异地复制旧改模式受阻 福星惠誉资金难题待解何谈扩张

（原标题：异地复制旧改模式受阻，福星惠誉资金难题待解何谈扩张？）

8月17日，西安房地产市场又迎来了一家新房企。这家“外来客”福星惠誉，落子西安的第一站，是福星惠誉·美术城|云玺项目的开发。这只是其全国化布局的一个缩影。

福星惠誉成立17年来，背靠起源于湖北的上市公司福星股份(SZ：000926)，而一直深耕于武汉旧改市场。这让其在武汉市场赢得了一席之地，却也错过了全国化的最好时机。虽然早在2013年，福星惠誉便提出了全国化发展战略，但直到去年下半年才真正加速全国化布局。

在整个房地产行业强者恒强效应的推动下，全国型房企竞争愈发激烈。在这样的外部环境下，福星惠誉这种区域型公司想要“走出去”，等待他的会是什么？在其负债率多年来不断攀升，资金难题未解的局面之下，如今又何谈提速全国化扩张？这也是投资者的疑虑所在。

被迫“走出去”

福星惠誉并不是第一家布局西安的外阜房企。自2017年全国两会提出，将西安定为西北龙头城市以来，这个城市瞬间从房价低谷城市转变为房地产高温城市。近两年，西安先后吸引了万科(SZ：000002)、中国恒大(HK：03333)、碧桂园集团(HK：02007)等一众外来房企的进驻，在它们的冲击下，本土房企日渐式微，在市场上的声音越来越少。

但作为一家湖北本土企业，福星惠誉对于西安市场，甚至全国大部分市场来说都是陌生的，此次落子西安势必要与诸多全国型房企一争高下，这又谈何容易。

根据公开资料，福星惠誉背靠的福星股份，于1999年在深交所挂牌，彼时其主营业务为钢丝绳相关产业，不涉及房地产。直至2001年成立了福星惠誉房地产有限公司，商品房销售才成为其主营业务之一。

福星惠誉成立后，由前福星股份董事长谭功炎的儿子谭少群接管，因此，房地产业务在福星股份内部的占比不断上升。

早期在政法机关工作的谭少群，并不懂房地产，但在两三年的摸索之后，他为福星惠誉制定了“立足武汉，坚持走城中村改造和旧城改造”的路子。彼时，谭少群表示，此发展策略可以让福星惠誉避开与大型房企“硬碰硬”的不利局面。在2004年9月，武汉启动147个城中村综合改造，涉及土地总面积2.1万公顷，总人口35万余人的市场背景下，这多少为谭少群的决定起了推波助澜的作用。

旧改战略让福星惠誉在武汉市场积累了大量土地资源，根据中诚信证评出具的一份《信用等级通知书》，截至2017年6月，福星惠誉尚有304.38万平方米土地未拆迁，其净利润也由最初的25.3万元增长至2017年的13.66亿元。

但硬币的另一面是，深耕武汉却使其错失了全国化的最好时机。有业内人士向指出，“作为武汉城中村改造的‘受益者’，囤了大量土地的福星惠誉本应前景大好，但由于项目所需资金压力大，且此前融资成本居高，借款利率最高甚至达12%，实质上已经错过了从地方性房企向全国性房企发展的最佳时机。”

福星惠誉曾试图走出去。2013年福星惠誉首次提出全国化、多元化、国际化发展方向。是年3月，福星惠誉收购了北京宇盛宏利地产79%的股权，进军北京旧改市场。同年，公司还在澳大利亚拿下了一宗项目。但想要“出走”武汉的福星惠誉，全国化布局到此戛然而止。

在其全国化“失语”的这几年，武汉城市化进程不断加快，城区可获取的旧改资源日渐稀少，加上中南建设(SZ：000961)、金科股份(SZ：000656)等实力房企的不断加入，无论是通过招拍挂，还是旧改、并购等方式，本土企业获取土地的优势渐失，福星惠誉发展颇受限制。

与此同时，自2016年下半年以来，武汉接连加码楼市调控，除扩大住宅限购范围外，还启动了限贷政策等。在严厉的政策环境下，武汉楼市应声而落，2018年1至6月份武汉新建商品住宅成交75563套，同比下降24%。

生存危机正在倒逼福星惠誉走出去。2017年，福星惠誉再次将全国化进程提上日程，据蓝鲸房产不完全统计，仅2018年上半年，福星惠誉便进入了鄂州、宁波、赤峰、余姚等多个城市，足见其“走出去”决心。但在市场集中度不断提高的当下，此时“走出去”还能成为福星惠誉的救命稻草吗？

克而瑞研究中心研究总监朱一鸣告诉蓝鲸房产：“对中小房企来说，现在谈全国化布局有点儿晚，除非融资渠道比较畅通，管控体系比较完善，高周转比较成熟，否则中小企业最好的选择还是深耕熟悉的城市。”

异地复制旧改之路受阻

除了通过招拍挂渗透各地市场，福星惠誉还带着其“杀手锏”——旧改走出了武汉。

2017年9月8日，福星股份公布，公司全资子公司福星惠誉与凤凰谷置业母公司凤凰谷投资、凤凰谷投资控股的金源利丰、凤凰谷置业、自然人凌准共同签署《合作框架协议书》。公告显示，凤凰谷投资项下合共有约328.6平方米(约4929亩)的开发用地使用权益，目前已通过招拍挂获得308亩土地。

