中报观察 | 华侨城出清未完

（原标题：中报观察 | 华侨城出清未完）

观点网 华侨城A交出2026年上半年成绩单。

中报披露，华侨城A上半年实现营业收入130.32亿元，同比增长15.15%，在2025年上半年跌破百亿后重回百亿量级。

同期，归母净利润为-34.88亿元，较上年同期的-28.68亿元扩大21.62%。

营收向上、利润向下，两条曲线背离。此外，营业成本116.01亿元，将综合毛利率压至约11.0%。上半年计提资产减值准备19.03亿元，其中存货跌价准备16.92亿元，占全部减值的88.9%；经营活动现金流量净额则由上年同期的+25.55亿元转为-20.58亿元。

在行业深度调整期，公司仍在以集中计提减值、加速结算的方式推进资产负债表出清，而当期地产去化与文旅变现尚未形成足够的现金流回补。

行业仍在磨底，华侨城A的亏损扩大既有自身结算与减值节奏的因素，也是行业景气的投影。

亏损扩大

数据显示，华侨城A营业收入在2021年上半年为230.14亿元，此后在163.96亿元与230.11亿元之间波动，2025年上半年跌至113.17亿元的低点，本期回升至130.32亿元。

与之对应，归母净利润从2021年上半年的+15.84亿元一路滑落，2022年上半年仅剩1.06亿元，2023年上半年转负后连续四年录得中报亏损，本期-34.88亿元为近六年同期最差。

营收总量缩水约四成而亏损不断放大，显示公司正处在以利润换取出清速度的阶段。

图1：华侨城A近6年中报营收与归母净利润走势

数据来源：公司财报

本期营收中，华侨城A房地产业务贡献54.20亿元，同比增长76.21%，占总营收41.60%；旅游综合业务贡献75.80亿元，同比下降7.16%，占比58.17%。

营收回升的引擎清晰指向地产结算，但本期结转对应的当期签约销售面积仅40.5万平方米、签约金额54.3亿元，而2025年上半年公司签约销售面积60.7万平方米、签约金额94.9亿元。

两相对照，本期结转放量主要来自前期已售项目的交付确认，而非当期去化提速，结算周期错配的特征明显。

图2：华侨城A 2026H1分业务营收与毛利率

数据来源：公司中期报告

收入回升的同时，盈利质量并未同步修复。据公司中报数据测算，上半年综合毛利率约11%，虽较2025年上半年的6.9%回升4.1个百分点。

2021年上半年为33.3%，此后逐年下台阶至24.7%、19.5%、13.8%。毛利率从三成跌至一成，意味着每结转100元收入仅能带来约11元毛利。

按本期营收算，毛利约14.3亿元，而管理费用6.13亿元、销售费用4.89亿元、财务费用18.57亿元三项合计约29.6亿元，毛利尚不足以覆盖期间费用，亏损具有结构性特征。

真正放大亏损的是减值计提。华侨城A上半年合计计提资产减值准备19.03亿元，其中存货跌价准备16.92亿元、占88.9%，固定资产减值1.02亿元，长期股权投资减值0.88亿元，坏账准备0.21亿元；合计减少合并净利润19.03亿元、归母净利润14.11亿元。

以34.88亿元归母亏损为基准，减值贡献约四成，其余部分来自毛利率偏低与利息费用等结构性支出。

华侨城A称计提基于审慎性和一致性原则，存货跌价准备占绝对主导，也说明存量地产项目在售价与去化不及预期时的账面调整仍在继续。

图3：华侨城A 2026H1资产减值准备构成

数据来源：《关于2026年半年度计提资产减值准备的公告》

与利润相伴的是现金流的转向。华侨城A上半年经营活动现金流量净额为-20.58亿元，上年同期为+25.55亿元，由正转负，同比降幅180.52%。

回看近六年中报，该指标在正负之间剧烈摆动：+9.88亿元、-62.02亿元、+0.91亿元、-28.32亿元、+25.55亿元、-20.58亿元，尚无连续两个半年为正的记录。

