中报观察 | 融创双线操作：盘活存量资产 收购而今管理

（原标题：中报观察 | 融创双线操作：盘活存量资产 收购而今管理）

观点网 2026年，随着债务重组大幕落下，融创中国正式步入常态化经营的新征程。

8月28日晚间披露的财报，既是对上半年的盘点，也为这家房企的未来走向标下了清晰注脚。

公司明确坦言，当前及未来数年，最核心的攻坚任务仍是逐步化解境内地产板块的存量债务。放眼更长周期，融创将“有序解决存量债务风险”与“业务转型升级”并列为两大战略支点，双线并进。

在这根指挥棒下，融创上半年一面加速盘活优质资产，一面同步优化组织架构；更于8月24日果断落子，将轻资产运营平台“而今管理”揽入麾下，在转型棋局上落下关键一子。

回到财报数字本身，期内，公司录得收入约163.5亿元，同比下滑18.2%；归属母公司股东的亏损约125.4亿元，但亏损幅度较去年同期收窄了2.1%。

尽管业绩尚未“翻红”，但亏损收窄的信号已透出微光。更重要的是，融创已基本完成境外债务重组和境内公开债务化解，上市公司层面的债务几近“清零”，保交付任务也进入尾声，压在肩头的几块巨石正在一块块卸下。

与此同时，公司正式确立了“资产管理+资产运营”的战略新航向，收购而今管理正是标志性动作。

传统开发业务持续收缩已是既定事实，接下来，市场关注的重点将聚集在新业务能否在短期内聚拢起足够规模，融创这艘巨轮的转型航程，究竟需要多久才能驶入开阔水域？

修复存量

2026年上半年，融创的战略重心已彻底转向盘活存量资产与恢复自身经营能力。

财报数据如同一面棱镜，折射出转型期的真实阵痛，期内公司实现收入约163.5亿元，同比下滑18.2%。

其中住宅及商业物业销售仍是绝对主力，但这一引擎已明显减速。数据显示，期内物业销售收入约109亿元，同比下滑22.1%，于总营收当中的占比由去年的69.9%降至66.6%。

交付面积的大幅缩减是物业销售收入下滑的直接推手，上半年交付总建筑面积仅112.2万平方米，较上年同期的169.5万平方米减少约33.8%。

2026年上半年，融创连同合营及联营公司的合同销售金额约102.5亿元，同比锐减56.5%。

在销售萎缩的背景下，资产盘活被推至台前，成为当下最紧迫的攻坚战。公司在股东周年大会上明确，将集中火力聚焦约100个重点项目，这些项目权益净资产价值高，且正处于政策窗口或引入增量的关键时机。

具体打法上，融创坚持“一项目一策”，为每个项目量身定制重组方案，或引入AMC、合作方等新增资金盘活，或与债权人深度沟通展期降息，竭力稳住资产底盘。

截至中报披露日，上海外滩壹号院、上海壹号院、融创重庆湾、天津梅江壹号院、泉州宜和园等10余个标杆项目已成功落地盘活。

尤为值得关注的是，项目层面已跑通“基金模式”，即“AMC出资+融创操盘”，公司输出操盘能力赚取管理费和分成收益。

上海外滩壹号院、天津梅江壹号院均是这一模式的典型样本，通过引入资管公司、合作方资金及存量信托等多元路径，实现了重组焕新。

铺就新路

在修复存量的同时，融创也在加速铺就未来的轨道。

该公司在财报中明确，集团依托自身资源禀赋与竞争优势，确立了“资产管理+资产运营”的战略转型方向，而收购旗下代建平台“而今管理”，正是转型落下的第一枚关键棋子。

8月24日，即财报披露前数日，融创宣布以约1.23亿元收购融顺投资100%股权，从而间接持有而今建设管理集团有限公司全部股权。

观点新媒体查阅发现，而今管理的前身是2022年成立的“融者共创”，2024年11月更名，专注于房地产建管及资管业务。截至目前，而今管理已累计获取73个项目，合约面积约834万平方米，形成以长三角为基本盘、向全国重点区域延伸的布局。

从财务数据看，而今管理规模尚属“轻量级”，2025年税前利润3322.8万元、税后2495.1万元，按6.9倍市盈率估值1.23亿元，即便完全并表，对融创年营收数百亿、亏损上百亿的体量而言，短期利润贡献几乎可以忽略不计。

然而，这笔收购的战略分量远超账面数字，标志着融创正式从高杠杆的“重资产开发商”向“轻资产服务商”转身，代建与资管业务自此纳入上市公司可披露的营收版图，为后续品牌输出和资本运作打开了新通道。

