温州出台商品房现房销售新政（全文）

（原标题：温州出台商品房现房销售新政（全文））

观点网讯：10月23日，温州市住建局联合温州市自然资源和规划局、温州金融监管分局发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

据悉，新规以2026年8月28日为统一时间节点，对商品住房预售项目分类施策。在该时间节点前已取得建设工程规划许可证的存量项目，预售条件和资金监管继续按原规定执行；已拿地但尚未取得规划许可证的项目，经当地政府评估确认能够按时交房的，仍可在2027年底前按原条件申请预售；历史遗留问题项目的政策宽限期延至2028年底。2026年8月28日之后新出让土地的项目，则不再沿用原有的预售和资金监管政策。

新规则下，预售门槛相应提高：新出让商品房项目实行预售的，以楼幢为最小销售单元，单体建筑主体结构完成屋面结构层混凝土浇筑，经属地住建部门现场核查后，方可申请预售许可。

《意见》明确，新出让土地实行现房销售的，须在土地出让公告中公开现房销售相关信息；房企如需收取现房销售定金，须先取得施工许可、制定定金方案并报备，收取的定金一般不高于房屋总价的5%。定金由购房人直接交存至定金监管账户，监管期间不得使用，房屋具备竣备交付条件后方可解除监管。

在土地供应上，新规指出，2026年8月28日后新发布出让公告的土地，可按国家规定分期缴纳出让价款：首付款在成交确认书签订之日起1个月内缴纳，比例不低于总价款的50%；剩余价款最长可在2年内缴清，但须经当地土地出让协调决策机构集体决策，并在土地出让公告中明确。

<strong>温州市住建局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见发布</strong>

为贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，加快构建房地产发展新模式，完善商品住房销售制度，结合我市实际，提出如下实施意见。

<strong>一、全面加强预售管理</strong>

（一）分类明确预售条件。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日（含）前取得建设工程规划许可证，8月28日后建设工程规划许可证发生变更的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策。经县（市、区）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年12月31日前可按原有预售条件申请预售。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经县（市、区）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2028年12月31日前可按原有预售条件申请预售。

2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，可以楼幢为最小销售单元，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，由项目属地住房城乡建设部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后,即可按要求申请办理商品房预售许可。

（二）加强预售资金监管。2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。

项目完成竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件，可申请解除预售资金监管。在项目完成房屋首次登记后，可申请注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。

<strong>二、有序开展现房销售</strong>

（一）加强现房销售备案。2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，如实行现房销售的，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。销售前，房地产开发企业应当将项目公司营业执照及开发资质证明、水电气等配套设施具备交付条件的有关证明，及现房销售方案等材料报项目所在地住房城乡建设部门备案。现房销售方案应当包括项目基本情况、房源数量、装修内容、销售价格、土地及房屋无抵押查封等限制交易说明、不动产权证办理等主要内容。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。

（二）规范现房定金管理。房地产开发企业如需收取现房销售定金的，应当取得建筑工程施工许可证，制定定金销售方案并向住房城乡建设部门报备，由资金监管机构同步在项目主办银行开立定金监管账户。定金销售方案应载明项目基本信息、销售价格、定金收取标准、权利义务及违约责任处理等内容，收取的定金一般不高于房屋总价的5%。

房地产开发企业应与购房人签订购房定金合同，购房人应将定金直接交存至定金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋具备竣备交付条件后，解除定金监管。

<strong>三、优化土地供应管理</strong>

（一）合理供应住宅用地。推行“先做地、优配套、再开发”工作模式，科学合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，可带规划方案出让。

（二）优化出让金支付方式。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在成交确认书签订之日起1个月内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，剩余价款在成交确认书签订之日起1年内缴清，适应市场和项目需要，经当地土地出让协调决策机构集体决策，剩余价款可在成交确认书签订之日起2年内缴清；分期付款的，不计利息。出让价款具体交缴方式，经当地土地出让协调决策机构集体决策后，在土地出让公告中予以明确。分期缴款项目，房地产开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

<strong>四、加强金融信贷支持</strong>

（一）规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

（二）发挥融资协调机制作用。2026年8月28日（含）前，已发放开发贷款、未取得预售许可证的商品住房项目，存量开发贷款有展期、接续需求的，商业银行可与项目公司协商，按照市场化、法治化原则用足用好现有相关政策，支持项目建设交付。项目如需要增加开发贷款额度，可向城市融资协调机制申请，经审查符合信贷条件的，可以根据项目实际情况，由主办银行满足项目合理融资需求。

<strong>五、提高审批服务效能</strong>

（一）支持项目分期开发。在国有建设用地使用权出让合同中，明确允许受让方分期办理建设工程规划许可、规划核实。房地产开发企业可联合设计、施工、监理等单位，在申报项目规划方案时明确分期开发计划、分期开发用地范围、建设规模和配套设施等内容，并申报方案审查。分期开发经属地住房城乡建设部门会同相关专项验收部门审核后纳入分期项目库，可按划分的分期单元依次组织竣工验收备案。在水、电、气及市政配套齐全后方可交付。分期开发的实施年限不得超过国有建设用地使用权出让合同的竣工期限。

（二）优化项目审批服务。全面优化“规划—建设—验收”审批流程，推行分阶段办理施工许可证、告知承诺制等业务，提前介入项目立项、施工图审查、不动产（预）测绘、竣工验收等环节，开展容缺受理预审，分期验收后至整体竣工验收完成前，根据分期销售备案合同等有关手续办理预告（抵押）登记，做好全周期服务，保护购房者合法权益。探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目凭国有建设用地使用权出让合同和地价款缴纳票据，办理已缴清地价款部分的土地使用权预告登记；在取得建设工程规划许可证后，按幢或套设定国有建设用地使用权益，办理预告（抵押）登记。

（三）优化金融信贷流程。优化完善合同网签备案和住房按揭办理流程，购房人签订商品房预售合同办理网签备案后，主办银行对按揭贷款同步完成资格预审、合同预面签、预审批等；涉及住房公积金贷款的，缴存职工可向住房公积金管理机构提出贷款申请，住房公积金管理机构同步进行贷款预审批，预签借款合同、预告登记等。在项目取得竣工备案表后，贷款资格未发生变化的，按受托支付要求发放至预售资金监管账户。进一步优化个人住房公积金贷款楼盘签约审核。

本实施细则意见自发布之日起执行。此前本市出台的文件规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

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