季报解码 | 新城控股开发业务缩表，商管成利润压舱石

（原标题：季报解码 | 新城控股开发业务缩表，商管成利润压舱石）

观点网 一份营收下滑近三成的季报，交出了扣非净利润正增长的成绩单。

新城控股2026年第三季度报告显示，前三季度实现营业收入249.23亿元，同比下降27.49%；归属于上市公司股东的净利润9.65亿元，同比下降0.91%；扣非净利润10.35亿元，同比增长2.56%。

收入与利润方向相反，是这份报表最需要拆开看的地方。

开发项目交付收入减少压低了营收，利润的来源正从“多交付多结转”转向“少交付、更赚钱”。

利润增长

第三季度单季的数据更能说明这种错位。

新城控股当季营业收入72.79亿元，同比下降40.68%，公司解释为房地产项目交付收入较去年同期减少；同期归母净利润1.16亿元，同比增长47.15%，扣非净利润1.49亿元，同比增长139.77%。

累计口径下，前三季度营业成本164.76亿元，同比下降35.57%，降幅比收入多出8.08个百分点。

一减一增之间，毛利率从上年同期的25.60%升至33.89%，提升8.29个百分点。公司对单季利润增长的说明只有一句，本报告期内商管公司毛利较上年同期增加。

数据来源：新城控股2026年第三季度报告，观点网整理；营业收入为前三季度累计数

利润守住的来源因此有两个，结转项目的毛利结构改善，以及商业运营这块更稳定的毛利贡献。

两者都没有脱离主营业务，这一点在利润含金量上有意义。

不过账面并非全部向好，前三季度利润总额16.94亿元，同比仅增1.81%；所得税费用7.55亿元，同比增加17.05%，净利润因此降至9.40亿元，同比下降7.83%。

归母净利润降幅之所以收窄至0.91%，部分原因是少数股东损益由上年同期的盈利0.46亿元转为亏损0.25亿元，合作项目的压力更多落在了少数股东一侧。

非经常性损益合计为-0.70亿元，扣非净利润高于归母净利润；加权平均净资产收益率1.55%，同比减少0.04个百分点，仍处在低位。

费用端的收缩同样关键，前三季度销售费用9.23亿元（上年同期16.25亿元），与销售规模收缩同步；管理费用18.19亿元（上年同期19.20亿元）。

但财务费用25.48亿元（上年同期23.14亿元），其中利息费用26.56亿元（上年同期23.15亿元），对利润形成对冲。

投资收益由上年同期的0.04亿元转为-1.67亿元，其中对联营企业和合营企业的投资收益为-1.67亿元。合作项目从贡献利润变成拖累利润，是这份报表里容易被忽略的一处转折。

现金改善

利润表之外，前三季度经营活动产生的现金流量净额15.06亿元，同比增长46.75%，公司归因于控制费用成本支出、经营活动现金流出较去年同期减少。

这一规模约为同期净利润的1.6倍，盈利与现金的匹配度好于账面利润所显示的。

资产端持续缩表，9月末存货612.12亿元，较上年末下降13.85%；合同负债252.45亿元，较上年末下降19.40%。前者是待售与在建资源，后者是已售未结的“蓄水池”，两者同向收缩，意味着未来可结转的收入规模还会继续下降。

总资产2528.2亿元，较上年末减少4.83%；负债合计1747.26亿元，减少7.12%，降幅大于资产，资产负债率从70.81%降至69.11%，下降1.70个百分点；归属于上市公司股东的所有者权益625.93亿元，增长1.62%。

债务结构的变化更值得看，一年内到期非流动负债104.86亿元，较上年末减少20.97%；应付债券120.59亿元，增加51.86%；长期借款311.48亿元，微增2.85%。

上述四项有息负债合计538.32亿元，较上年末的516.18亿元增长4.29%，但短期部分占比从25.9%降至19.7%，久期明显拉长。

数据来源：新城控股2026年第三季度报告，观点网整理；有息负债为短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款与应付债券四项合计

代价落在利息上，在负债总额下降的同时，利息费用仍同比增长14.73%，说明新增融资的成本较高。

此外，流动性缺口仍要正视，9月末货币资金71.44亿元，较上年末增长5.01%，而短期借款与一年内到期非流动负债合计106.25亿元，现金对短债的覆盖约67%。

缺口需要靠销售回款与再融资滚动填补，这是正面数据之下最实在的约束。

投资性房地产1209.20亿元，与上年末的1210.69亿元基本持平，占总资产约47.8%，这是利润的压舱石。

商管接棒

把公司放回行业里看，收入降幅有相当一部分是节奏问题。至于商业运营的接棒逻辑，在报表上可以看到证据。

前三季度投资性房地产公允价值变动损益仅-122.28万元，投资收益中的同类项目为-79.75万元，金额都很小。利润没有靠重估“做”出来，商管的贡献来自租金与运营，而非估值。

商管收入、在营商场数量、出租率与租金水平均未在季报中列示，要等年度报告才能验证“商管毛利增加”是单季项目结构所致，还是运营效率的持续改善。

资本补充的进度方面，公司2023年度向特定对象发行A股股票事项仍需上交所审核通过及中国证监会同意注册，股东会决议有效期已延长12个月至2027年3月28日。

定增若落地，对资本与短债覆盖是直接补充。

股东层面，控股股东富域发展集团持股61.09%，其中3.36亿股处于质押状态；常州德润咨询管理有限公司持股6.11%，质押6000万股。

对新城控股而言，这份季报证明了一件事：开发业务缩表不必然等于利润失血，但当交付规模继续下行，商管与节流能撑起多少未来的利润空间，还需继续观察。

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