当然，从“宣告转型”到“转型成功”之间，横亘着漫长的试炼之路。新战略能否高效落地？团队执行力是否经得起市场检验？行业竞争又将如何演化？这些都是未来亟待解答的命题。

除代建业务以外，融创其他业务板块仍闪现出难得的亮色。

其中，物业管理收入31.7亿元；上半年，融创服务持续优化调整组织架构，管理费率较去年同期下降1.2个百分点，拥有人应占利润达到约人民币1.2亿元，较去年同期增加约2%，剔除出售彰泰服务的影响，较去年同期增加约71%。

此外，期内实现文旅城建设及运营收入18.3亿元，其他业务收入4.5亿元。

财报透露，上半年，融创商业业态客流同比提升5%、销售额同比提升2%，轻资产拓展持续推进，在管轻资产项目7家，新增石家庄融创茂、上海临港项目超级运动汇。

而冰雪业态持续巩固规模及专业化优势，在管雪场数量达11家，另有3家轻资产管理雪场已签约待开业；酒店业态方面，与华住集团的合资公司永乐华住持续拓展全国布局，上半年新开业酒店11家，新增签约酒店20家，截至2026年6月底，在营酒店合计121家，签约待开业储备项目149个，已形成运营、储备、落地的梯次发展结构。

值得关注的是，财报明确，物业管理和文旅板块将持续精进各业态运营能力，积极拓展第三方业务，并探索搭建基金、REITs等资产管理平台，推进轻重结合、互相赋能的协同发展模式。

董事长孙宏斌在股东周年大会上曾表示，行业将进入开发物业的基金模式和持有型物业的REITs模式，融创会密切关注REITs市场动向，择机搭建文旅资产REITs平台，全面提升运营竞争力，力图实现“资产运营+资产管理”双轮驱动。

债务透视

翻开融创中国的资产负债表，数字如同一面镜子，既映照出转型的底气，也暴露部分压力。

截至2026年6月30日，资产总额约7705.23亿元，负债总额约7312.79亿元，权益总额仅约392.44亿元，其中，本公司拥有人应占权益约284.9亿元。

从资产端细看，发展中和已竣工物业仍是融创最大的“家底”。期末，发展中物业约3491.34亿元，持作出售的竣工物业约1008.88亿元，合计约4500.22亿元。

负债端，期末借贷总额约1861.8亿元，较2025年底的1882.6亿元减少约20.8亿元。其中，约1484.41亿元为流动借贷，约377.38亿元为非流动借贷；贸易及其他应付款项为2476亿元。

现金流方面，截至2026年6月30日，现金及现金等价物约42.2亿元，受限制现金约55.6亿元，现金总额约97.8亿元。同期到期未偿付借贷本金约1162.8亿元，另有约262.5亿元借贷本金可能被要求提前还款。

截至中报批准日（8月28日），到期未偿付借贷本金增至约1171.8亿元，可能被提前还款的借贷本金增至约263亿元；流动负债净额为759.3亿元。

虽流动性压力仍在，但融创已采取多项应对措施。至中报批准日，公司已达成贷款展期约335.4亿元；截至6月30日，约1533.3亿元的借贷以公司资产作抵押。

上半年，融创通过多渠道获取新增融资约14.3亿元，利用可动用资金偿还债务约32.6亿元，延长约34.3亿元到期债务的偿付期限。从展期谈判到新增融资，从资产抵押到偿债安排，这一系列动作共同勾勒出公司在流动性承压之下的应对路径。

此外，值得关注的是，在中期财务资料审阅中，独立核数师香港立信德豪会计师事务所作出“不发表结论”的决定。核数师认为，持续经营相关的不确定因素及其潜在相互影响，已对中期财务资料产生累计影响，因此无法就编制基础的适当性作出结论。

具体而言，债务展期推进、金融机构诉讼解决、销售及回款目标实现等事项均存在不确定性。如未能达成预期效果，公司可能无法持续经营，资产及负债的重分类调整将随之触发，上述意见与2024年及2025年财报的审阅结论保持延续性。

综合来看，融创中国正处于经营调整与战略转型的叠加阶段，已基本完成债务重组和组织架构改革，并明确了“资产管理+资产运营”的转型方向；但与此同时，销售端未见明显回暖，流动性压力持续存在，核数师对持续经营能力的审慎意见亦未消除。

在此背景下，收购而今管理、布局轻资产业务，是融创在传统开发业务收缩背景下采取的一项战略安排。

此前，孙宏斌在股东周年大会上提出，行业未来可能走向资方出资、房企开发的“基金模式”。融创已在项目层面跑通这一逻辑，而今管理的收购，则将零散的项目能力整合为可规模化复制的业务平台。

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