观点直击 | 龙湖集团：选择一条更难但更踏实的路（实录）

（原标题：观点直击 | 龙湖集团：选择一条更难但更踏实的路（实录））

观点网 8月28日，龙湖集团发布2026年中期业绩显示，今年上半年实现营业收入398亿元。其中，地产开发业务收入261亿元；运营及服务业务收入为137亿元，同比增长3.2%，占总营业收入34.4%。

盈利端，上半年龙湖集团实现公司拥有人应占溢利19.6亿元；剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的公司拥有人应占核心溢利为0.64亿元。其中，运营业务及服务业务核心溢利保持稳步增长，成为龙湖核心溢利的主要贡献来源。

继2025年度过债务高峰，实现债务结构转换后，龙湖也在全力推进收入结构的转换。按其推演，2028年龙湖的运营及服务业务收入将超过开发业务收入，未来将依靠运营与服务业务获得持续性的增长和收益。

越是动荡的市场，越需要坚守审慎与克制的底色。在“不逾期、不展期、不违约”的财务纪律下，龙湖集团不断夯实债务安全与现金流安全的财务底座，为转型穿越周期提供坚实保障。

而在业绩发布后的媒体沟通环节，管理层进一步透露，预计到2027年，开发项目对集团整体业务的拖累将大幅减轻，整体利润有望明显回升并实现转正；2028年及以后，随着开发业务存量项目的出清，叠加运营和服务业务利润的持续增长，业绩将步入稳步增长的新阶段。

“行业下半场，归根结底是对耐力与定力的考验。”龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在主席报告中指出：“我们坚定地选择了一条更难却更踏实的路：以信用筑牢根基，以能力兑现增长。龙湖集团将在波动中站稳脚跟，在转型中积蓄势能，以确定的步伐走向可期的未来。”

产品力赋能的开发业务

2026年上半年，龙湖开发业务收入达261亿元，仍是主要的营收来源。

2026年上半年，土地市场呈现总量收缩、核心高热、城市加剧分化的格局。尽管如此，龙湖是极少数仍在拿地的全国型民营房企之一。

凭借对高能级城市的持续聚焦，以及在投资精度上的把控，龙湖集团致力于优中选优、拿一成一，优先关注收储、置换等盘活存量土储的机会，并根据市场情况保持弹性供货。

龙湖管理层表示，从去化表现来看，其坚定深耕高能级城市的战略成效显著：通过投后破局等方式，2026年上半年已累计盘活项目11个，货值131亿元；一二线城市签约占比高达89%，在售主力项目的全盘去化率保持在健康水平。

在业绩发布当天召开的媒体会上，龙湖集团执行董事及地产航道总经理张旭忠表示：“四月以来，随着政治局会议‘努力稳定房地产市场’的定调，限购松绑等政策的刺激，核心城市的量价边际在逐渐改善。”

对于行业是否触底，张旭忠认为主要是关注四个信号，即新房和二手房的成交量、成交价格，供需关系与库存去化周期，以及市场信心。

目前情况来看，这四重信号仅部分成立，同时各个城市之间的分化仍在加剧，“从全国整体情况和龙湖上半年的一线数据来看，市场底部特征正在增多。”

他还表示，未来市场的量价走势还是取决于政策刺激力度和市场信心的恢复程度。中长期来看，龙湖依然坚信中国房地产市场能够保持平稳健康的发展态势。

事实上，龙湖的地产开发业务在今年上半年仍然取得相对理想的经营表现，期内实现合约销售金额165.5亿元，其中一二线城市销售占比约90%，销售总建筑面积175.0万平方米，销售单价为9460元/平方米。

环渤海、西部、长三角、华南及华中片区合同销售额分别为53.5亿元、46.8亿元、35.9亿元、20.0亿元及9.3亿元，分别占集团合同销售额的32.3%、28.3%、21.7%、12.1%及5.6%。

