新老楼盘集体上演“变形记” | 楼市周记

（原标题：新老楼盘集体上演“变形记” | 楼市周记）

12.15-12.21，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

【土地】

1、中建方程+中建智地联手，丰台低密宅地13.54亿底价成交

12月16日，中建方程+中建智地联合体以13.54亿元底价摘得丰台区北宫镇张郭庄村0204-6028地块，成交楼面价约2.84万元/㎡。

项目占地3.18公顷，纯住宅用地，规划建筑面积约4.775万㎡，容积率仅1.5，限高24米（局部30米）。

优点：社区体量适中，容积率比较低，舒适度较好；

· 双地铁加持，邻近地铁14号线张郭庄站，还有在建的1号线支线站点；

· 位于北宫镇永定河西地区，生态环境不错，毗邻园博园，周边还有北宫国家森林公园和卢沟桥国家文化公园等。

· 生活配套完善，商业有首联世纪生活广场、金瑞天霖等购物中心等。

缺点：地形不算规则，多边角空间，且朝向不正，楼栋排布有难度。

· 城市界面一般，安置房较多。

· 部分学校还处于规划阶段，教育配套落地还需要时间。

2、13.9亿！石景山首钢园临铁宅地预申请，北侧有工业遗存煤仓

12月15日，石景山区1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块进入用地预申请。

纯居住用地，规划建面约3.66万㎡，交易起始价13.9亿元，折合楼面价3.8万元/㎡。

预申请受理时间自2025年12月15日起至2026年1月13日下午17:00。

至此，第九轮供地清单上的6宗地块已有3宗被激活，但目前均处于预申请状态，暂无正式挂牌。

本次预申请地块占地1.66公顷，地上建面约3.66万㎡，北排限高35米，其余区域限高45米。

容积率2.2，地块北侧退用地红线距离不小于8米。 加上退线要求，实际容积率要更高。

建筑布局充分考虑与北侧工业遗存煤仓的空间关系，与煤仓南侧距离不小于 40 米，并在东西方向上尽量拉开与煤仓距离。

用地北侧沿街界面公共空间景观设计与煤仓外部公共空间景观设计呼应，结合工业美学要素，体现与首钢园区相融的设计理念。遵循“南高北低”原则，与工业遗存煤仓共同形成起伏、优美、富有韵律的天际线。

【规划、产品】

3、龙湖代建盘，上演左右互搏术

12月16日，顺义龙湖宸翰东侧的093、086地块设计方案公示。

093住宅地块总建筑规模9.52万㎡，地上建面6.7万㎡（计容建面6.52万㎡），容积率1.8。

规划22栋7-17F洋房+小高层，共559户。户型建面与龙湖宸翰差不多，也是四个面积段：98/120/139/185㎡。

龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，093地块大户型做得更极致一些，但是数量不多，还是以120以及下小户型为主力。

赠送方面也是南向开敞阳台，北向大面积设备平台。

这个项目是顺义东风商场组团地块的一部分，今年2月26日成交，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

项目包含的两幅住宅子地块，由不同项目公司进行开发，但都是龙湖龙智造提供代建代销服务。

4、兴创西红门好房子规证到手

12月15日，兴创西红门6030地块取证建设工程规划许可证。包括1# 住宅楼等共19项目，建设规模9.53万㎡。

6030地块为住宅地块，占地2.46公顷，地上建面6.15万㎡。规划10栋8-17F住宅楼，共555户，户均建面110㎡。

另有3栋配套楼，包括社区商业、邻里中心、配电室等。西南角6029地块为幼儿园用地，地上三层，建面约0.42万㎡。

项目方案于10月13日-10月21日进行公示，期间未收到反馈意见。

这块地自去年九月成交至规划图公示，用了1年多时间。期间正值北京好房子新规发布，为了抓住政策窗口期，多个新盘纷纷加速入市节奏。兴创西红门地块却迟迟没有动静，后续，市场呈现赠送收紧态势，方案终于出来了，到底没能赶上封闭阳台这趟快车。 

最终，西红门6030地块的赠送和调规后的元启差不多。 奇偶阳台+设备平台，边户有大尺度转角飘窗。 

值得注意的是，在6030地块出让文件中提到，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。但是看平面图，阳台均为结构外建筑，且有一部分是奇偶错层设置，不具备封闭条件。 

