中报观察 | 重组红利退潮 远洋集团主业修复才刚刚起步

（原标题：中报观察 | 重组红利退潮 远洋集团主业修复才刚刚起步）

观点网 远洋集团利润模式正在从重组收益向主业修复切换。

近日，远洋集团披露2026年上半年业绩公告。数据显示，上半年远洋集团实现营业额65.97亿元，同比上升6%；毛利0.15亿元，扭转了去年同期毛亏49.66亿元的局面；公司拥有人应占亏损71.49亿元，每股基本及摊薄亏损均为0.598元。

截至2026年6月30日止6个月的中期业绩，协议销售总额为81.40亿元，同比下降39%。

报告指出，远洋集团上半年营业额实现小幅上涨主要得益于交付规模大幅提升，开发业务结转成为收入增长核心动力。

不过，这份增长属于典型的 “量升价跌”，报告期内一线城市项目结转占比下滑，低线城市项目占比抬升，在拉低结算均价的同时也压低结转成本，依靠成本降幅显著大于售价降幅实现毛利微弱转正。

毛利转正

从收入结构来看，远洋集团上半年收入增长主要来自开发业务的结转放量。

报告披露，上半年远洋集团物业开发业务实现营业额41.05亿元，同比上升25%，占总营收的62%，仍是集团绝对主力；物业管理及相关服务收入12.60亿元，同比下降7%；其他房地产相关业务（含建筑建造、养老服务等）收入10.96亿元，同比下降23%；物业投资收入1.36亿元，同比下降6%。

数据来源：公司中期报告

开发收入的上行，主要由交付驱动。报告披露，远洋集团上半年完成交付住宅约6,500套，交付可售楼面面积51.6万平方米，较去年同期的34万平方米上升约52%。

价格端，平均入账销售价格降至约8,300元/平方米，明显低于去年同期的11,000元/平方米，公告解释主要受一线城市项目结转较少影响。

分区域看，环渤海区域贡献了物业开发收入的72%，其后依次为华南13%、华中7%、北京6%、华西2%，华东区域结转占比为零。收入向核心城市群集中，与该集团深耕策略一致，但也意味着结转高度绑定单一区域市场，未来业绩对该区域市场周期的敏感度会更高。

值得注意的是，交付驱动的收入本质上是前期销售的兑现。在销售端持续收缩的背景下，交付放量带来的收入增长具有阶段性，一旦集中交付期结束，可结转资源的接续问题就会浮现，这也是下半年营收端最需要观察的环节。

在协议销售方面，远洋集团上半年协议销售总额81.40亿元，同比下降39%；截至2026年6月30日，土地储备降至2,450万平方米。销售额的回落，意味着未来可结转资源与销售回款面临约束，也将制约当前“交付驱动收入”这一增长逻辑的持续性。

与收入端的回升相呼应，远洋集团上半年成本端也有所改善。

报告显示，远洋集团期内总销售成本65.81亿元，较去年同期的111.69亿元大幅收缩；结转项目平均土地成本（不含车位）降至约3800元/平方米（去年同期6300元），平均建筑成本降至约4500元/平方米（去年同期5700元）。

对于成本的下行，远洋集团于公告中将此归因于一线城市项目结转较少、低成本的低线城市项目结转占比上升。

两相对照，正是成本降幅快于价格降幅，才把毛利重新推回正值。不过，上半年该公司毛利率仅约 0.2%，主业站上盈亏平衡线，盈利能力的修复仍处于最初阶段。

化债下半场

营收有所增长，但利润端仍未完全修复。

财报披露，亏损的驱动主要来自毛利线以下。数据显示，远洋集团上半年录得预期信贷亏损模式下的减值损失净额40.22亿元，较去年同期的97.25亿元下降约59%，但绝对规模仍显著侵蚀利润。

另一方面，投资物业公平值减少5.96亿元（扣除税项及非控制性权益前）。据测算，仅减值与公平值变动两项合计约46亿元，已远超主业微薄的毛利，这是净利润仍处于亏损区间的直接原因。

更关键的变化，在于利润“锚点”的切换。自2025年5月以来，远洋集团围绕境内公开市场债务密集发布系列公告，推进结构化处置。

化债的节奏直接影响利润的呈现方式。公告披露，远洋集团上半年债务重组收益为2.76亿元，而去年同期高达317.56亿元。

但当重组从“方案通过”转入“选项执行”，一次性收益贡献趋于减少，后续化债对利润表的影响，将更多体现为利息负担的减轻与债务结构的改善，而非一次性收入。对远洋而言，账面利润修复的“红利期”已经结束，化债下半场考验的是执行效率与经营现金流的恢复。

重组收益退潮之后，亏损因减值减半而明显收窄，但利润修复的路径，已从资产负债表重组切换为主业修复与减值消化的赛跑。换言之，本期的亏损反而更接近集团当前经营的真实面貌。

数据显示，上半年远洋集团贷款总额降至503.91亿元，较2025年底的508.52亿元有所下降。受债务重组摊销影响，加权平均利率上升至8.23%；净借贷比率则受权益调整影响呈现负值。

上述指标显示，重组的推进虽在优化债务结构，资产负债表正在缓慢修复，却也阶段性抬高了融资成本，短期内尚未带来财务状况的全面转好。

流动性方面，该集团保留现金资源63.73亿元，其中98.8%为人民币计价，有效规避了汇率波动风险，为应对短期偿债压力提供缓冲垫。

但与此同时，销售端持续收缩、减值压力尚未出清，意味着现金流的回笼与再投资能力仍存在不确定性。换言之，重组的推进为远洋争取了宝贵的缓冲时间，但能否把缓冲转化为实质的经营造血能力，仍要打上问号。

远洋集团判断，近几年中国整体房地产市场持续调整，同时国内宽松的房地产政策仍在延续。供给端，房企普遍以保交付、去库存为主线，行业盈利重心仍在筑底过程中。

集团毛利转正，更多是“成本随结构下移”的结果，而非“价格回升”的结果。这种转正能持续多久，取决于销售端的回暖节奏。

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