中报观察 | 城建发展销售放量，利润去哪了？

（原标题：中报观察 | 城建发展销售放量，利润去哪了？）

观点网 在这个盛夏，房地产行业仍在周期的深水区摸索——国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，房地产开发投资累计下滑18.0%。

在这样一个“活着比增长更重要”的年份，城建发展这家北京老牌国企的中期答卷，却呈现出一种耐人寻味的温差。

8月27日，城建发展披露2026年中报以及上半年房地产经营情况——报表是“寒”的：营业收入101.24亿元，同比回落20.65%；归母净利润报出-6850.3万元。

里子却是“暖”的：销售面积27.12万平方米、销售额125.48亿元，双双逆势增长；扣除非经常性损益后的净利润4.63亿元，同比下跌5.25%，经营活动现金流量净额7.31亿元，同比减少86.42%。

三组反差数据显示：销售在放量，节奏却在收缩；报表在亏钱，主业却能赚钱；行业在去杠杆，公司还可以分红。

以量换价的主动去化

故事从两个新案名“龙樾海序”“嘉棠璟樾”说起。

据城建发展2026年半年度报告披露，这两个新项目上半年签约表现亮眼，公司还筹建了自己的销售团队，把去化策略从“等客上门”改成了“精耕细作”。在土地资源日益稀缺的一线城市，这种贴着市场走的柔性打法，更符合当下的市场心理。

数据印证了这一点：上半年公司实现销售面积27.12万平方米，上年同期为18.32万平方米；销售额125.48亿元，上年同期约105亿元。以此计算，销售面积放大约48%，销售额增长约19.5%。

平均成交单价方面，从上年的约5.7万元/平方米回落至约4.6万元/平方米——公司没有死守价格红线，而是选择“以量换价”，用流速换安全垫，把回款落袋为安。

这份成绩单并非单兵作战，公告口径包含了全资、控股和参股子公司相关数据。据其2026年上半年房地产经营情况公告，集团的协同效应，让局部市场的优势转化为整体规模的优势。

放到行业里看更有分量：全国销售面积、销售额双双下滑逾一成，北京上半年住宅销售面积却逆势增长14.1%——作为深耕北京的国企，城建发展踩准了城市内部的轮动节奏，也接住了“好房子”建设带来的产品升级窗口。

销售端的放量，最终支撑起报表的另一面。半年度报告显示，营业收入101.24亿元的下滑，更多源于结算节奏的波动而非业务的萎缩；经营活动现金流量净额7.31亿元，在同行普遍为回款发愁的当下，显得尤为珍贵。

图1：城建发展销售规模同比对比（数据来源：公司2026年上半年房地产经营情况公告，编辑整理）

从权益拿地到二十年分红

如果说销售是企业的“面子”，那么投拓与股东回报就是“里子”。这半年，城建发展把“收缩”与“聚焦”两件事同时推进。

开发端在收缩，据2026年上半年房地产经营情况数据显示，开复工面积300.03万平方米，较上年同期的426.04万平方米明显回落；新开工面积30.66万平方米，不足上年同期53.93万平方米的六成；竣工面积更是从102.44万平方米降至12.06万平方米。

有分析指出，这不是停滞，而是把弹药留给更值得的项目。

上半年新增土地储备总建筑面积7.23万平方米，规模不大，但权益面积从上年同期的2.4万平方米增至7.23万平方米，翻了近三倍。从“分散跟投”到“强力把控”，公司不再满足于做财务投资者，而要握住项目的话语权。

最具故事性的注脚是石景山黄庄村。

据北京城建集团官网消息，2026年5月28日，公司旗下企业以22亿元底价竞得该地块，楼面价约3.04万至3.31万元/平方米——而这块地2024年曾因无人问津而流标，此番返场起拍价近乎减半、限价取消。

北京城建果断出手，16天即取得施工许可开工，案名定为“龍樾璟序”，要做“好房子”标准下的高品质四代住宅。

商业地产继续充当压舱石，据公司2026年上半年房地产经营情况，上半年租赁面积44.72万平方米，经营额2.89亿元。

图2：城建发展开发强度指标同比对比（万平方米；数据来源：公司2026年上半年房地产经营情况公告，编辑整理）

分红方面，城建发展2026年半年度报告披露，截至2025年末，公司已连续20年向全体股东派发现金红利，累计逾48亿元。2025年公司亏损近10亿元，2026年6月的股东大会依然通过了2025年度利润分配方案，派发红利约1.03亿元，并于7月29日实施。

治理层面同样动作频频，6月25日，公司聘任李威为董事会秘书、梅晗为总法律顾问；城建集团承诺未来三年内择机注入相关资产，为化解同业竞争的历史遗留问题排出时间表；首份ESG报告的披露，则让这家老牌国企的现代化治理有了公开注脚。

融资端，年内落地的80亿元中期票据注册额度已发行两期共18.6亿元，票面利率2.14%至2.15%。

这份中报没有惊艳的爆发：主业赚钱、现金为正、销售放量、分红延续、权益提升。值得观察的，则是石景山项目能否在“好房子”赛道兑现预期、昌平东小口地块的竞买走向，以及同业竞争承诺的落地节奏。

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