SOHO中国净利同比下滑72.5% 地产大亨到包租婆转型艰难

（原标题：SOHO中国半年净利同比下滑72.5%，“地产大亨”到“包租婆”转型艰难）

从步步为赢到频频叹息，从“地产大亨”到“包租婆”，SOHO中国自下定决心转型后，外界似乎一直都是以“看热闹”的心态，来对待这个庞然大物。出售转收租的猛然一变，几乎每次都让业绩显得措手不及，又有些尴尬。面对自己的选择，估计潘石屹自己也很难说清楚，到底是浮躁多一点，还是自信多一点……

净利润同比下滑72.5%，公允值对其影响较大

近日，SOHO中国发布了2018年未经审计的年度中期业绩报告。报告期内，SOHO中国总资产为670.38亿元，总负债320.99亿元，净负债率为43%，相比2017年年末的51%有所下降。

报告显示，期内经营利润约人民币15.3亿元，较去年同期上涨约144%。这其中包括处置固定资产所产生的收益。

然而归属权益股东税后净利润为10.93亿元，2017年同期为39.82亿元，同比下滑72.5%。不派中期息。

SOHO中国认为净利润大幅下滑的原因是今年上半年投资物业的公允值未获得大幅增长。

SOHO中国金融与投资者关系总监徐玲在业绩会上解释，2017年上半年公司对所持有的投资物业进行了全面重估，产生了较大资产评估增值，资产升值61.55亿元，主要与去年出售的两项物业的估值有关;而2018年上半年投资物业评估增值为4.8亿元，在建项目估值较低，一般在接近完工或是完工当年，才会有较高估值。

潘石屹也强调称：“项目没有建成时评估值高低不重要，明年5月项目交付时，评估额自然就会上去。”

据了解，未来两年，SOHO天山广场、古北SOHO、丽泽SOHO三个在建项目将陆续完工，今年年底位于上海的SOHO天山广场即将竣工。

对此，有业内人士指出，公允价值对净利润的贡献影响较大，但受市场环境影响，波动同样也较大，对净利润的影响是不可持续的。

另外，SOHO中国营业额为8.48亿元，2017年同期为10.70亿元，下降20.7%。对此，官方的解释为，营业额降低是因收入全部来自物业出租运营，未有物业销售收入。

早在今年3月的2017年业绩发布会上，潘石屹就在会上表示，“SOHO中国不再出售物业，已出售的都是非核心资产，剩下的都是核心资产”。并宣布停止两个非核心项目即上海天山广场及北京光华路SOHO2的出售。

然而，本业绩会上，潘石屹则强调，核心资产就不销售了，但体量较小、地理位置偏僻的非核心资产会销售。下一步是否销售，还得看市场的变化，做生意总是进进出出的。

SOHO 3Q无兼并想法，上市要看资本市场

2015年，SOHO中国转型联合办公，并推出SOHO3Q，这是公司的第二次转型。

潘石屹也曾多次在公开场合表示，重资产资源浪费严重，写字楼空置率较高，SOHO中国售卖项目，根本目的在于向轻资产模式、共享经济模式发展。

除了多次以SOHO3Q“代言人”的身份来进行对外宣传，潘石屹还不断喊出愿与创业型企业共同成长。

按照潘石屹当时的计划，到2017年SOHO3Q将在全国省会级城市共布局10万个工位。然而，截至目前，SOHO3Q仅拥有超过3万个工位，平均出租率约为88%。

但由于创业型企业淘汰率快、用户结构分散、风险率高等，SOHO3Q之后又重新定位了自己的发展思路。

在今年6月20日召开的记者会上，一向愿与创业型企业一起的潘石屹，宣布SOHO3Q要成为中国最大的办公楼综合服务商，推出定制化服务，目标群体也由小规模的创业公司转为50-300人的中型发展企业。并称SOHO3Q将在明年启动独立上市计划。

但在本次 媒 体会上，在被 媒 体问及SOHO3Q具体的收入细节和上市时间时，潘石屹称，其占比在公司内部比例还非常低，具体数字不方便透露。SOHO3Q目前还没有明确的上市时间表。上市取决于资本市场，等市场好了再上市。

上月底，SOHO3Q推出租赁竞价模式，此举一度被舆论质疑是在推高房租价格，是种营销噱头。对此，潘石屹也在本次业绩会上回应质疑称，公开透明地竞价是为了防止腐败、提高效率。

而面对联合办公行业内头部企业的频频并购，潘石屹也在业绩发布会上明确表示：“我们目前没有兼并别家共享办公的想法。”

从“地产大亨”到“包租婆”的艰难转型

SOHO中国曾经历过两次转型。2012年，认为业务模式已触及“天花板”的SOHO中国正式宣布开始由“去地产化”转型联合办公空间领域，从“开发-销售”转向“开发-持有”，希望以租金收入逐步代替销售收入。

转型之后的SOHO中国，2012年和2013年上半年的业绩仍主要来自出售物业。但到2014年以后，SOHO中国业绩便迎来一路下跌，之后趋于相对稳定。

2012到2015年，SOHO中国的营收分别为153.05亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元，同比跌幅分别为4.47%、58.29%、83.68%，同期归属母公司股东利润分别为105.85亿元、73.88亿元、40.80亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30.2%、44.78%和86.81%。

2016年与2017年SOHO中国营收分别为15.77亿元、19.63亿元;同期归属母公司股东利润分别为9.1亿元、47.33亿元。

其中，2014年、2016年和2017年，SOHO中国出售了多项潘石屹所言的非核心资产，获得了丰厚的回报。理由是由重资产向轻资产转型，售卖资金用于偿还贷款，尤其是境外贷款，规避汇率风险，降低资产负债率。

2014年2月，上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元卖给金融街控股;

2016年7月，上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险;同年9月，SOHO中国以30.5亿元，约3万元/平米的价格将刚开业的凌空SOHO中的10.02万平方米卖给了携程;

2017年6月，上海虹口SOHO被SOHO中国以35.7亿元卖掉。同年10月，SOHO中国又以49.44亿元，约3.96万元/平米的价格将其中的12.8万平米出售给了基汇资本。

2012年-2017年，SOHO中国租金收入分别为1.59亿元、2.79亿、4.25亿元、10.52亿元、15.11亿元、16.69亿元;2018年上半年，SOHO中国的租金收入为8.48亿元，剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，本期间可比物业的租金收入同比上升约17%。截至今年6月底，SOHO中国的投资物业平均出租率约为97%。

经过多年来的转型努力，SOHO中国租金收入整体呈上升趋势，转型似乎初见成效。

一边是自家传统业务的不断衰落，一边又是新业务逐渐发展，SOHO中国就在这两股力量的交织中艰难转型。

今年上半年以来，在公司干了22年的执行董事及总裁阎岩、原公司董事及财务总裁唐正茂和独立非执行董事查懋诚三位高管相继离职，均以个人发展为由。

从顶峰到平原，从辉煌到黯然失色，不知是不看好转型，还是厌烦这艰难交织中的不安份。潘石屹此前称不后悔转行租赁，然而他的这份任性又能赢回多少筹码，很难让人去评价