北京现房新政首宅地落定歇甲庄 中建智地+未来科学城联合体29.36亿托底

（原标题：北京现房新政首宅地落定歇甲庄 中建智地+未来科学城联合体29.36亿托底）

观点网 11月3日下午，北京昌平区北七家镇歇甲庄村CP02-0704-0049、0077-01、0073地块落槌。中建智地+未来科学城联合体以29.36亿元底价摘得，溢价率0%。这是北京“8·28”现房新政落地后出让的首宗住宅用地。

该宗地用地规模约8.89公顷，规划地上建筑面积约10.09万㎡，起拍价29.36亿元。按成交价与地上建面计算，综合楼面价约2.91万元/㎡；剔除3060㎡社区综合服务设施后，住宅部分楼面价约3万元/㎡。

报价环节没有悬念。挂牌期内仅中建智地+未来科学城一家报价，15时挂牌截止后即以底价成交。“托底”这成为这场出让最直白的注脚。

宗地底价成交

资料显示，地块由三宗子地块组成，条件差异明显。0049地块为R2二类居住用地，用地面积约6.15公顷，地上建面约6.21万㎡，容积率1.01，限高36米，地块内规划1座分布式能源子站和1条宽20米街坊路。

0077-01地块同为R2二类居住用地，用地面积约2.24公顷，地上建面约3.58万㎡，容积率1.6，限高36米，需配建末端配送场站、再生资源回收站各1处，均不低于50㎡。两宗住宅用地地下空间可连通。0073地块为社区综合服务设施用地，用地0.51公顷，建面3060㎡，容积率0.6，限高24米，规划为社区会客厅。

区位条件不算短板。地块位于五环至六环之间，邻近地铁17号线与在建18号线的换乘站天通苑东站，南侧距清河约300米，周边有国泰百货、温榆河公园、清河郊野公园、天通苑中医医院等配套。

低密是这块地最突出的标签。1.01的容积率在北五环外的新供地里并不常见，叠加36米限高，产品形态大概率落在洋房与小高层之间，与北侧国贤府PARK的产品序列同源。

与同村前一宗地对照，价格落差便有了解释。2025年10月28日，中建智地+未来科学城联合体以26.012亿元底价取得歇甲庄村A地块，规划地上建面10.47万㎡，综合楼面价约2.85万元/㎡；该宗地住宅容积率为2.1与2.05，限高60米，即如今的国贤府PARK。

本次综合楼面价较之一年前上浮约2%，换回的是容积率从2.1一线降到1.01与1.6。同样的地段多付约2%的地价，买的是更低的密度和更高的产品溢价空间。这笔账是否划算，取决于未来售价能否站稳5.5万元/㎡这一线。

现房时代的账本

政策变量才是这宗地成交背后的真正看点。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，以现房优先、封顶预售、全额监管重构商品住房销售制度。

通知划出了新老界限：新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可的项目，鼓励现房销售。预售并未退场，门槛却抬到单体建筑主体结构封顶。

9月24日，北京四部门印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从预售管理、现房销售、主办银行、信贷管理、土地供应、市场秩序六方面落地，是8·28新政后首个系统性实施细则。

本次交易文件明确，出让宗地应严格执行上述两份文件；对购房者而言是交房确定性提升，对房企则是回款节点整体后移：现房要等首次登记才能销售，预售要等封顶才能开盘，按揭要等竣工备案后才发放。

出现变化的还有地价款分期。参与用地预申请并竞得的企业，出让合同签订后30个自然日内缴清50%，余款在24个月内缴清；未参与预申请的企业，首付期限与比例不变，余款18个月内缴清。

分期缴款对冲了回款后移的压力，但改变的是节奏，不是总账。以住宅楼面价约3.00万元/㎡、周边5.3万至5.6万元/㎡的成交水平计，地房比在0.54至0.57之间；若再把现房销售多占用的两三年资金成本计入，利润垫并不厚。

本地块住宅楼面价与周边房价对照图

由此回看底价成交，答案并不复杂。回款被推到交付之后，房企对地价的出价能力自然收紧，能一次性承接8.89公顷低密用地的买家本就不多。深耕者与区域平台联手接手，是这套规则下最现实的解法。

第四次联手

中建智地是中建一局旗下的地产平台，近两年把昌平歇甲湾当成主战场。2025年4月28日，其联合中国金茂、越秀地产、朝阳城发以126亿元底价拿下朝阳黄杉木店、孙河组合地块。

同年9月30日，经过300多轮竞价，中建智地以43.145亿元摘得太阳宫0627地块，溢价39.18%，居住部分楼面价约9.42万元/㎡；10月28日，又联手未来科学城置业以26.012亿元底价取得歇甲庄A组团。

进入2026年，公开信息中可查的中建智地北京新增土储只有今日这一宗，地价29.36亿元，与上一年的高频补仓形成反差。拿地节奏放慢，与现房规则下资金周转放慢、存量货值仍在消化不无关系。

合作方是熟悉的面孔。歇甲庄A地块的项目公司北京合诚未来房地产开发有限公司在拿地一周后注册，注册资本27亿元，中建智地持股70%，未来科学城置业持股30%，董事长由中建一局副总经理、中建智地董事长樊飞军兼任。本次新地块的项目公司尚未见公开注册信息，若沿用这一架构，将是双方自2023年国贤府一期以来的第四次联手。

未来科学城置业是未来科学城集团旗下的区域开发平台，在昌平涉宅地块出让中出场频繁，更多承担区域共建与托底角色。

中建智地在歇甲湾的产品线已经跑完三代。一期盛世文庭2023年7月摘地，822户，同年11月取证，截至2026年初网签742套、去化超九成，均价5.55万元/㎡；二期逸贤华庭2024年12月以21.14亿元摘地，850户，2025年4月取证，截至2026年初网签5213套、去化率60%，均价5.26万元/㎡。

三期国贤府PARK于2026年3月21日一次性取得832套房源预售许可，3月29日首开当日成交467套，至11月3日网签697套，去化率83.8%，网签均价约5.58万元/㎡。

三代产品的价格曲线先降后升，去化速度却一代快过一代。三代项目的去化进度见下图。国贤府PARK用7个多月走完83.8%的去化，说明5.5万元/㎡上下的价格在该板块仍有承接力；不过均价较二期回升、与一期基本持平，涨价空间同样有限。

国贤府三代项目累计网签去化率

板块内部的分化更为清晰。同在昌平，未来城·星寰时代647套去化39.57%，东小口龙樾海序837套去化70.25%，两个项目拉出近30个百分点的落差。位置、产品与定价三者错位，去化结果便完全不同。

缺口也摆在明面上。18号线仍在建设，规划中的R6线一期（天通苑东站至北七家站，全长约8.9公里）尚处前期研究阶段，轨道交通的兑现节奏直接影响客群导入。北七家二手住宅均价约5.28万元/㎡，与新房网签价贴得极近，一二手之间的价差空间已基本消失。

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