虹口区又一宗商办用地“变身”住宅用地

（原标题：虹口区又一宗商办用地“变身”住宅用地）

上海市虹口区一宗商业办公用地将调整为住宅用地。

1月23日，虹口区人民政府公示了关于欧阳社区C080403单元hk153街坊的局部规划调整方案。此次调整范围位于欧阳路街道，北至四达路，西至欧阳路，东至吉祥路，总用地面积约1.15公顷。

规划调整的核心是hk153-02地块的用地性质变更。该地块由原先的商务办公用地（C8）调整为三类住宅用地（Rr3），用地面积由6393平方米微调至6100平方米。在开发指标上，该住宅地块容积率不大于2.50，总建筑面积约1.53万平方米。地块建筑高度也被限定为不超过60米。

同时，相邻的hk153-01公共绿地（G1）地块边界被微调，面积由840平方米增加至1133平方米。

调整后，整个街坊的总建筑面积较原规划减少约1.55万平方米。具体表现为商务办公建筑面积减少约3.08万平方米，而住宅建筑面积相应增加约1.53万平方米。

值得关注的是，该地块正是虹口区去年11月推出的7宗住宅地块之一，即欧阳路街道250街坊，体量相对紧凑。地块位于四达路与欧阳路交汇处，邻近轨道交通10号线邮电新村站，周边有金茂璞元等新建住宅项目。

事实上，今年以来虹口区已连续有多幅地块规划发生调整。同日，广中社区N080601单元077街坊也完成局部调整，其中077-07地块转为三类住宅组团用地，规划面积5421平方米，容积率2.66，建筑限高35米，计划新建住宅94套。

更早的1月15日，嘉兴社区C080301单元hk306街坊也进行了类似调整，将部分公共绿地和幼儿园用地转为住宅功能，该地块容积率2.5，建筑限高80米，位于海伦路站与邮电新村站之间，周边商业配套成熟，居住氛围浓厚。

回顾2025年上海土地市场，虹口区虽出让宗数不多，但热度与含金量持续高企，全年成交的3宗涉宅用地总金额达175.9亿元，位列全市第二。

其中，两场土拍更是彻底点燃市场：2月，金茂联合庆隆以89.64亿元竞得瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/㎡，溢价率38.2%，刷新当时纪录。7月，绿城经过激烈角逐，以总价64.72亿元、溢价率46.33%夺下北外滩地块，楼板价高达12.66万元/㎡，创下近年来新高。业内测算，其可售住宅实际成本约13.6万元/㎡，未来售价预期直指20万/㎡大关。

不过，需要注意的是，目前区域内的新房市场竞争压力比较大，在售/待售新房共7个，其中外滩瑞府在售建面约124-330平方米房源，均价约148192元/平方米；金茂璞元在售建面约126-200平方米房源，均价约165385元/平方米；中粮北外滩壹号在售建面约184-228平方米房源，均价约143868元/平方米。