这种摆动反映结转回款与土地、建安支出节奏的错配，也意味着公司尚未形成稳定的经营性现金净流入，回款与支出的再平衡仍是下半年的关键任务。

利润与现金流的双重压力最终体现在资产负债表上。

截至2026年6月末，华侨城A总资产2628.81亿元，较上年末下降6.24%；归母净资产349.49亿元，较上年末下降9.75%；加权平均净资产收益率为-10.53%。

与2021年上半年4821.57亿元的总资产相比，五年间资产规模缩水近半，显示公司以收缩资产负债表的方式消化历史包袱。

图4：华侨城A近6年中报总资产规模

数据来源：公司财报

公司所得税费用同比减少76.78%，一定程度上与亏损扩大、可抵扣亏损的确认有关。

华侨城A明确上半年不分红，资金优先用于保交付、去库存、化债，延续了行业下行期房企的典型动作。

双轮平衡

行业仍在出清，房企普遍选择以价换量、加速去化。

华侨城A上半年签约金额54.3亿元、签约面积40.5万平方米，较2025年上半年的94.9亿元、60.7万平方米明显收缩，当期去化强度仍然偏弱。

该公司上半年旅游综合业务营收75.8亿元、同比下降7.16%，占总营收58.17%，毛利率11.42%，旗下文旅项目接待游客3616万人次。

作为对比，2025年上半年接待游客3771万人次、同比增长3.77%。游客人次同比下降约4%，而营收降幅7.16%高于人次降幅，意味着人均消费贡献同步走弱。

产品端，华侨城A持续推动供给提档升级，推出北京欢乐谷“大眼京”摩天轮等新产品，稳步推进成都、上海、深圳欢乐谷相关主题区域及产品升级改。

6月26日，“2026华侨城旅游狂欢节”正式开启，持续至10月，覆盖主题公园、自然人文景区、特色商业、旅游酒店等多业态。这些动作有助于提升暑期及下半年的游客吸引力。

公司提出“深化IP融合创新、强化沉浸式游玩体验”，方向上是从客流量转向客单价，但上半年数据仍显示文旅板块“旺丁不旺财”的特征。

费用端呈现主动收缩的迹象，华侨城A上半年管理费用6.13亿元、同比下降18.23%，销售费用4.89亿元、同比下降6.40%，两项合计11亿元，低于上年同期的12.72亿元；财务费用18.57亿元、同比微增1.03%。

管理费用自2021年上半年10亿元的峰值逐年回落，显示组织与费用管控持续见效。

图5：华侨城A近6年中报管理费用与销售费用

数据来源：公司中报

此外，华侨城A在文旅板块提出探索轻资产运营，方向上与行业通行的“重资产沉淀、轻资产输出”路径一致，即持有型文旅项目贡献稳定现金流，管理输出与IP授权提供增量收入。

轻资产模式无需大额固定资产投入，依靠管理输出、品牌授权赚取稳定服务费，理论上能够摆脱重资产折旧对利润的持续侵蚀。

华侨城A这期中报给出的答案并不意外，主要是结算周期回补带来收入增长，减值集中计提、毛利率低位与文旅变现瓶颈共同放大了亏损；资产负债表出清仍在进行，经营现金流尚未稳定回正。

从积极面看，华侨城A的应对策略具有内在一致性：不拿地、降费用、优债务、促结算、提减值，五大动作共同指向活下去和轻装上阵的目标。

从风险面看，华侨城A首当其冲的是地产销售端持续疲软，当期签约金额同比大降，下半年若去化无明显改善，2027年的结算收入将面临压力。其次，存货跌价计提虽较2025年全年收敛，但不排除下半年继续计提的可能。

行业的挑战尚未结束，华侨城A的答卷也还未写完。

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