多层次REITs圆桌对话：城市更新金融创新是“明珠中的明珠”

（原标题：多层次REITs圆桌对话：城市更新金融创新是“明珠中的明珠”）

观点网讯：9月20日，2026城市更新大资管论坛在青岛举行，主题为“构建大资管城市更新 打通多层次资本市场”。

上午的圆桌对话环节，嘉宾们围绕“多层次REITs的金融创新”展开讨论，对话主持为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心常务理事、副主任，高和资本执行合伙人周以升，对话嘉宾包括财信人寿资产管理部副总经理陈杨，汇添富资本管理有限公司总经理、汇添富基金REITs业务负责人周宁，北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇。

周宁表示，公募REITs与城市更新颇有缘分，目前约5至6单产品含城市更新概念，分为三类：陶溪川的文化转型、金隅的产业升级、上海地产的业态转换（商改保）。项目入REITs面临三大障碍：算账难，老旧物业土地年限不足拉低收益法估值，京沪穗虽出台延年限等政策，但补缴土地出让金令账更难算；合规手续不全，新旧衔接需创造性工作；历史文化保护增加更新难度。

其认为，商业不动产REITs与基础设施REITs无本质区别，少一道部门审批、合规稍宽松，未来两类产品均会提速。公私募定价梯度理论上存在，美国私募市场规模更大，黑石总资产已达1260亿美元；国内市场结构尚不成熟，公募REITs遇流动性冲击时单只产品可跌10%至30%并触及预警线，待供需两旺方能缓解。

郭翔宇指出，存量盘活时代需要以REITs为主体、长期、股权、流动、主动的新组织形式；发展多层次市场，一是不同资产、管理人、需求需不同工具适配，二是各层次间需衔接。他将公募REITs比作发射资产的“深空探测器”与定价之锚，Pre-REITs是推进动力，私募REITs是绕地卫星，可转公募或长期运行。

谈治理时他以“考卷”作喻，称现行框架筛出“会做题的学生”，易逆向选择至刚好达标的产业园，应筛出运营能力强的“好学生”；长期需明确REITs是退出机制还是长期运营资管平台。他寄语，“十五五”首个专项规划即城市更新规划，已被提到前所未有的高度，期待各方携手让资产被赋予生命、循环流动。

陈杨介绍，财信人寿过去10年平均财务投资收益率居全国前10，得益于以不动产基础设施为代表的另类布局；二三十万亿保险资金配不动产不足4%，固收利率下行、权益波动下配置需求显著提升。公司2016年起参与Pre-REITs配置；公募REITs是低杠杆、现金流稳定的核心型策略，机构间杠杆稍高、属核心增益型策略，Pre-REITs是补充，宜参与城市更新项目。机构间优势在波动小、配置效率高；若分子端出现趋势转折，公募REITs高波动或转为正向溢价。

袁怀中称，朗姿韩亚不动产投资一二级联动，Pre-REITs、机构间与公募REITs逻辑一脉相承而各有差异：Pre-REITs期限长、下注重，属自下而上，核心看现金流创造与退出估值；机构间REITs有一定债性，公募REITs为纯股性，宜自上而下配置IDC、保租房、供水供热等现金流稳定行业，物流、产业园波动更大。城市更新优化治理结构可参考机构间与公募REITs较为统一的治理体系。

周以升提出，金融与城市更新结合才有资格称“大资管”；政策宽严直接影响不动产定价枢纽，严苛合规标准会推高风险溢价；城市更新主体多元，除权益工具外可探索类房地美、房利美的债务性融资工具，基础设施定价系于C端支付能力，须与财政政策、金融再分配结合。公募REITs中保险资金占比约15%，机构间达60%以上。

他表示，公募REITs是不动产金融皇冠上的明珠，城市更新的金融创新更是“明珠中的明珠”，期待制度供给加快迭代，长期资金与长期资产方相互成就。

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