上陵集团又现债务违约 有六家涉房企业陷违约泥潭

（原标题：上陵集团又现债务违约，6家涉“房”企业陷违约泥潭）

楼市“寒冬”之下，部分中小房企步入了艰难的生死关口。在债务集中兑付、融资渠道一再收紧的经济环境下，房企纷纷加速开盘来回笼现金流，应对资金压力，不过不少中小房企仍在劫难逃，出现了债务违约的情况。

近日，一家在银川、固原、吴中开展房地产开发销售业务的区域型房企——上陵集团发布公告称，公司12宁上陵债以及12宁夏上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。

除了上陵集团曝出违约问题之外，近期还有多家中小房企违约事件正在频繁发生。据蓝鲸房产不完全统计，今年以来，包括中弘股份、京鹏地产、新光控股在内的6家涉“房”企业均出现了债务违约的情况。在债务集中涌来的大潮下，中小房企将何去何从?

上陵集团违规担保致债务违约

房地产市场究竟有多“冷”?这个问题最先在中小房企的身上显现出答案。10月15日，上陵集团在上交所发布公告称，公司12宁上陵/12宁夏上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。根据公告，宁夏上陵该期债券应于2018年10月16日兑付本金5亿元及利息4200万元，本息合计5.42亿元，公司应提前3个工作日、2个工作日分别将本期债券应付本息划转至债券托管机构，但截至公告发出之日，公司未能按照约定时点向本期债券托管机构划拨偿债资金。

事实上，上陵集团曾对上述债券做出偿债安排。8月29日，上陵集团的控股子公司上陵牧业(430505)披露了《2018年公司债券半年度报告》表示，上述债券的还款来源有3个：建设银行可贷款2亿元，自有资金2亿元，公司新华汇项目本月末可办理预售许可，销售款可达2亿元。

然而，因为一场违规担保，其偿债资金最终未能如期到位。9月26日，宁夏黄河农商行营业部(以下简称“宁夏黄河银行”)将上陵牧业募集资金专项账户中的1.95亿元募集资金，及上陵牧业基本户黄河农村商业银行新华支行中的244万元划转，用于上陵集团的担保贷款还本付息。对此，上陵牧业公告称，公司是通过董事长史仁得知这一情况的。

公告显示，上陵牧业向宁夏上陵及其关联方提供的担保及诉讼保全共五笔，合计金额3.292亿元，该五笔担保及诉讼保全，均未通过上陵牧业董事会和股东大会审议，亦未通过公告披露，除上陵牧业董事长史仁、副董事长兼总经理史俭外，上陵牧业所有相关人员在2018年9月30日前均不知情。考虑到此，宁夏黄河银行对其账户余额进行了划转。

对于该债券的后续安排，上陵集团表示将继续通过争取各方支持，通过多种途径努力筹措本期债券本息，妥善解决债务问题;公司将全力配合债权代理人召开持有人会议，共同商议投资者的后续救济措施。同时，公司将积极配合债权代理人处置本期债券抵押资产。据悉，该期债券的抵押物为固原新时代购物中心的房产及其范围内的土地使用权，评估价值为10.37亿元。

就在发布违规担保公告的当天，鹏元资信评估有限公司(以下简称“鹏元”)便把“12宁上陵”的信用等级由AA+下调为BB，公司主体长期信用等级由AA下调为B，评级展望由稳定调整为负面。

同时，鹏元评级出具的信用评级报告指出，宁夏上陵有息债务规模进一步增长，面临一定的集中偿付压力，且公司存在一定的或有负债风险。

根据上陵集团官网资料显示，宁夏上陵实业成立于2003年，注册地为宁夏银川市，经营范围包括房地产、汽车贸易、农历牧业、旅游业等。同年，上陵集团成立上陵房地产公司，在银川、固原、吴中开展房地产开发销售业务，截至今年上半年，上陵房地产在青铜峡黄河外滩拥有800亩未开发土地，其中建设用地380亩，政府租赁用地210亩，未来拟凭借黄河楼景区优势，打造黄河沿岸文化旅游景点。

财报数据显示，截至2017年年底，宁夏上陵有息债务达到24.68亿元，同比增长12.50%，其中2018~2020年有息债务分别到期17.98亿元、1.9亿元、4.8亿元，公司面临一定的集中偿付压力。此外，截至2017年底，宁夏上陵对外担保金额合计5.066亿元，占当年末净资产的12.24%，担保对象主要是公司关联企业，且均未设置反担保措施，存在一定的或有负债风险。

中小房企债务或现违约潮

规模上来看，上陵集团只是一家区域型小房企，发生债务违约问题可能存在偶然因素?事实上，在今年房地产市场趋冷的行情下，类似上陵集团同样的债务违约案例并不少见。据蓝鲸房产不完全统计，今年以来，已有6家涉房企业出现了债务违约的情况。

其中，自2018年1月2日股份被司法冻结之后，中弘股份接连出现债务违约的情况，其违约规模累计已达到56亿元。在重组不利的情况下，目前中弘股份已进入退市程序。

10月17日，新光控股总裁虞江波针对自9月25日2只债券违约问题，提出了一个为期3年的偿债方案：2018年底还全部利息和20%本金，2019年底偿付30%的本金和利息，2020年底，偿付50%的本金和利息，并额外提供担保。

值得注意的是，这些出现债务违约的房企均属于中小房企梯队，甚至是区域型小房企。在融资渠道收紧，调控力度不减的情况下，2018年于房企而言，可谓是生死之年，房企承受着巨大的财务压力。

根据申万宏源的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

在如洪水般到来的债券兑付潮面前，谁会最先倒下?海通证券分析认为，历史上看，房地产企业遭遇资金紧张的情况较常见，但真正出现信用债违约的企业并不多。伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

“融资渠道持续收紧环境下，房企项目去化难度大，以及资产抵押较高等问题，都会影响到企业获取资金的能力。”海通债券分析师姜超如是说道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产：“涉房企业的偿债能力和可售项目有关。如果可售项目质量不高，那么转让的空间也不大，这会导致资金方面吃紧。”

然而，业内并不担忧房企的偿债能力，“房地产企业持有的资产变现能力强，出现流动性问题可以折价变卖房子或者项目，从而获得资金，同时，拥有充分质押物的房地产企业更容易获得融资，或者在陷入困局后更容易找到战略投资者。”姜超表示。

严跃进也认为，如果房企本身有一些优质的待售或可售项目，在资金压力大的时候，可以通过项目转让回笼一部分资金。

债务集中兑付面前，握有“余粮”的房企自然心中不慌，但对于实力不足的小房企而言，伴随着高杠杆时代的结束，如何保持良好的财务平衡，似乎已经成为攸关生死的关键因素，这一刻，每一个决策都将至关重要。