应对市场环境压力，龙湖集团采取以销定产的策略，动态调整供货节奏，保障现金流安全，并表回款率超100%。

下半年，龙湖表示将持续推进存货去化，盘活存量土储，精进产品力。

土地获取方面，上半年坚持量入为出的策略，在青岛、大连、无锡、兰州等城市获取4个项目，新增土储总建筑面积33.7万平方米，权益面积33.7万平方米，平均权益收购成本为4147元/平方米。

截至期末，龙湖土地储备合计2011万平方米，权益面积1605万平方米，土地储备的平均成本维持在3633元/平方米的低位水平。

较低的土储成本也意味着龙湖在当前行业调整期构筑了坚实的安全边际与利润护城河，为项目预留了充足的溢价空间；同时，低成本土储有效降低了资金占用峰值与现金流压力，使公司在面对市场波动时拥有更高的经营容错率与战略主动权。

截至期末，龙湖在一二线城市的土储总建面和总货值占比均在七成左右，也为后续的产品力兑现与高品质交付奠定了坚实基础。

运营提质释放资产价值

经过数十年深度参与城市空间、服务重构，在地产开发外，龙湖构建了商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造多航道业务齐头并进的业务结构。在行业下行周期里，这些核心资产均未进行出售或者被稀释，并快速成长为龙湖新的增长动力。

今年上半年，龙湖实现运营及服务收入137亿，创历史新高，收入同比增长3.2%，在集团营业收入中占比达到34.4%，成为现金流和利润的主要贡献源，也是推动集团发展的重要增长盘。

其中，运营业务收入73亿元，同比增长4.2%，占比18%；服务业务实现收入64亿元，同比增长2.2%，占比16%。

具体来看，运营业务主要包括商业投资和资产管理，收入占比分别为81.9%和18.1%，商业投资板块的主要产品线为都市型购物中心天街。

近年来，龙湖秉持轻重并举战略，稳步推进商业项目的网格化布局。于上半年，在成都新开业一座轻资产项目。

截至期末，龙湖共开业运营96座商场，包括79座重资产、17座轻资产，覆盖国内的25个重点城市，已开业商场建筑面积为1039万平方米（含车位总建筑面积为1386万平方米）。截至期末，龙湖集团在手商业项目为132座，除已开业96座外，待开业项目36座。

龙湖集团执行董事及商业投资航道总经理包伟在媒体业绩会上谈到：“线下购物中心的确定性出路，是给人们提供由空间内容和服务带来的超越预期的情绪价值。”

近三年，龙湖对部分项目实施空间改造，提供满足当下消费者审美需求的空间体验。在招商升级方面，极大地提升了与国际精品零售的合作规模；同时，部分项目餐饮业态的年换新率超30%。在内容运营上，加大了自创营销厂牌的更新力度，以高频次、高质量的内容更新激活商业活力。

得益于一系列存量焕新与运营提升举措，龙湖商业今年上半年交出了稳健的增长答卷。期内实现商业租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，期末出租率为97.4%。营业额和日均客流稳步提升，总营业额441亿元，剔除车辆销售后的营业额整体同比增长16%，日均客流约370万人次，整体同比增长13%。

下半年，龙湖计划新开6座商场，其中5座为重资产，1座为轻资产。同时，还将继续加码存量项目的改造焕新，通过持续的业态结构优化和品牌组合调整，推动运营表现稳步提升。

资产管理航道则包括长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院以及健康养老六大业务，上半年整体实现收入13.2亿元，通过优化资产结构及焕新改造提升资产质量，持续夯实业绩增长底盘。

其中，长租公寓品牌“冠寓”，是满足新世代人群租住的租赁住房，目前已在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高量级城市开业运营。

上半年，冠寓主动退出了低效益项目，优化资产结构，产品持续迭代，实现租金收入10.6亿元，期末出租率为94.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.2%。

龙湖旗下活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”以及健康养老“椿山万树”等多项业务亦持续深耕，以多元的产品和服务构建起覆盖全方位需求的体系。

截至年中，活力街区品牌“欢肆”累计在营7个项目，期末出租率为95%；在人口老龄化趋势下，健康养老品牌“椿山万树”也已成为龙湖的培育重点，该品牌累计在营5个项目，平均入住率96%，未来还将有约10个项目陆续入市，进一步加速康养赛道的规模化布局与品牌势能释放。