据业内人士透露，兴创置地作为地方国资地产平台，独立操盘经验不多，所以在拿地后曾有意引入头部房企合作开发，这或许是项目进度缓慢的原因之一。

5、首农御林湾“整容”，石材外立面改为玻璃+铝板

近日，朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块方案公示。这是一宗8年成交的地块，由首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司开发建设，推广案名为“御林湾”。

项目由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1500套房源。

本次公示的总平图，是在原规划审批文件基础上，对该项目的15栋商品房（南10#-21# 住宅楼、西2#-4# 住宅楼）和西1# 商业楼东栋的外立面外立面效果进行了优化：

将石材外立面调整为玻璃和铝板组合的外立面。 建筑位置、地上建筑规模、建筑高度、建筑外轮廓均与原审批一致。

6、主打听劝！嘉棠璟樾架空层调高到3.6米

12月16日，建工嘉棠璟樾取得建设工程规划许可证5天后，通告了公众反馈意见的采信情况。

涉及四大方面：建筑规模、楼间距及日照、规划布局，以及设计问题。

在建筑设计上，公众质疑项目设计方案是否符合国家“好房子”政策相关要求。其中重点提到，1# 住宅楼架空层高度不足3.6米是否符合相关导则要求。

建设单位表示，项目分别在6# 楼和1# 楼设置首层架空层，6# 楼架空层为整层架空，层高为3.6米。考虑公众反馈意见，将对1# 楼首层架空层进行优化调整，调整后1# 楼在首层东西两端设置局部架空层，层高为3.6米。

此外，反馈意见还提到了小区车库出入口位置是否合理的问题。

这一点之前进深君分析总平图时也提到，进出地库不在同一个口，路线设计非常迂回，特别是进车口，进小区大门之后开出50多米，左转一个U形弯才能进入地库。

对此，建设单位表示，根据相关要求，项目机动车允许开口路段位于南侧规划街坊路。为了尽量减少车库出入口对相邻住宅的影响，集中布置在用地西南角。方案将通过景观绿化减少噪音、尾气的影响，并通过后期管理避免安全隐患。

7、房山阳台破冰！城建颐知筑东区调规

12月17日，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块项目相关条件调整公示。

没有更新总平图，就一句话：原建筑规模保持不变，0028地块优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。

0028地块，即颐知筑东区，它西边的0035地块已于今年3月25日取得预售证。19栋楼共634套房源，目前网签89套，去化率14%；成交均价3.05万元/㎡，约为指导价的68折。

颐知筑东区的调规，意味着房山楼盘有阳台了。东区这么一调整，西区剩下的500多套房子怎么办？大半年时间去化不到两成，折扣已经是6字头了……1万7的楼面价，3万的成交均价，利润空间很薄。

可是不调也不行。就在上个月底，北京城建又拿了一块地，紧邻广阳城地铁站。这块地的出让文件中明确提到，按需设置封闭或开敞阳台，进深不大于1.8米。

广阳城项目一旦入市，如果颐知筑东区还按照原有设计做，估计全盘都面临被雪藏的危机。

8、万科弗农小镇调规，6栋叠拼户型改为平层

12月16日，密云规自分局公示，云溪花园A-02地块住宅小区43-48号住宅楼建设工程规划许可证变更。

云溪花园小区的推广案名为万科弗农小镇，本次调规的43-48号住宅楼位于小区东侧，已于2019年8月取得《建筑工程规划许可证》，目前地上部分尚未建设。

本次调整涉及43-48号住宅楼的地上部分，因为改变了住宅户内的房间分格和功能布局，立面开窗也随之进行微调。

户型方面是最大的调整：

43-48号住宅楼二至四层的叠拼住宅户型，调整为约90平方米的两居室和约190平方米的四居室平层户型；

首层和五层住宅户内局部卫生间和厨房位置发生了相应的改变，部分外窗受室内功能影响相应调整大小和位置。

调整后，项目总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、总户数及建设位置等相关规划指标均不变。

万科弗农小镇是一个百万方大盘，项目位于密云水库南岸2公里处，距北京市中心约70公里。所在地块成交于2013年2月13日，总建筑规模17.88万㎡，容积率1.03，共789户，分为三期开发。 

