房企拿地势头依然强劲 绿地阳光城等纷纷转战中西部

（原标题：房企拿地势头强劲，绿地、阳光城等纷纷转战中西部）

2018年上半年，房地产市场的调控高压依旧在持续，土地市场出让方式的调控策略愈发明晰，“限房价竞地价”、“竞配建保障房面积”、“竞配建自持比例”的组合型土地出让方式已经不再是一线市场的特例，供给侧结构性改革迅速渗透至各级城市。

而在调控持续收紧的另一面是行业规模扩张的竞争法则，“手中有粮，心中不慌”也已成为房企的普遍心态。胶着的市场格局下，拿地策略变得尤为关键。

伴随着三四线城市高温引发调控政策频频加码，全国范围内可进驻的空间亦愈发有限，房企拿地“主旋律”明显发生变化。据中指院数据统计，今年以来，绿地控股(600606)、阳光城(000671)、碧桂园(02007.hk)、中国恒大(03333.hk)等诸多房企纷纷错开高温城市，转战中西部地区。

收并购拿地趋势持续增强

2018年以来，房地产调控政策继续深化，重点城市房地产整顿力度持续强化，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，致使土地市场的溢价率大幅回落。中指院数据显示，2018年上半年，全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。

尽管政策高压不断，但在行业“大鱼吃小鱼”的今天，房企仍在加紧逆市补仓，拿地热情依然高涨。中指院数据显示，2018年上半年，拿地金额Top50房企的拿地总金额为10801.2亿元，同比增长17%，拿地总面积24588.6万平方米，同比上升28.5%。

在这轮拿地竞赛中，规模房企的拿地势头亦是空前高涨。中指院数据显示，2018年上半年，20家典型代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%(剔除绿地后为38.5%)，保持较高水平，规模扩张意愿较强。具体来看，华润置地(01109.hk)、龙湖集团(00960.hk)、绿城中国(03900.hk)、旭辉控股(00884.hk)、金地集团(00535.hk)和招商蛇口(001979)比重均超60%，绿地控股比重则超过200%。

其中，龙头房企获取土地资源优势相对稳定，在拿地金额上继续保持领先地位。TOP10房企1-6月拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%。碧桂园前6月以884亿元拿地总额居首；万科(000002)以723亿元拿地总额稳居第二，保利地产(600048)以615亿元居第三位。

而从拿地模式来看，2018年上半年，代表房企拿地仍以招拍挂为主，但收并购比例持续增加，并购面积占比已超20%，非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度有所加强。

值得注意的是，2018年上半年，收并购标的房企愈加呈现多元化，绿地控股、保利地产、招商蛇口等房企纷纷通过收购旧改、文旅、物流等项目增加土地储备。

易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产分析认为，招拍挂本身有很多复杂的机制，包括限价和资金审核等，而并购本身的管控会少一点。另外涉及到一些现金流短期有问题的地产项目，房企并购可以实现一步到位的开发，所以房企普遍较为积极。

同策机构总监张宏伟也认为，相对招拍挂市场而言，收并购拿地的项目性价比较高。

房企猎金二三线土地市场，中西部市场被青睐

房企积极抢滩土地市场的背后，考验的是房企的战略布局能力。如何精准布局土地市场，成为房企决胜未来的关键。

自今年以来，由于一二线城市配建、限价等土地调控政策压缩项目利润，限制了企业的拿地能力，房企大军们一面不断加强二线城市布局，另一面也在不断下沉三四线市场。

中指院数据显示，今年上半年，一线城市拿地金额同比下降69.3%，土地市场降温明显。而另一方面，部分二线城市推出人才引进计划，间接催动了土地市场的升温，二线城市拿地金额同比微增5.4%至53.9%。三四线市场成为了房企拿地的“温床”，三四线城市拿地金额同比增长44.1%，升温现象最明显。

分城市群来看，20家代表房企在城市群中的拿地金额明显提升，其中中西部拿地金额同比增长70.3%，占比达28%，主要为城市群周边非热点二线以及三四线城市拿地金额大幅增长，如岳阳、泸州等城市；珠三角地区的拿地金额也略有上升，同比上升9.6%。而相比之下，长三角地区、环渤海地区、东北拿地金额出现不同程度的下降。

值得注意的是，今年上半年，中西部地区的拿地布局从15.9%跃升至28%，增长近一半，成为上半年拿地金额涨势最猛的区域。

在代表企业拿地面积前20城市中，有9个城市位于中西部地区，其中以重庆、成都为代表的成渝地区以及以长沙、武汉为代表的长江中游城市群受房企持续关注。中西部范围内的城市群核心城市成为了房企布局重地。

以阳光城为例，今年上半年，阳光城新增土地面积1009万平米，而其在中西部区域的拿地面积便高达572万平米，占据新增面积的一半。再如绿地控股，数据显示，今年上半年，绿地新增土地面积2022万平米，其中仅在中西部的拿地面积就占据一半达1196万平米。

除了上述企业之外，碧桂园、中国恒大等企业也均将一半土地面积重仓在中西部区域。

对于中西部区域剧烈升温的原因，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅向蓝鲸房产表示，目前国家的一带一路政策对整个西部的拉动作用非常明显，很多产业也在向中西部转移。而随着产业的转移，中西部的人口也由过去的外流转向了人口的回流。基于中西部市场大的战略背景和各种利好的资源倾斜，房企加大中西部布局。

严跃进指出，“此类城市房价相对比较低，未来增长空间大，所以投资机会也大。而且产业转移正不断进入中西部市场，尤其是发改委等17个部门出台的扶持实体经济10条政策，提到了东部产业转移到中西部的内容，这其实都说明了一个逻辑，即产业和就业的机会也在变化。”他强调说，“企业也要警惕此类城市房价过高的现象，类似郑州等城市，市场依然需要调控。”

与中西部市场“爆火”相对的是，房企环渤海区域的布局情况从2017年上半年的25.9%下滑到今年的16.5%。严跃进认为，环渤海区域的经济活力相对而言不如长三角珠三角，政策也相对严厉。对于房企而言，在别的区域拿地性价比可能更好，会对该区域造成一定的影响。

对于房地产而言，土地市场是打响规模战的第一个战场。然而，一面是规模竞争持续加剧，另一方面是调控高压不断，如今的土地市场可谓深藏“机与危”。在房地产下半场，拿地之道将成为房企决胜千里的关键。