价值创造夯实服务根基

服务业务涵盖物业服务和智慧营造。

上半年，龙湖服务业务收入64亿元，较上年增长2.2%。期内实现物业服务收入56.5亿元，同比增长2.3%。

以龙湖智创生活为依托，物业服务已实现对住宅服务、商企服务、美居、优选以及租售五大业务的全覆盖，具体涉及住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆等十三大业态。

截至中期，龙湖智创生活的在管项目超过2100个，在管面积约3.6亿平方米，其中外拓项目的占比约55%。

面对外部环境的挑战，龙湖智创生活以“为客户创造价值”作为一切服务的起点和终点，持续投入安防保障、焕新景观及设备设施，落地品质升级，在保持规模稳定的同时，有节奏地推进项目换仓，坚定回归更有质量的增长。

与此同时，龙湖智创生活依托HALO智慧空间管理平台，以智慧化手段提质增效，聚焦大客户战略频现成效，2026年先后签约广州小鹏全球总部、大连腾讯大厦、重庆赛力斯集团总部办公楼等头部企业；积极拓展“资管+物管”全链条服务，在重庆朝天门、成都天府国际动漫城、杭州亚运村等多个项目实现服务延伸，长坡厚雪的生意模式持续夯实。

据此，龙湖智创生活将会持续投入迭代，推动服务品质的提升，同时保持稳步外拓，推动业务的稳健增长。

智慧营造在今年上半年实现收入6.5亿元，同比增长3.3%，代建销售额112亿元，上半年累计交付4400余套、交付建筑面积71万平方米。

在行业分化加剧、存量市场竞争激烈的背景下，龙湖龙智造以“全业态、数字化、一站式”为核心优势，上半年实现新签约代建面积696万平方米。

截至中期，龙湖龙智造累计服务项目330余个，总建筑面积约4600万平方米，业务已遍及北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等核心一二线城市，持续聚焦深耕，实现高质量发展。

一方面，龙湖龙智造在高质量发展的同时，始终将创造并稳定兑现项目价值作为核心竞争力。根据项目需求，将产品、建造、营销、交付及运营能力灵活组合，助力委托方提升产品竞争力、销售效率和交付确定性。

上半年，龙湖龙智造代建项目多点开花，销售与交付双线并进。销售端，佛山央璟颂、郑州御潮云上、郑州九曲云璟、杭州揽萃等项目表现优异，市场反响热烈；交付端，重庆凤栖湖畔、成都公园玖序、天津龙曜城、合肥璟云上府等均如期完成高品质交付，以扎实的产品力兑现了市场承诺。

另一方面，龙湖龙智造持续拓展服务边界。在成都西璟台项目，龙湖龙智造首次联合国有企业，以“共益债+代建”模式介入破产重整，成功盘活一个停工8年、涉及1700余户权益的烂尾项目，为存量不良资产的处置树立了行业范本。

在上海陆家嘴金穗大厦城更焕新改造中，以“虚拟建造+装配式EPC”模式完成9层旧楼焕新，在“改用并举”的情况下，实现施工时间缩短约40%、减少传统工时约70%，为城市存量更新提供了可复制的成功实践路径。

在北京裕龙湾项目，龙湖龙智造以“产品+营销”的定制化服务模式推动搁置四年的国企保障房转售盘活，通过价值重塑、现房微改造、园林升级和定制化家装协同，从售楼处开放到开盘仅用27天，开盘当月登顶顺义销售榜，为国企存量资产合规、保值、快速变现提供了新样本。

值得注意的是，在媒体业绩会上，管理层介绍称，今年上半年，龙湖龙智造签约了顺义后沙峪项目和空港项目，持续深化在北京市场的业务布局及专业能力输出。

“未来在北京这样的城市，龙湖会发挥多航道协同的优势，五个航道通过业务之间的协同获取更多的增量机会。彼此发挥航道之间的优势，在正向现金流的导向下争取获得更好的项目。”

