美联黄建业料香港楼市进入牛二期 全年楼价升15%

（原标题：美联黄建业料香港楼市进入牛二期 全年楼价升15%）

观点网讯：8月26日，美联集团主席黄建业表示，香港楼市将进入「牛二期」，商住物业全面升温。他维持全年楼价升15%的预测，预计下半年楼价有力再升5%。

黄建业表示，楼市升势未止，只是进入调整期，市场已逐步消化不利因素，香港楼市基础稳健，有八大利好因素护航，相信楼市将迈向「牛二期」，调整后进入更稳健、更具持续性的新一轮升浪。

宏观数据显示，2026年首7个月香港住宅市场价量表现亮丽，整体住宅成交预料合共达约46800宗，按年升约24%，创5年同期新高。美联楼价指数最新报148.87点，本年迄今已累升10.51%。

黄建业指出，楼市升势并非直线急涨，而是「先上升，后调整，再突破」，分阶段向上。由去年年中延续至今年6月为「牛一期」，受惠于「全撤辣」及减息效应，成交及楼价急速回升；6月后进入调整期，交投回软，然后进入稳健上升的「牛二期」。

支撑楼市升温的利好因素包括：低息口环境料维持，美国大幅加息机率不高；2026年5月香港存款总额首次突破20万亿港元，6月攀升至20.38万亿港元，续创纪录新高；2026年中期香港人口较去年同期增加约0.3%，政府各类人才引进计划累计已有超过45万宗签证申请获批；2026年首7个月港股平均每日成交金额按年同期上升18%。

住宅市场不同板块表现分化。以2026年首7个月计算，整体600万元或以下住宅物业成交量按年料仅增约3%，但逾600万元至1000万元成交量按年料增约56%，逾1000万元至2000万元住宅交投更升约66%，升幅最高的是逾2000万元的板块，估计升幅达80%。

工商舖市场方面，2026年上半年成交量达2724宗，按年升16.6%；成交金额达348.5亿元，按年升17.6%。美联集团将全年工商舖成交预测由原先5000宗轻微调升至5200宗，按年升约15%。

豪宅市场表现突出。截至2026年8月25日，逾亿元超级豪宅一手成交量录达104宗，已超越去年全年101宗，预期全年逾亿元豪宅一手交投势将打破2018年109宗的纪录。

租金方面，截至2026年7月，美联「租金走势图」连续7个月创历史新高。甲级商厦空置率已回落至9.3%，租金全年料升约3%。

供应方面，香港房屋局预计未来3至4年一手私人住宅潜在供应跌至96000个单位，与2024年第一季112000伙的历史高位比较，潜在供应已累减约16000伙。

短期市场存在波动。预计2026年第三季住宅交投回落，一手交投料录3100宗，按季跌近41%；二手表现相对较佳，按季亦跌约28%，录约11400宗。黄建业认为，近期交投放慢除因暑假属传统淡季外，股市波动亦有影响，更重要的是自去年下半年起楼市价量升势凌厉，购买力需要时间修复，属正常市场调节。

新皇岗口岸预计最快于9月通关，料每日可以处理20万人次。

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