浙江广厦退出房地产市场 转型影视业务举步维艰

（原标题：浙江广厦退出房地产市场，转型影视业务举步维艰）

6月20日，浙江广厦股份有限公司(600052.sh，以下简称：浙江广厦)收到上交所下发问询函。要求其针对剥离房地产业务转型影视文化行业，是否将对公司的持续经营能力构成重大不利影响，是否损害中小股东的合法利益进行说明，并对其重组预案标的公司天都实业100%股权的售价，是否存在较大差异等问题进行问询。

浙江广厦，曾在1997年浙江广厦挫败四家国有建筑行业成功上市，成为中国建筑行业的第一股。但上市仅4年，就彻底与建筑挥手告别，转而以开发商的姿态，出现在杭州房地产市场。

然而，虽早些年赶上了中国房地产市场的黄金十年，浙江广厦却仍没能跑赢市场。营收的持续下滑，让其不得不重新考虑自己的定位。2014年，浙江广厦选择置入广厦传媒，向影视文化行业迈进，并在2015年发布公告，要在3年内逐步退出房地产业务，转型影视行业。

但从其近几年的业绩收入来看，影视产业并未像其预期的那样发展顺利。如今，在影视收益不理想的情况下，浙江广厦仍坚持退出房地产市场，持续向控股股东转售资产，意欲何为？转战影视行业，又是否能如其所愿成功突围？

转型影视业务能否支撑业绩？

6月20日，上交所就浙江广厦重大资产出售事项议案发出问询函。其中，上交所在问询函中指出，浙江广厦目前主营为房地产和影视等业务，2016 年、2017 年房地产业务收入分别占主营收入的88.45%和72.26%，房地产仍为公司最主要的业务收入及盈利来源，而影视业务尚未形成规模，请浙江广厦针对剥离房地产业务转型影视文化行业进行说明。

深圳瑞诚策划董事长王大国向蓝鲸房产指出，影视文化本身讲究的是大IP，华谊兄弟都很难在股市盈利。浙江广厦一没资源，二不是专业，要在影视行业立足并不容易。

事实上，浙江广厦认为盈利能力和发展空间较强的影视文化行业，并未如其所期许的一样，为浙江广厦带来新的生机。

蓝鲸房产查阅年报数据显示，2015年-2017年之间，房地产仍然为浙江广厦的主要盈利来源，影视文化行业的毛利率虽高，但整体体量小，难以在短期内支撑起浙江广厦的发展。

上游财经专家顾问江瀚对蓝鲸房产表示，众所周知，房地产是重资产业务，相对而言它的盈利是比较稳定的。但是文化产业的投入和产出往往不成正比，存在较大的不确定因素。浙江广厦将全部精力聚焦于影视文化行业对于整个企业的发展而言，未来的不确定性不是在减小而是在增大。浙江广厦将可能潜在较大风险的房地产业务转换成了具备较大不确定性因素的文化产业业务，很难预料其未来会有怎样的发展。

安居客首席分析师张波告诉蓝鲸房产，由房地产行业转向影视业，短期内肯定会出现盈利下降的现象，但是也要看浙江广厦未来的聚焦方向和产业布局。不能只着眼于短期利润，要看其长期发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析说，未来中小房企的拿地空间不大，所以会积极做转型，但是因为这两年浙江的地产市场逐渐发展起来了，对于中小股东来说，此类业务抛售总体上会带来一定的业绩波动，企业需要在类似分红等方面做到位，否则容易引起中小股东的质疑。

资产腾挪饱受质疑

除了影视业务营收预期不明朗外，最让中小股东担心的问题是，其与控股股东广厦控股之间的资产腾挪，能否真的从中获利？在浙江广厦的股吧里，多位投资人提出了类似质疑。

公开资料显示，早在2015年，浙江广厦宣布3年内退出房地产时，就开始将房地产资产转售给控股股东广厦控股。截至2018年5月31日，浙江广厦房地产主要资产仅剩雍竺实业49%股权及天都实业。

今年6月4日，浙江广厦发布公告，拟将天都实业100%股权以15.38亿元，转售给广厦控股。

针对此笔标的资产是否存在“贱卖”等问题，引起了上交所的关注。根据公告显示，此次浙江广厦转售给广厦控股的交易标的公司天都实业，主要资产为杭州天都城项目。属于浙江广厦2017年最主要的营收来源，且截至去年底，天都城剩余的天祥A(天都滨沁公寓)和天祥B两地块，仍有约25.85万平方米建筑面积尚未出售。

若以近年来杭州等区域地产市场回暖，景气程度较高行情判断，浙江广厦在2017年年报中公布的天都滨沁公寓1.37万元/平方米，即便不考虑未来杭州房价继续上涨的可能性，这两个地块未售部分将有望获得约35.5亿元的销售额，远高于与15.38亿元的股权交易价。浙江广厦选择在此时，以如此价格将天都实业股权转让给广厦控股，真的合理？

严跃进表示，选择在此时抛售项目，说明其本身资金方面或有一定的压力。

事实上，浙江广厦近几年在资本市场的表现确实下滑严重。2015年6月30日，浙江广厦股价收于10.74元/股，截止到2018年6月26日，其股价跌至3.73元/股，总市值32.52亿。而其一季度业绩报显示，资产合计56.89亿，负债合计33.09亿，经营现金流量净额-1.43亿，资金压力可见一斑。

张波指出，浙江广厦并不看好房地产市场未来的发展，此时抛售房地产资产，目的是能够尽快抽身，业务本身由重资产向轻资产转变。同时，也能够迅速回拢资金，降低资产负债率，更好的布局新业务。

无论浙江广厦以何种理由剥离房地产资产，其资产低价转售给控股股东广厦控股接盘的做法，真的能给中小股东一个交代？而转战影视文化行业，又能否帮其挽回劣势？一切尚难预料。但可以肯定的是，此次交易之后，意味着浙江广厦彻底退出了房地产市场。