平稳度过债务高峰

财务安全是龙湖区别于多数同行的最鲜明标签，中期业绩公告披露的数据再次强化了这一认知。

自2022年起，龙湖就坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，以安全稳定的债务结构构建起可持续发展的基本盘。数据显示，从2022年下半年开始至2026年中，龙湖集团四年累计压降有息负债超600亿元，并安全平稳度过2025年的债务高峰。

在资产负债表方面，龙湖集团继续稳步压降债务规模，保持健康的债务结构和财务安全。截至期末，有息负债1471亿元，较2025年底压降57亿元；在手现金为249亿元，净负债率为52%，现金短债倍数为1.57倍，剔除预收款后的资产负债率为53.8%。

今年以来，龙湖集团已如期完成“21龙湖02”、“16龙湖04”、“21龙湖04”、“21龙湖06”等多笔债券的本息兑付；截至目前，龙湖集团2026年内到期的信用债已全部偿清，境内信用债仅余2027年到期的8亿元。

在2025年“安全削峰”后，2026年起龙湖集团每年到期的债务规模有限。

负债结构亦持续优化，截至期末，龙湖集团1年内到期的短期债务占比保持10.8%的低位，为控制汇兑风险，外币借款保持较低占比并辅以全部汇率掉期，债务到期节奏平缓，偿债压力可控；平均融资成本降低至历年低点3.36%。

2026年上半年，龙湖集团银行融资占有息负债比重达到91%，经营性物业贷及长租贷占比接近七成，此类融资具备成本低、期限长的显著优势，不仅有效支撑了债务结构的持续优化，更推动负债规模与融资成本实现“双降”的良性循环，为穿越周期筑牢了资金安全垫。

展望未来融资与资金管理策略，龙湖管理层明确了两大核心方向。其一，继续坚守信用底线，严格执行刚性兑付，银行融资不逾期、不展期，公开债券融资不违约；其二，进一步优化债务结构，控制好短期债务、外币债务占比，拉长债务的周期。

在强化财务韧性的同时，龙湖于2026年上半年持续提升组织效能与业务运营效率。期内行政开支为15.4亿元，同比下降10.2%；销售开支为12.2亿元，同比大幅下降20.3%。

通过精细化的费用管控，为集团腾挪出更多资源用于核心业务的发展与品质升级，同时也为利润端释放了宝贵空间。这种“向管理要效益”的内生增长模式，不仅对冲了行业调整期的外部压力，更标志着龙湖已从规模驱动全面转向高质量发展阶段。

面向更长远的未来，龙湖以更轻盈的成本结构、更稳健的财务底盘和更高效的运营体系，构建起适应行业新发展模式的核心竞争力，为穿越周期与可持续增长积蓄了充足动能。

以下为龙湖集团2026年中期业绩会媒体问答环节：

现场提问：请问管理层怎么看待“上半年房地产行业整体延续筑底、二季度边际修复”的判断？您觉得行业真正触底的关键指标是什么？从龙湖一线数据看，2026年这个“底部”是否已经确认？怎么判断未来一年市场的量、价走势？

张旭忠：对于“行业上半年整体的延续筑底、二季度边际修复”的判断，大方向我们认同。4月份以来，受政治局会议“努力稳定房地产市场”定调、限购松绑等政策托底，核心城市的量价边际逐渐在改善。但是，5月份之后热度有所下降，动能回落，销售强度也明显低于之前。因此，随着刺激政策的退坡，加上内生动力并未全面激活，市场呈现出“弱复苏、缓修复”的态势。

行业是否真正触底主要看四个信号：新房和二手房成交量、成交价格、供需关系、库存去化周期以及市场信心。目前来看，这四重信号还只是部分成立，同时，各个城市间的分化在加剧。

从全国整体情况和龙湖上半年数据来看，市场“底部”特征正在增多，今年上半年，全国新建商品房市场销售额3.8万亿，同比下降14%；70个主要城市的新房价格指数同比下降3.3%，二手房下降6%，量价的跌幅有所收窄，但是不同城市不同板块间的分化还在加剧，市场全面企稳还需要一定时间。

