观点直击 | 新城控股在寻找商业资产价值释放路径

（原标题：观点直击 | 新城控股在寻找商业资产价值释放路径）

观点网 新城正逐渐成为一家资管公司。

8月27日，新城控股对外发布2026年中期业绩，期内实现营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%。

营收降幅大于利润降幅，核心在于毛利率的提升：商业板块高毛利对冲开发业务下滑，使整体毛利率逆势提升至33.1%，较上年同期上升6.25个百分点。

在中期业绩会上，新城控股董事长王晓松表示，坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动。商业运营层面，经营业绩稳步提升，上半年商业运营总收入71.12亿元，商管毛利占比约80%，是稳定且持续提升的利润与现金流支柱；开发业务层面，坚持“降杠杆、去库存、保交付、守价值”，守价控量，持续压降运营端杠杆。

在地产下行期，新城主动战略收缩，逐步降低住宅开发主业比重，将业务重心转向商业运营与代建业务，旗下吾悦广场成为营收与毛利核心支柱。

体现在业绩上，商业运营正逐步成为新城的主要增长引擎，上半年收入规模首次超过开发业务，商业运营录得收入71.12亿元，而合同销售金额约63.57亿元。

商业是“利润主引擎”

新城控股多年发展体现着房地产行业从狂飙到出清的过程，该企业目前地产业务已逐渐企稳。

利润下滑幅度明显小于营收，关键在于盈利来源的切换。从收入结构来看，上半年房地产开发销售收入105.64亿元，同比下滑30.35%，毛利率为9.89%，增加1.93个百分点，逐步企稳；物业出租及管理收入65.59亿元，同比增长2.12%，毛利率为71.15%，减少0.05个百分点。

上半年，高毛利率的物业出租及管理业务的营收占比达37.17%，较去年同期提高8.11个百分点，因此整体毛利率提高较多；物业出租及管理业务毛利46.67亿元，占总毛利比重接近80%，出租率98.35%。

新城控股于公告指出，期内营业收入变动因物业交付收入较上年同期减少较多，期内结算面积192.90万平方米，结算金额为109.17亿元。

住宅开发业务仍在不断收缩，上半年新城控股销售仍在下滑，实现合同销售面积102.48万平方米，同比下降23.24%；完成合同销售金额63.57亿元，同比下降38.46%；对应的销售均价为6203元/平米，同比下降19.83%。

报告期内实现75.3亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为118.45%。

上半年，新城控股共实现23个子项目竣工交付，竣工面积为116.4万平方米；共有141个子项目在建，总建筑面积达1379.23万平方米。

代建方面，新城控股在2025年持续推进轻资产业务向纵深发展，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管。

上半年，新城建管新签代建项目规划建面553万平方米，代建项目总计交付70万平方米；目前累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3200万平方米。

商业运营板块从“现金流补充”变成“利润主引擎”，上半年商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；其中租金收入为66.36亿元，同比增长2.43%。

截至报告期末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达181座，开业面积达1675.31万平方米，出租率达98.35%。

期内，吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%。从全国布局看，截至2026中期末，可供出租面积中江苏、浙江的占比最高，分别达到24.36%、10.14%。

不过，与同行相比较，新城商业运营增速并不占优。据悉，龙湖集团上半年商业投资租金收入59.8亿元、同比增长8.7%、期末出租率97.4%；华润置地上半年经营性不动产收租型租金收入约178.7亿元、同比增长12.6%。

相比之下，新城商业运营总收入与龙湖相当，但增速落后于两家头部同行。

在商业地产进入存量竞争、消费复苏温和的阶段，在出租率在高位同时，如何把客流转化为销售额与租金增速，是新城面临的现实课题。

稳杠杆、缩表过程

随着交付规模逐年下降，对应支出也随之下降。

新城控股于中期业绩会称，当前公司处于“稳杠杆、有序缩表”阶段，融资余额回稳，将执行动态紧平衡的资金方案，量入为出，同步做好保交付和守信用两项工作，根据每年的房地产行业情况灵活调整资金计划。

新城控股的持续缩表在中报上有所体现，中期末总资产减少接近80亿元，其中存货减少约63亿元，总负债减少约84亿元。其中合同负债减少约51亿元，应付账款减少约38亿元。

中报显示，新城控股存货约648亿元。管理层曾在年中股东会时回应，存货一部分是有价值、可销售的项目；另一部分是“压根就没有市场”的无效资产，若强行开发，不仅无法实现销售，甚至连工程款本身都难以收回。针对后一部分，新城正在积极与地方政府协商土地回购事宜，实际未售存货含土地约500亿。

董事会秘书李峰推算，新城控股今年预计可去化100-140亿元存货。按此节奏，到2027年初，未售存货可降至约300亿元；到2028年初可能仅剩约100亿元。

他强调，通过三年时间，并非是将存货清零，而是指在这一周期内基本完成资产和负债的去化，“把那些难去化的东西基本上完成去化，可称之为安全健康的缩表的过程。”

截至中报末，新城获得银行授信总额度644亿元，已使用授信237亿元，上半年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约70亿元。

商业资产的价值释放，正在成为新城战略上的重要动作。2026年上半年，新城如期偿还境内外公开市场融资36.43亿元，灵活运用多层级REITs、银行、保险等多种融资工具，拓宽融资渠道，降低融资成本。

观点新媒体获悉，上半年新城控股成功发行3.55亿美元优先担保票据；完成商业不动产REITs申报，以及资产规模21.46亿全国首单消费类机构间REITs扩募发行；成功实现8.958亿元第一期资产支持专项计划(CMBS)在回售期后全额存续。

7月21日，公司又成功发行2026年度第一期中期票据7.5亿元，期限5年，票面利率仅2.8%，认购倍数达2.45倍。

截至期末，新城净负债率为56.87%、货币资金余额75.84亿元，较2025年末增长11.48%；有息负债规模为519.41亿元，其中一年内到期的有息债务规模占比18.54%。

尚待落地的是新城控股正推进的公募REITs。

2026年3月，广发新城吾悦REIT项目已获中国证监会和上交所受理，底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场。

依托成熟的REITs运作体系，新城超1200亿元吾悦广场存量资产得以有效盘活。王晓松曾坦言，公司持有的逾1200亿元吾悦广场资产，在过去缺乏公开市场的定价标尺，估值始终是一笔难以说清的账目。

如今，公开市场的建立为资产提供了客观评价标准，退出渠道的打通使“投融管退”完整闭环成为可能，他表示，公司未来可能会向资管方向进行转变，核心是从过去被动持有和管理资产，转向主动管理、优化和盘活资产，未来亦不排除进行“腾笼换鸟”式的资产置换。

依托REITs平台，新城控股有望持续压降负债规模，有效压降有息负债与融资成本，随着财务费用持续缩减，公司盈利水平有望提升。

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