苏鑫：城市更新正从大开发时代走向大资管时代

（原标题：苏鑫：城市更新正从大开发时代走向大资管时代）

观点网讯：9月20日，主题为“构建大资管城市更新 打通多层次资本市场”的2026城市更新大资管论坛在青岛举行。城市更新大资管论坛主席、高和资本执行合伙人苏鑫以AI数字人形式发表开幕致辞。他表示，随着城市更新成为国家战略的重要内容，行业正从大开发时代走向大资管时代，过去关心怎么建成，现在更要关心谁来经营、谁持续投入、资产如何流动。

苏鑫提出三个问题。其一，政策打开了续期的门，市场能不能算过账？他以北京王府井一栋酒店为例：土地使用权2046年到期，改造投入与资本回流周期错配，买卖双方多年未能成交。如今广州、上海等地续期规则有了新进展，原本难以判断的风险可以算进模型成本，但他提醒，成本明确不代表交易一定划算，续期后能否推动改造和成交仍需观察。

其二，片区更新到底是谁的账需要平衡。苏鑫认为，谁该出钱、靠什么收钱、何时收回，往往没有说清楚；片区里公共空间、商业经营、产业导入带来的现金流、资产增值、财政收益和社会效益，性质与兑现时间各不相同，全部装进一张总体平衡表，参与的人却未必愿意出钱。他以深圳南头古城为例，政府投入古建保护和公共空间，市场化公司经营商业，片区统筹需要先分账再联账——谁的账平了？用什么收入平？什么时间平？分清之后才能讨论资本接力，REITs可成为成熟资产的退出 路径，但前端权责和经营问题仍要在前线解决。

他强调：“所谓大资管，就是把公共投入、专业运营和资本回报之间的关系组织好，让合作能够持续。”

其三，资产价值提升了，地方的独特价值能不能留下？当老街都变成咖啡店和打卡路线，一个地方还能留下多少自己的生活？苏鑫表示，青岛上街里已经给出了自己的答案：一间租金不高但有辨识度的小店、一片可以坐下来聊天的树荫，未必直接贡献收入，却影响人们是否愿意常来久留，资产管理也要为这些价值找到可持续的支持方式。

苏鑫最后表示，这三个问题需要资产拥有者、运营及资产管理者、投资人一起回答。论坛将搭建交流合作平台，把真实困难讲出来、把经验连接起来，共同推动中国城市更新。

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