不过房地产市场的止跌回稳，对于中国经济以及金融稳定非常关键，未来市场量价走势还要看政策的刺激力度和市场信心恢复程度。中长期来看，我们依然坚信中国房地产市场能够保持平稳健康的发展态势。

现场提问：目前的核心利润是否已经见底？管理层此前判断“利润低点集中在2025～2026年，预计2027年开始恢复增长”。请问这一判断在当前的市场环境下是否仍然成立？公司对2027年及以后的利润修复路径有何具体展望？

赵轶：这个判断依然成立，2026年全年整个集团核心利润还会面临压力，主要基于开发业务的结算节奏影响，上半年结算量偏低，下半年结算量较大；同时，叠加销售价格承压，存量项目的毛利率依然有压力，所以两者叠加，全年核心利润会来到一个低点。

我们判断随着近年来持续的存货去化和土储盘活，待结算存量项目会越来越少，预计到2027年，开发业务对整个集团业务的拖累会大幅减少，集团整体利润会明显回升。2028年及以后，随着开发业务存量项目出清、运营和服务航道利润逐步增长，业绩将实现稳步增长。

在开发业务逐步解决历史问题的同时，运营和服务业务发挥“利润压舱石”和“现金流稳定器”的关键作用。今年上半年，运营和服务业务实现收入137亿，同比增长3.2%，收入占比34%，毛利率稳定在50%以上，净利率稳定在30%以上，为集团贡献41亿的利润，今年全年，运营及服务业务的收入和利润将继续保持稳定增长。

整体来看，集团已经进入低杠杆、正向经营性现金流的良性发展模式。我们相信未来在保持财务稳固底盘的基础上，随着开发业务逐步出清、亏损收窄，运营和服务的增速保持稳健，而且基数加大，增幅的量就会越来越大，盈利转正模式是非常清晰的。

现场提问：运营及服务业务收入占比持续提升，能否独立支撑公司转型？经营性航道未来的增长目标是什么？经营性业务的利润占比，中长期希望达到什么水平？

陈序平：今年上半年，我们的运营及服务收入合计137亿，同比增长3.2%，收入占比进一步提升到34%。这四个航道依靠自身创造的正向经营性现金流，实现可持续的内生式增长。未来三年，我们对这四个航道分别做了铺排。

C2商业投资航道，通过每年新开商场，再加上同店同比的提升，实现收入的稳定增长。2026—2028年，C2航道收入的增幅目标是年复合10%左右的增长，成为集团重要的收入及利润来源。

C3资产管理航道这几年我们做的主要工作，第一是针对长租公寓——冠寓，将原来亏损的中资产项目做一些出清腾退；第二是补充重资产的活力街区项目“欢肆”以及养老公寓项目“椿山万树”，一减一增之后，整个航道的收入规模会逐渐稳定，且NPI及利润实现有序增长。

C4物业服务航道坚持高质量外拓，提升服务水平。今年上半年我们陆续退出了70余个收费水平过低、无法提供高质量服务的项目，同时也新进接管了100多个更能发挥优势的高质量项目。未来3年，C4航道收入年化增长率目标为5%。

C5智慧营造航道，我们聚焦一二线城市的重点项目，提高兑现度。今年上半年C5航道代建项目的销售突破100亿，量价综合兑现度达到98%，做一个成一个，做好口碑。2026—2028年C5航道的外部业务收入目标是年化增长20%，继续通过口碑及业主复购提升这一航道的增长。

综上，预计到2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发，毛利率将保持在50%以上，权益后利润率保持在30%，力争尽早实现百亿的利润规模。

现场提问：近两年，线上新零售对线下商业形成冲击，购物中心面临较大挑战。在这种背景下，购物中心未来出路是什么？龙湖商业在招商、运营等方面做出了哪些适应市场变化的调整？

包伟：线下购物中心的确定性出路，是给人们提供有空间、内容和服务带来的超越预期的情绪价值。近三年，我们对部分项目实施了空间改造，提供契合当下消费者审美需求的空间体验，在招商升级方面，我们这两三年极大地提升了跟国际精品零售的合作规模，部分项目餐饮年焕新率超过30%，我们同时加大了自创营销厂牌等内容持续更新，从而实现集团上半年整体剔车销售额同比16%的增长，同店同比超过8%的增长。

