前滩新盘，热度背后另有文章

（原标题：前滩新盘，热度背后另有文章）

刚刚，前滩尚品二期入围分出炉，74.7分，创下今年触发积分新房的最高积分门槛。

11月4日，前滩尚品二批次结束认购，65套房源收获408组客户，认购率达到628%，刷新今年上海新房认购率纪录。项目将在11月15日开盘。

本次推出建面约103-155㎡三房、四房，备案均价约11.11万元/㎡。相比首批次以103㎡三房为主，二批次产品面积段更加丰富。

前滩尚品的热度确实很高。尤其是在均价上调的情况下，认购率仍然从首批次的249.6%攀升至628%。

不过，这组数据还需要放在供应规模中理解。

二批次只有65套房源，408组认购对应的竞争比例自然较高。

前滩尚品背后还有更大的供应体量，项目对应三林镇楔形绿地7单元的多个地块，首开所在的07-02地块规划约440余户，后续还有约850套住宅待建。

本次65套更像是分批次释放房源，小批量推盘叠加前期首开形成的市场关注度，进一步放大了认购数据。

首批次的销售表现已经为项目积累了相当好的市场基础。

首开推出113套房源，均价约10.716万元/㎡，收获282组认购，认购率249.6%，距离触发积分制的2.5倍门槛仅差1组客户。开盘当天全部售罄，销售金额约12.38亿元。

开盘一个多月后，网签率超过90%。

103㎡三房：共31套，单价约9.17万-12.01万/㎡。中间套约951万起，边套约1056万起。

140㎡四房：共16套，单价约10.07万-11.73万/㎡，总价约1400万-1612万元。

155㎡四房：共18套，单价约10.35万-11.71万/㎡，总价约1612万-1799万元。

对比前滩板块其他新房，前滩元境此前均价约12.2万元/㎡，前滩尚品首批次均价低约1.5万元/㎡；与前滩滨江道相比，也存在约1万元/㎡的价格差距。

这部分价格空间，与项目的土地成本有直接关系。

前滩尚品的开发主体是上海地产三林滨江生态建设有限公司，由上海地产集团持股80%、上海前滩国际商务区投资集团持股20%，法人、董事长为孙毅。

项目土地来自上海地产集团自有储备，并非通过公开招拍挂取得。

前滩周边近两年公开出让的住宅用地，给出了另一套成本参照。

2024年11月27日，上海第七批次土拍中，浦东新区Z000602单元20B-12地块经过192轮竞价，最终由华润置地、越秀地产、中能建组成的联合体以78.969亿元竞得，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%。

这也是当年上海土拍中备受关注的一宗地块，后续开发为翡雲悦府。

到了2025年2月20日，同属新杨思板块的浦东新区Z000602单元20Ea-01地块再次出让，由华润置地、越秀地产联合体以50.9亿元竞得，成交楼面价74695元/㎡，溢价率33.38%。

相比之下，前滩尚品没有经历这轮高溢价土拍，土地成本上的差异，为项目后续定价提供了更大的弹性。

当然，楼面价并不能直接等同于最终开发成本，还需要考虑建安、装修、配套、财务及其他开发费用。但在同一大板块内，土地获取方式和成本基础的不同，确实会影响项目的价格策略。

回到这次74.7分的入围门槛，前滩尚品的市场表现，既有前滩板块购买力和产品力的支撑，也有价格相对周边竞品更具竞争力的因素。