中报观察 | 龙光集团债务重组全面落地之后

（原标题：中报观察 | 龙光集团债务重组全面落地之后）

观点网 8月21日，龙光集团境外债务重组计划正式生效。

从2022年流动性危机爆发、美元债违约，到重组方案获法定多数债权人支持、开曼群岛大法院与香港高等法院先后批准，这家深耕粤港澳大湾区的房企历时四年，终于在化解境外债务危机上迈出实质性一步。

不过，债务重组方案的通过并不意味着结束。对于身处深度调整期的房地产企业而言，重组只是以时间换空间的“止血”之举，恢复自身造血能力、回归正常经营才是终极目标。

方案落地之后，销售能否回暖、回款能否覆盖债务与运营支出，才是真正的考验。

重组生效仅数日后，龙光集团于8月26日发布截至2026年6月30日止六个月中期业绩。公司上半年确认收益15.04亿元，较2025年同期大幅下滑；期内亏损7.74亿元，亏损幅度较上年同期收窄约六成。

这份重组落地前夕的成绩单，成为观察其回归经营正轨的第一个窗口。

重组落地

龙光的债务危机有一个清晰的时间链条。

2022年3月，境内流动性危机率先公开化，境内发债主体深圳龙光控股公告陷入“阶段性流动性困局”，随后“18龙控02”、“19龙控01”等多笔境内债谋求展期。

同年8月，龙光集团公告暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息，合计本金约16亿美元，美元债正式实质性违约，成为又一家“突然倒下”的千亿房企。

此后龙光集团进入漫长的重组谈判，率先通过重组方案的是境内债。

自首次提出后经过多次调整与优化，21笔境内债（涉及本金余额合计219.6亿元）重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项，并于2025年7月全部获投资人表决通过。

截至目前，龙光集团已完成面值合计136.6亿元的公开市场债券注销，该规模已超过21笔境内公开债债券本金总额的62%，其表示将加快推进后续的二次现金购回、股票等选项的落地，化解境内债风险。

境外债务重组方面，龙光集团于2025年1月正式公布境外重组方案并与债权人小组签署整体债权人支持协议，提供现金、短期票据加强制可转债、强制可转债、长期票据等四个选项，综合削债比例约70%，预计留债额约24.19亿美元。

最终，境外整体重组计划于今年8月21日获开曼群岛法院、香港高等法院批准生效，标志着龙光集团债务重组的全面落地。

实际上，龙光的重组成功经历并非孤例，仅2026年便已有多家出险房企债务重组相继落地。

比如今年6月，中骏集团及宝龙地产的境外重组计划均获得香港高等法院批准生效；7月则有花样年正式落地境外债重组方案，约46.55亿美元的债务规模最终仅保留不到14.4亿美元，削债比例近70%，同时集团净资产增厚约338.60亿元，实现由负转正。

只是，重组通过只是开始，回归正常运营才是重点。

实际上，市场上不乏“二次违约”的案例，比如中国奥园首次境外重组于2024年3月生效，然而仅约26个月后，2026年3月再次宣布暂停支付境外债务到期利息，构成违约并触发交叉违约，被迫启动二次重组。

相同的案例还有旭辉控股、融创中国等。

这些案例说明，债务重组解决的是存量债务的展期与削减，能否真正“活下来”，取决于经营性现金流能否恢复。根据公司披露的业绩，龙光集团目前在持续经营方面仍面临着压力。

重组“止血”之后，如何恢复自身“造血”能力，是龙光与所有出险房企共同的命题。

业绩透视

2026年上半年，龙光集团实现总收益15.04亿元，较2025年同期的34.01亿元同比下降约55.8%，收入接近腰斩；期内亏损7.74亿元，较2025年同期亏损19.60亿元收窄约60.5%；母公司拥有人应占亏损6.76亿元，2025年同期亏损为17.82亿元，同比收窄62.1%。

数据来源：公司2026年中期业绩公告

减亏的成色需要冷静看待，收入端大幅下滑而亏损收窄，更多反映的是结算规模收缩、计提减值减少带来的基数效应，而非经营实质改善。

该公司解释称，持续亏损的主要原因在于房地产行业持续低迷、毛利率处于较低水平，以及对存货计提减值拨备。换言之，减亏很大程度上是“亏得少了”，而非“赚得多了”。

从收入构成看，物业开发仍是绝对主力。2026年上半年，物业开发分部的收入为13.98亿元，较2025年同期的32.67亿元下降约57.2%，占总收益约93%；按区域划分，来自长三角区域、大湾区、大西南区域及其他区域的占比分别为43.4%、30.3%、18.6%及7.7%。

物业经营分部收入1.06亿元，占比约7%，同比下降21.2%。开发结算规模的萎缩，是收入腰斩的直接原因。

数据来源：公司2026年中期业绩公告（经营分部资料）

销售端的压力更为直观。

2026年上半年，龙光集团实现合约销售额约31.8亿元，大湾区、长江三角洲区域、西南区域及其他区域占比分别约为49.4%、18.0%、2.6%及30.0%；合约销售建筑面积约24.59万平方米，平均售价12595元/平方米。

来源：企业公告截图

权益合约销售额方面，龙光集团2026年上半年规模为24.8亿元，较2025年同期的39.8亿元下降约37.7%。拉长时间看，权益合约销售额已从2021年的1402亿元一路滑落至2025年的47.8亿元。

今年上半年，龙光集团新开工项目规划总建筑面积约2万平方米，竣工项目规划总建筑面积约13万平方米，期内并无新增项目；截止期末，未完工项目总建面约666万平方米，土地储备约2244.28万平方米，其中大湾区占比过半。

来源：企业公告截图

重组落地解决的是“活下来”，销售与交付决定“走多远”。对龙光而言，境外重组生效只是赢得了时间，权益合约销售能否止跌回暖、境内债重组能否顺利推进、存货减值压力与毛利率能否修复，才是判断其能否回归正常经营的关键指标。

在销售尚未回暖之前，这家老牌粤系房企的“造血”之路，仍然很长。

关于未来的展望，龙光集团表示，将继续坚持生产经营和债务管理两手抓，一方面继续采取积极措施“保经营稳定，保质量交付”，坚持稳经营、控风险。

另一方面，将尽最大努力尽快完成境内外债务重组方案落地，以修复资本结构，逐步恢复正常生产经营。

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