现场提问：龙湖上半年拿地规模维持低位，是主动收缩还是机会储备？公司当前拿地的核心考核标尺是什么？下半年，龙湖的投资拿地计划是怎样的？

张旭忠：我们公司始终在保证财务安全的基础上坚持量入为出，以销定产、定投，我们也会择机捕捉点状的优质机会，同步优化我们的土储结构。

在投资拿地的具体尺度上，坚持聚焦高能级城市，提升投资精度，做到优中选优，拿一成一，优先关注收储、置换等盘活存量土储的机会，并根据市场情况保持弹性供货，通过投后破局等方式，2026年已经累计盘活了11个项目，货值131亿。

截至2026年中，公司总土储还有2011万平方米，对应的未售货值1800亿以上，平均单方成本3633元/平米，一二线城市土储总建面总货值占比7成左右。下半年我们会持续监控市场行情，保持拿地的灵活度和耐心，等待更好的投资机会。

现场提问：公司上半年虽然未在北京公开土地市场拿地，但却以代建方身份活跃于北京市场，这是否标志着公司在京战略从‘重资产持有’彻底转向‘轻资产服务’？在北京等一线城市，龙湖龙智造如何发挥竞争优势？

陈序平：北京是集团16个重点城市之一，也是五个航道均匀布局、多元发展的城市。近几年，龙湖集团处于降负债的关键阶段，所以C1用于拿地的头寸有所减少。但在2024年北京获取的昌平区观萃项目，连续多季度排名昌平区套数及金额第一，开盘两年以来累计销售超过50亿，是北京市场近些年的标杆项目之一。C5龙湖龙智造近几年也在北京拓展了多个项目，顺义宸翰项目成为顺义区套数销冠。同时，龙湖龙智造今年上半年又陆续签约了顺义后沙峪项目和空港项目，持续深化在北京市场的业务布局和专业能力输出。

未来在北京这样的城市，龙湖会发挥五个航道的协同优势，在正现金流导向下争取获得更好项目。龙湖龙智造在一线城市重点看业务能力的兑现，比如顺义宸翰项目综合量价兑现表现非常好，也获得了业主方的认可。有好的兑现，就有机会获得更好的项目。

现场提问：2026年龙湖还有多少债务需要偿还或再融资？目前现金储备和融资渠道能否覆盖未来两年的偿债需求？在融资成本已降至3.36%的背景下，有息负债规模、债务结构接下来有怎样的优化目标？

赵轶：年初至今，集团已经偿还了47亿的境内公开债券，包括36亿的境内信用债和11亿中债增担保债券。接下来年内到期的集团层面债务还有两笔，一笔是9月份到期的13亿境外银行贷款，一笔是年底到期的12亿的中债增担保债券，我们都已做好妥善安排。其中9月份这笔钱已经准备妥当。未来每年到期的集团层面债务规模相对有限，2027年60亿、2028年66亿、2029年38亿、2032年只有12亿，我们将继续通过正向的经营性现金流以及新的融资安排来进行铺排。

2026年债务结构，总额稳步下降，上半年下降57亿到1471亿，预判年底的负债余额在1400亿左右，融资结构在不断优化，银行占比达到90%以上，在不断提升。我们也相信这个指标在未来还有一定提升空间。其中经营性物业贷和长租贷合计超过1000亿，达到了高点，形成了稳定的架构。其中上半年经营性物业贷存量增额做了30多亿，新增做了7个亿，长租贷余额大概60亿，外币债务余额147亿，占比10%左右，而且百分之百做了掉期。

一年以内到期的短债150亿出头，占比10%左右，结构相对比较健康。现金短债覆盖倍数1.57倍，剔除预售资金监管后的倍数大概在1倍左右。融资成本半年达到3.36%，较去年的3.51%下降了15bps，我们认为未来这个结构会不断优化，还有进一步降低的空间。