产品以别墅为主，包括合院（205-260㎡）、叠拼（145-190㎡）及少量平层，总价约299万/套起，主力户型150-277㎡。 早期房源已于2020年交付，部分房源2023年底交付， 三期合院部分于2025年8月交付。

调整原因提到，该项目连续四年来一直是密云水库周边成交量最高的住宅项目，但是受疫情影响，以及市场对部分户型产品的反馈意见，近期销售出现了显著的下滑。为了提振区域经济，响应北京市政府“保民生，保交付”的政策号召，建设单位拟通过调整局部住宅户型，改善产品性能，提高装修标准等做法，强化市场口碑，加快项目去化速度，以保证项目的顺利交付。

【网签、开盘】

9、拿地80天取证！华曦府金安预售均价5.8万/㎡低于一期

12月19日，电建门头沟新盘长安华曦府·金安取证，备案名“长安华曦嘉苑”。

准售15栋住宅楼共404套住宅，预售均价5.76万-5.84万元/㎡区间。这个价格水平要低于一期6.1万元/㎡的销售指导价。

长安华曦府金安规划住宅建面4.02万㎡，15栋15F小高层+8栋11F洋房+1栋7F矮板。

与一期相比，更加聚焦小户型，砍掉了135㎡四居产品，最大建面做到118㎡，刚需属性更加纯粹。

全小区400多套房源，只有50套四居，其余近九成房源全是三居。包括：78㎡的2+1小三居，96㎡南向三面宽的功能三居，118㎡南向两面宽的舒适三居。

10、龙湖凌云颂取证50天网签出炉：8套，8折

取证第50天，昌平南邵新盘龙湖恩祥·凌云颂开始网签转化。

截至12月21日，累计网签8套，签约面积806.7㎡，成交均价约4.3万元/㎡，约为预售价8折。

建面96㎡户型3套：10# 楼2套，24# 楼1套，预售价约5.4万元/㎡。

起步建面78㎡户型2套，位于4# 楼，预售价分别为5.32万/㎡和5.37万/㎡。

建面113㎡户型2套，位于9# 楼，预售价分别为5.54万/㎡和5.41万/㎡。

顶配建面139㎡户型1套，为5# 楼，预售价5.61万元/㎡。这8套房源的预售均价约5.44万元/㎡。

11、中建运河玖院二期开盘次日：网签30套，预订134套

12月19日，中建运河玖院二期取得预售许可证。包括0807、0808、0810三幅地块上的12栋住宅楼，共552套。

12月20日正式开盘，次日已有网签转化：30套，合计3904.51㎡，成交均价6.22万元/㎡。 

楼盘表显示，项目有134套房源为已预订状态，预计接下来的网签数字也将快速增加。 

0807地块网签19套，预订67套。这个地块的四栋楼均价在6.22万-6.35万/㎡区间，其中： 

0807-1# ，均价6.35万元/㎡，网签10套，建面126.6㎡边户和121.93㎡中间户各5套； 

0807-2# ，网签3套，建面109㎡； 

0807-3# ，网签2套，建面109㎡； 

0807-4# ，网签4套，3套为建面94.17㎡边户，1套为92.5㎡中间户。 

0808地块网签2套，预订38套。其中： 

0808-1# ，网签1套，为顶层建面126.7㎡边户，另有中间户122㎡暂无网签； 

0808-2# ，网签1套，为建面109㎡户型； 

0808-3# ，建面110㎡，暂无网签； 

0808-4# ，暂未开售，边户建面92.3㎡，中间户90.7㎡。 

临河的0810地块，网签9套，预订29套。其中： 

0808-1# ，网签6套，2套为建面157.1㎡边户，4套为151.6㎡中间户； 

0808-2# ，网签1套，为建面157.3㎡户型； 

0808-3# ，建面219.7㎡，暂无网签； 

0808-4# ，网签2套，均为建面212.2㎡户型，另有建面259.3㎡，暂无网签。 

特别关注0808地块的两栋顶层楼王，一层一户，预售价达到8.53万元/㎡：

 3# 楼顶层，建面439.5㎡，总价3772.27万元； 

4# 楼顶层，建面470.96㎡，总价4042.29万元。