同日，福星股份再掷4.97亿元买下凤凰谷置业80%的权益，将凤凰谷置业拥有的20.56平方米土地收入囊中。通过这两笔交易，福星惠誉共计获得了凤凰谷置业5000亩土地。从公告内容来看，该地块约有4125亩土地为集体用地，且土地处于待整理状态。

2017年10月，福星惠誉又与内蒙古赤峰市松山区人民政府签订了《赤峰市松山区中天万源城棚户区改造招商框架协议》。协议约定，甲乙双方就赤峰市松山区中天万源城棚户区改造项目(以下简称“棚改项目”)地块的拆迁及前期开发达成初步合作。本次棚改土地面积约804亩(不包含现状主干路)，约53.60万平方米。

对此，有分析人士向蓝鲸房产指出，福星惠誉是希望借此切入新市场。

但旧改真的可以实现异地复制吗？这恐怕并非易事。如上所述，早在2013年，福星惠誉就已通过收购北京宇盛宏利地产79%股权的方式，进军北京旧改市场。通过该笔收购，福星惠誉获得位于北京市通州区永顺镇杨富店村的项目，占地面积2.6万平方米。

几年间里，尽管通州摇身一变成为北京市副中心，房价也实现了翻倍，但受制于当地复杂的拆迁问题，截至目前，该项目还在办理用地规划、建设规划等前期报批手续。而2017年年报显示，该项目预计总投资13亿元，实际只投资了5.43亿元。截止2017年底，项目完工面积还是零。

此外，在广州素有“旧城改造大王”之称的富力地产(HK：02777)，也未能成功实现旧改模式的异地复制。2006年，富力地产与武汉政府积极接洽，意欲在竞拍中取得武汉武昌区旧改项目地块，但因武汉市的要价明显高出富力预期，谈判最终以破裂告终。这让富力地产倍受打击，之后其更总结出一条“绝不碰外地项目”的旧改经验。富力地产董事长李思廉曾明言，旧改项目十分复杂，需与当地政府有较好的关系才有信心。

同策咨询研究总监张宏伟对蓝鲸房产分析道：“旧改的地域性非常强，企业在某个城市旧改做得比较好，只能说它在这个城市里，专业服务能力尤其是政府关系做得比较好，但是在另外一个城市很难操作，因为每个城市的政府关系和市场处理规则不尽相同。”

“理论上讲，与当地合作是切入当地市场一个比较好的方式，但在谈判过程中，利益切割的问题很难谈妥。此外，一个市场默认的规则是，本地的旧改项目通常由当地国企或者城投公司来操作，外来民营企业或者全国性开发商很难介入。”张宏伟补充道。

扩张下的资金困局

无论是通过招拍挂拿地，亦或是异地复制旧改之路，福星惠誉扩张中的资金问题都难以回避。

近年来，在旧改占用大量资金及向外扩张的同时，福星股份的资产负债率一直处于高位。中诚信证评出具的《信用等级通知书》显示，2015年至2017年，福星股份资产负债率分别为72.61%、73.54%、75.73%，净资产负债率分别为113.76%、93.72%、140.54%，2018年第一季度，这两项指标分别达到75.08%及169.81%。

负债率不断攀升的同时，福星股份的融资渠道并不通畅。8月14日，福星股份发布了2018年第二次临时股东大会决议公告，公告显示，本次股东大会审议了两项议案，分别为《关于延长公司非公开发行股票方案股东大会决议有效期的议案》、《关于提请股东大会延长授权董事会全权办理本次非公开发行股票相关事宜有效期的议案》。

在大股东的支持下，这两项议案均获得通过，但因发行股票会摊薄股东权益，这两项议案并没有得到大部分中小股东的支持。正因此，福星股份被股东怀疑为“内部人控制”的公司。

这项议案缘起于2017年8月5日。彼时，福星股份发布公告称，公司拟非公开发行18986.45万股票，不超过本次非公开发行前公司总股本的20%，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%，募集资金将投向红桥城K2项目及福星华府K4项目，上述项目属于武汉城市规划中的城中村改造项目。

对于这则议案，当年10月份，证监会下发了问询函，虽然福星股份对此做出了一一回复，但截至目前，该计划仍未得到证监会批准。除申请非公开发行股票之外，2018年福星拟发行60亿元公司债，也仍未获得通过。同时，2018年7月份的投资者调研会议纪要显示，福星股份尚未使用的银行授信额度额度仅为30亿元。

这无疑让福星股份的扩张雪上加霜，而就目前来看，下半年的融资环境仍以趋紧为主。8月20日，有消息传出，深圳、天津、陕西、宁波等地的一些信托公司已收到窗口指导，要求全面暂停新增房地产信托业务。

朱一鸣表示：“从已经发布中报的房企来看，上半年企业融资成本处于一个略微上升的情况，这说明企业的融资环境比较紧张。未来，中短期内，企业的融资环境仍然比较偏紧，特别是对于开发贷。”

在缺乏资金支持下，福星惠誉的全国化布局该如何实施？

作为中小房企企图超车的又一个样本，他的命运会如何发展尚不得而知。但可以肯定的是，倘若有朝一日免不了被收购的命运，福星惠誉今日的加速布局可以为其争得一个高价，或者成为一支优质的壳资源。除此之外，福星惠誉究竟是会成功转身完成全国化布局，还是就此倒下，这不仅是中小股东需要思考的命题，更是置业者购买其产品时需要衡量的一个问题。