瑞银：港资发展商内地物业续期溢价约40亿至170亿元人民币

（原标题：瑞银：港资发展商内地物业续期溢价约40亿至170亿元人民币）

观点网讯：瑞银发表研究报告指，在内地土地使用权续期新政策下，九龙仓集团、嘉里建设、恒隆地产及恒基地产或面对最大潜在影响。

该行估计，若发展商今日为全部内地投资物业续期20年，并将相关溢价按剩余土地使用权年期摊销，年化续期溢价相当于其年度股息的10%至29%。

按该行方法估算，若今日为全部内地投资物业续期，多数港资发展商应占续期溢价约40亿至170亿元人民币；其中嘉里建设及恒隆地产相对股本价值影响最大，估计续期溢价分别约相当于资产净值的19%及10%。

仅就剩余年期少于20年的项目延长20年，恒隆、嘉里、希慎兴业及恒基地产的土地溢价分别约26亿、24亿、10亿及58亿元人民币，约相当于各自资产净值的4%、4%、3%及3%。

瑞银指出，考虑投资物业组合到期结构后，嘉里建设、恒隆地产及恒基地产面临最迫切压力，因大部分核心组合剩余土地使用权少于20年；其中恒基地产内地租赁组合中42%剩余土地使用权少于10年。若今日再延长20年，年化土地溢价相当于2027年预测股息的6%至8%。

瑞银认为，市场尚未充分反映新政策带来的潜在现金流出，更多港资发展商或考虑透过中国房地产投资信托基金（C-REITs）变现资产，尤其是剩余土地使用权超过20年的非豪华项目，以降低日后土地使用权延期相关现金支出风险。

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