未来整个龙湖集团的融资和资金策略依然坚定两个打法：第一，坚定守住信用，银行贷款不逾期、不展期，公开债券不违约。第二，我们会坚定提升核心资产价值，通过运营提升、NPI提升，挖掘估值空间，多做长年期贷款，优化债务结构。同时控制好短期债务比例和外币债务比例，拉长账期，让整个龙湖集团的债务结构在周期中发挥非常坚实的压舱石作用。

现场提问：物业服务业务方面，行业普遍性压力增加，头部企业退盘数量增多，这方面龙湖的情况如何？采取了哪些应对措施？

陈序平：截至上半年龙湖智创生活在管面积3.6亿平方米，在管项目2100余个，在保持规模稳定的同时，有节奏地推进项目换仓，主动退出70多个无法继续提供优质服务、运营表现较弱的项目，同时新进场100余个能够发挥龙湖优势的项目。面对整体行业收费率下降的压力，我们主要通过四个措施来应对。

第一，加大基础物业服务的投入，提高服务品质，用更好的服务回报业主的信赖和支持。

第二，依托HALO智慧空间管理平台提升管理水平和效率，将智能化转化为生产力。

第三，加快包括塘鹅租售、龙湖美居、龙湖优选及其他增值服务的发展速度。塘鹅租售在上半年录得16%的增长，美居和优选也都有不错的表现。

第四，加大B端业务的拓展，用“资管+物管”全链条业务服务好大客户，获取更多的B端业务。

综上，上半年龙湖智创生活实现收入56.5亿，同比增长2.3%，预计全年能够达成同比增长5%的目标，坚定地回归更加有质量的增长。

现场提问：2026年上半年全国新房销售仍然承压，龙湖上半年合同销售规模同比出现下滑。请问管理层，目前公司货值结构、项目去化率情况如何？后续会采取哪些策略来平衡回款、去化与毛利水平？

张旭忠：2026年上半年全国商品房市场成交总规模3.8万亿，同比下降14%，核心32城新房成交规模较历史高点回落超过七成，重点城市持续“以价换量”。面对这种市场环境，龙湖在开发业务上继续聚焦存量去化与高质量回款。

从去化表现来看，上半年一二线城市签约占比高达89%，在售主力项目全盘去化率保持在一个健康水平，像重庆御湖境、沈阳天曜等11个项目进入当地销售前20榜单。同时我们也在加大商办和车位的去化力度，签约金额今年实现了显著提升。

截至6月底，可售货值超过1800亿元，一二线城市占比约七成。

在平衡回款与毛利水平方面，我们始终坚持“一盘一策”：存量项目会根据市场反馈灵活调整供货，通过“老盘新做”等方式提升产品价值，加快去化；新项目会持续迭代产品力，打造龙湖的好房子，实现溢价。商办和车位也会坚定地加大去化力度，换取回款。

下半年我们仍将积极全力推动存货去化，达成公司的经营目标。

现场提问：在销售持续下行、开发投入收缩的背景下，公司的经营性现金流的可持续性如何？

赵轶：在现金流管理方面，龙湖集团始终秉承量入为出的原则，我们会结合销售和回款情况灵活铺排投资节奏和开工节奏，审慎管理现金流。集团已经连续多年实现含资本性支出的经营性现金流为正，今年上半年实现了+9亿，虽然今年上半年签约回款比去年有下降，但是整体支出因为我们节奏的调整、开工面积的调整，也比去年节约了160亿，有效抵御了市场和销售的波动。

面向全年，我们已经对销售有可能面临的挑战做了充分的预判和铺排，我们将继续量入为出管理好土地款、建安支出和管销两费等。全年支出较2025年预计仍有较大幅度的节约，有效地抵御签约回款的波动风险，预计2026年实现全集团整体含资本性支出的经营性现金流超过50亿。

