年报观察 | 珠江实业与旧改起舞的”苦行”

（原标题：年报观察 | 珠江实业与旧改起舞的”苦行”）

观点网 当行业潮水退去，传统房企纷纷寻找转型出路，而珠江实业依旧选择在城市更新这条长周期、高投入的赛道上，上演一场与时间、资金、杠杆起舞的“苦行”。

4月28日，广州珠江实业集团有限公司发布2025年公司债券年度报告。报告显示，2025年实现营业收入228.94亿元，同比增长3.3%；营业利润1.38亿元，同比减少74.93%；归母净利润仅1085.22万元，同比锐减90.17%。

这份典型的增收不增利答卷，正是珠江实业深度绑定旧改、长期高投入、短期承压的真实写照。

从业务板块看，过去房地产投资开发板块是珠江实业保持规模增长与现金流贡献的主力业务，如今成为现金消耗板块，工程服务板块则接替成为第一大收入主力。

报告期内，工程服务板块贡献收入107.01亿元，占总收入46.74%，但营业成本亦同比增长21.17%至89.89亿元，毛利率为15.99%，毛利偏薄；房地产投资开发板块收入96.98亿元，占比42.36%，毛利率为13.58%，较2021年31.95%大幅下降，盈利空间持续收窄。

“旧改”是珠江实业刻在骨子里的基因，但同时这也是一场”苦行”的赛道，以债养投、以长债换长周期。

巨大投入最先反映在现金流上，2025年，珠江实业经营活动现金流净额为-31.15亿元，较2024年-2.8亿元大幅减少，核心原因正是城中村改造涉及的征收、拆迁、安置与前期整备等持续消耗资金。

因此，珠江实业需要依靠外部融资输血填补资金缺口，期内投资现金流-2.54亿元，筹资现金流为34.68亿元。

为此，债务规模也随之水涨船高。2025年，珠江实业合并有息债务1054.98亿元，同比增长55.66%；母公司有息债务467.5亿元，同比增长9.35%，增速远高于营收增速的3.29%。

其中，长期借款642.14亿元，同比增长169.41%，年报明确指向：主要为城中村改造项目新增长期借款。

以长债匹配旧改长周期，成为珠实最核心的融资策略。

但从财报数据看，珠江实业短期偿债压力也不算小。截至2025年末，短期借款116.18亿元，一年内到期非流动负债99.85亿元，手上现有货币资金为133.44亿元，其中8.71亿元处于受限状态，现金对短期债务覆盖不足六成。

大量资金沉淀也直观体现在报表上。期末，珠江实业其他应收款425.42亿元，同比增长216.56%，核心即为罗冲围、坑口等项目代垫征收补偿款。

不过，负重前行的另一面，2025年成为珠实旧改从大规模投入转向逐步兑现的关键一年。

作为广州旧改“一号工程”，罗冲围松溪片区成为全市首个获批深化改造方案的新模式城中村项目。2025年9-10月，松溪项目两笔合计约5.03亿元旧改专项债成功获批，直接用作项目资本金。

资金到位后，罗冲围片区螺涌村10月13日启动的签约，5天时间签约率已破90%，安置区开工29.3万平方米，全年推进7100套安置房建设，旧改节奏明显加快。

另外，珠江实业主导的广州越秀区环市东青龙坊旧改项目同样迎来优化转机，由原本的拆除重建改为原拆原建，成本较原方案111亿元大幅减少，周期亦缩至3-4年，直接缓解减少企业资金压力。

与此同时，珠江实业正加速打通“旧改整备-做地出让-商业运营-住宅开发”闭环。

2025年底，广州聚龙湾太古里一期顺利开业，打造全国首个国际高端滨水“双太古”项目，成为白鹅潭板块核心商业引擎。同月，珠江实业以13.3亿元斩获荔湾坑口旧改首宗宅地，即AF0211011地块（玻璃厂地块），楼面价2.52万元/平方米，与太古里仅一路之隔。

目前，该地块已成功转化为聚龙湾?源舍项目，共规划4栋31-32层高层住宅，主打改善型90-145平方米产品。

据中介反馈，4月26日首开当日，项目共推出168套房源，总计去化136套，其中90平方米户型单价约4.3万元/平方米，114平方米户型单价约4.5-5.0万元/平方米。

在土地市场上，珠江实业也是围绕旧改主线布局。

继荔湾坑口玻璃厂地块后，2025年12月15日，珠江实业联合体拿下金融城东区AT091410地块，总代价约22.12亿元，折合楼面价约4.08万元/平方米，与此前2024年获取的天河金融城东区AT091415地块联动打造货值超百亿高端大盘。

对珠江实业而言，旧改不是选择，而是责任，以长期债务支撑超长周期，以持续投入换取城市核心资产。

尽管这条路注定不易，却也是这家广州老牌国企最确定的未来。

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