临港房价，已经跌到2万以内了？

（原标题：临港房价，已经跌到2万以内了？）

编者按：

最近，临港楼市又有了些动静。沉淀多时的一批新盘开始陆续入市，其中不少是早已建成、等待入市的现房和准现房。房子早就盖好了，却等了很久才走到市场面前，这也让临港再次回到市场视野。

过去几年，临港经历了土地集中出让、新房快速开发，也经历了库存高企、市场降温。如今，随着老库存逐步消化、新一批房源入市，临港楼市似乎又走到一个新的节点。

但这一次，临港楼市真的不一样了吗？新房价格发生了哪些变化？集中入市的这批房源，又将如何被市场消化？带着这些问题，我们重新走访临港，看看这座新城正在发生什么。

本文为“临港楼市观察”系列第一篇，聚焦新房价格。

临港的房价，到底降了多少？

前几天实地走访临港时，我和一位当地爷叔聊起了房价。

他说，2023年在鹏瑞云璟湾买了一套约90㎡的房子，单价三万多。没想到才过去三年多，隔壁开云海越半岛，同面积段房源才卖两万出头。

小凤凰实际了解下来，爷叔说的并不夸张，临港新房的真实价格，甚至比想象中还要低。

如果只看备案价，临港多数新房均价仍在3万—3.3万元/㎡，和三年前似乎没有太大变化。

但把各类优惠算进去，价格就完全不同了。像开云海越半岛、特发香阅里，部分小户型的实际入手单价都已跌破2万元/㎡。

开云海越半岛实景图，凤凰网房产上海站摄

从98折到76折，临港新房到底卖多少钱？

2024年初，我们曾经做过一次临港楼市调研。当时，临港在售新盘已经有17个，累计约6000余套房源待售，不少项目陷入去化困境。

为了争抢客户，开发商的促销手段也相当直接：95折、现金返还、购物卡、中介返佣，甚至工抵房、首付贷等各种方式轮番上阵。

比如当时的中建玖海云天，就曾推出93㎡房源95折加20万元现金优惠，再叠加中介返佣，部分房源实际总价降到了233万元左右，折合单价约2.5万/㎡。

两年过去，临港新房的优惠仍在，只是力度和形式已经变化。目前临港在售新房主要分布在102、103、105片区，备案均价大多在3万—3.3万/㎡，少数项目超过4万/㎡。

统计口径：数据信息综合自凤凰网房产一线暗访、中介渠道反馈及公开网络信息整理，仅供参考，不构成购房依据。

从实际销售看，优惠已比较普遍，部分项目折扣力度更大。据中介透露，龙光天曜前不久推出一批工抵房，其中一套原总价约323万的房源，特惠总价降至约247万，直降约76万，折后单价约23560元/㎡，相当于备案价的76折。

龙光天曜工抵房，图来源于网络

金融湾晶也放出工抵房源，折扣约9折，折后单价约33280元/㎡，额外还赠送全屋定制与家电礼包。

金融湾晶工抵房，图来源于网络

除了这两个靠工抵房大幅让价的项目，市场调研显示，不少楼盘常规优惠落在95折上下，包括金港星海湾、中铁诺德璟宸、开云海越半岛、特发香阅里、未来港元启，另外除95折外，部分项目还叠加返现、车位、家装等权益。

其中金港星海湾另有40万—88万返现；特发香阅里配套20万优惠礼包；开云海越半岛、未来港元启，则有1万元购车位、赠车位、全屋定制这类福利。

当然，临港也不是所有项目都在大幅让价。还有一些项目，折扣基本维持在97—98折。

比如近期刚开盘的松芸兰庭、临港首府，目前都是98折；雅戈尔星海云境进入尾盘阶段，剩余房源则在97—98折之间。

从98折到76折，临港新房价格已经明显松动。但还有一个变化值得注意：部分刚需小户型，实际入手单价已经不到2万元/㎡。

小户型，把临港门槛拉到2万以内

不过，这轮价格松动，并不是所有房源一起降。

和两年前主要靠返现、佣金、购物卡压低成交价不同，如今工抵房、常规折扣、返现和车位、家装等优惠仍在，但价格调整更多转向户型之间：小户型压低单价、控制总价，尽量贴近刚需预算；大户型则维持相对高位。

三年前，想在临港拿下一套接近90㎡的三房，预算基本要朝着250万去准备。

拿2023年开盘的鹏瑞云璟湾来说，约89㎡三房，备案单价约2.79万—3.14万/㎡；98㎡级三房，单价约2.78万—3.44万/㎡，起步总价就要248万。

鹏瑞云璟湾2023开盘备案价格一览，凤凰网房产上海站整理制图

三年后，还是这个位置，旁边的开云海越半岛，把入门价格拉了下来。

项目首开推出372套建面约82—179㎡房源。看一房一价表，82㎡三房，单价约2.08万—2.27万/㎡；98—100㎡级三房，约2.2万—2.6万/㎡。

开云海越半岛开盘备案价格一览，凤凰网房产上海站整理制图

放在一起看，上车门槛明显低了不少。尤其是82㎡三房，叠加首开95折后，最低实际单价已经不到2万/㎡，总价约161万元。

至于98—100㎡这一档三房，优惠之后最低总价约206万；而鹏瑞云璟湾当年同面积段的起步总价约248万，两者相差约42万元。

不过，小户型降价，不代表大户型也降价。同一个项目里，大户型是另一套价格逻辑。

以开云海越半岛为例，123.23㎡三房，单价约4.08万—4.51万/㎡；144㎡四房约4.3万—4.57万/㎡；179㎡四房最高接近4.89万/㎡。

而三年前，鹏瑞云璟湾129—145㎡的大户型，单价大多在3.2万—4.5万/㎡之间。

两相对比，小户型门槛明显下探，大户型却没有出现同样幅度的调整，部分房源单价甚至高于三年前。

类似的情况，不只出现在开云海越半岛。

临港105片区的特发香阅里，价差同样拉得很开。项目取证均价约3.33万/㎡，109.90㎡三房最低约1.91万/㎡；到了170.78㎡四房，最高已经达到4.01万/㎡。同一个楼盘，单价相差超过2.1万/㎡。

特发香阅里开盘备案价格一览，凤凰网房产上海站整理制图

为什么会出现这样的价格差距？有业内人士表示，这背后是开发商在房地联动价约束下的一种定价安排。

以开云海越半岛为例，项目受3.4万/㎡房地联动价约束，备案均价不能简单下调。但去化压力摆在眼前，开发商只能在价格表内部找平衡：小户型放低单价，降低入场门槛，加快去化、回笼资金；大户型则维持相对较高的单价，平衡整盘均价和货值。

写在最后：

临港房价降了没有？答案是肯定的。

但这轮降价，并不是所有房子一起降。

刚需小户型，实际入手单价已经下探到2万元/㎡以内；而改善型大户型，价格依然维持在4万元/㎡上下，部分甚至高于三年前。

所以，如果问临港房价到底降了多少，很难用一个数字回答。

但对于想在临港买一套90㎡左右三房的刚需家庭来说，如今确实有了更多选择，入场门槛也比三年前低了不少。