未来集团将持续要求和推动各航道实现内生式增长，保持全集团持续实现正向的经营性现金流。

现场提问：公司长租公寓类业务发展情况如何？注意到上半年资产管理航道收入有所下降，请问管理层对此航道后续的管理策略及增长预期是什么？

陈序平：资产管理航道这几年主要做了两个工作，一是资产结构优化，早年资产管理航道只有长租公寓“冠寓”一个业态，而且大部分是中资产项目，即承租经营项目。经过这几年的市场调整，一些没有经营逻辑的承租经营项目，我们选择主动退出。综合来看，这部分长租公寓的收入是有所下降的，主要是低效项目的退出，但是这种退出对于NPI是正向的，上半年资产管理航道的NPI同店同比增长2.1%，也说明了这种经营导向是正确的。

除了资产优化工作之外，资产管理航道从单一的长租公寓转向多品类资产管理，现在已经有7个活力街区“欢肆”，同时也有5个养老项目“椿山万树”在运营，未来三年还有10个椿山万树项目会陆续开出来。通过新的资产品类入市，让这个航道从原来单一的长租公寓转向多业态全周期的资产管理航道，同时也把全周期资产管理能力对外输出，获取全周期的轻资产管理服务收入，实现能力外拓。

现场提问：今年下半年，预计将有几座商场开业？这些新项目主要集中在哪些城市？在当前消费环境和市场竞争下，对新开商业项目的租金回报率有何预期？如何平衡新项目投入、资本开支与回报效率？

包伟：今年下半年集团计划新开六座商场，分别位于杭州、成都、长沙和昆明几个高能级城市。部分新开业商场租金水平在当下市场环境下略有承压，我们非常在意新项目一次做对的能力，这也是集团这两年商业管理非常大的变化之一。2024年底我们开业的海口天街开业后迅速进入较好状态并持续攀升，这个项目第二年就可以实现YC超过6%的状态。集团对于新开业项目回报要求也是因地制宜，首年的租金有一定的灵活性，第三年YC必须要达到6%以上。

在新项目的投入上，计划每年新开业约五座重资产项目和部分轻资产项目，跟过去三年我们的筹备节奏持平。资本开支上航道每年按照5—10亿的节奏立项，在这个节奏下，航道已经连续实现现金流大幅为正。

现场提问：在开发规模收缩、经营性业务壮大的转型过程中，集团整体的经营模式会发生哪些根本性变化及展望？

陈序平：整个中国地产行业调整已经五年了，这五年核心32城新房成交规模跌超七成，整个行业形势面临翻天覆地的变化。五年前这个行业以地产开发收入为主，大部分公司的地产开发收入占比都在90%甚至95%以上，融资也是以信用融资为主，信用融资占比超过一半。五年过去，这两个事情都发生了非常大的改变。

首先从融资来讲，对于民营房企而言，信用融资窗口基本处于关闭状态，意味着民营房企需要在市场下行过程中还要把过去的信用融资进行偿还，这个过程是非常不容易的。龙湖从2022年7月最后一笔信用债发行后，我们已经洞察到这个问题，那时候的判断就是必须要主动做出变化，不能再按照原来的战略走下去，所以我们提出要以正向的经营性现金流来压降有息负债总额，同时以长周期的经营性物业贷款来置换信用贷。四年多下来，我们连续录得了正向经营性现金流，债务也实现了零逾期、零展期、零违约，集团整体有息负债四年时间降了超过600亿，同步清零了近400亿供应链融资，两者合计近1000亿，且整个过程中我们没有出售任何核心资产。此外我们加大经营性物业贷的置换力度和比例，截至目前，集团70%的负债已经置换为长年期、低利率的经营性物业贷及长租贷，整个债务周期超过十年。预计到明年1月份，龙湖将实现境内债券及中票清零，这是债务转型方面又一个非常坚实的里程碑。

其次，我们也在做收入结构的转型。因为处于压降有息负债阶段，C1航道可以拿地的头寸会变少，重点聚焦攻坚存货去化，并通过投后破局激活存量土储，今年上半年我们通过投后破局激活了11宗土地超过130亿的可售货值。与此同时，Cx航道也将保持持续的增长，C2-C5这四个航道在2028年力争实现340亿以上的收入，届时将超过开发业务的收入，占比过半，那时候龙湖也能实现整个业务结构的转型。

综上就是龙湖应对整个行业史无前例的调整以及行业开发模式变化的策略。

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