王韶：高质量发展——二十届四中全会擘画中国房地产新篇章

（原标题：王韶：高质量发展——二十届四中全会擘画中国房地产新篇章）

王韶 不谋万世者，不足以谋一时；不谋全局者，不足以谋一域！

面对百年未有之大变局，二十届四中全会高瞻远瞩，审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（简称“十五五规划建议”），掷地有声地提出“要推动房地产高质量发展”。

这一决策不仅打破了房地产作为单一经济增长工具的传统认知，更标志着行业从“规模扩张”向“质量提升”、从“经济刺激工具”向“民生稳定基石”的根本性转型，为未来五年乃至更长时期的房地产发展指明了方向。

一、战略转向：从“经济增长推动器”到“民生保障稳定器”的深刻变革

过去20余年，房地产对经济增长、城市建设贡献显著，但“高杠杆、高周转、高负债”的粗放模式已积累诸多风险：对实体经济的挤出效应加剧、资源消耗严重、金融风险隐现、社会公平矛盾突出。随着经济增长方式转变和“房住不炒”调控深化，房地产业贡献率明显回落，对经济的拉动作用已不如往昔。

“十五五规划建议”的划时代意义在于将房地产高质量发展系统性嵌入民生保障、新发展格局、市场经济体制和国家安全等核心章节，使其从“经济增长推动器”逐渐向“民生保障稳定器”转变。

相较于“十四五”的“增加供给”“平稳发展”，“十五五”房地产核心政策已转向“以人民为中心”“优化供给”“高质量发展”“新发展模式”，其意义深远：

于经济：是稳定宏观经济大局、构建新发展格局的重要组成；

于民生：是扎实推进共同富裕的必然要求，通过完善住房供应体系解决群众急难愁盼问题，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感；

于行业：推动行业穿越周期，从规模导向迈向质量驱动，走向更具韧性的新发展阶段；

于城市：现代化人民城市建设的核心载体，通过空间品质提升与服务场景创新，打造“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市。

房地产内涵已超越单一住宅开发，延伸至城市空间开发和运营服务全链条，不再是简单的“建房卖房”，而是支撑城市可持续发展的系统工程。

二、核心逻辑：兼顾“经济账”与“民生账”的四维平衡

房地产高质量发展需要实现“增长稳定、发展均衡、环境可持续、社会公平”的四维统一，平衡短期稳定与长期健康，锚定现代化人民城市建设目标。

稳定是底线、均衡是基础、可持续是关键、公平是目标。

（一）增长的稳定性：防范风险，保障经济“软着陆”

增长的稳定性要体现“稳地价、稳房价、稳预期”的长期平衡，既要防止过热使规模和房价大起大落，引发泡沫，也要避免过冷导致市场硬着陆，引发市场信心缺失。

（二）发展的均衡性：优化资源配置，破解错配失衡

过去“摊大饼”式的城市开发导致职住分离、“鬼城”和“城市病”现象频发。房地产均衡性发展有利于破解区域、供需和产品错配，城市城镇协同发展，实现区域均衡，资源高效利用。

（三）环境的可持续性：从“高消耗”向“绿色低碳”转型

可持续是房地产“长期主义”的必然选择，与生态承载力匹配，向绿色低碳发展，减少对资源能源的过度消耗。

（四）社会的公平性：住房从“资产属性”回归“民生属性”

社会的公平性要注意保障全体居民的基本居住权，只有减少住房金融和投资属性，才能真正实现“住有所居”的民生目标，才能避免因“住房分化”加剧贫富差距，缩小住房资源占有差异而形成社会鸿沟。

三、高质量发展路径探讨：先立后破，全面融入现代化人民城市建设

房地产高质量发展不可能一蹴而就，新模式和运作逻辑更不会出现突发性和颠覆性，需先立后破、稳中求进、循序渐进，分阶段推进，深度融合高质量发展、好房子建设与现代化人民城市建设。

（一）短期目标：止跌回稳，筑牢基础

1.“止跌回稳”是高质量发展的前提

从企业端来说，若市场持续下跌，销售回款受阻，企业流动性得不到根本性好转，不仅无力交付、无力偿债，更无力探索新模式，甚至可能引发系统性风险。

从消费端来看，房地产“买涨不买跌”，改善性需求更是高度依赖预期，若观望情绪蔓延，还将导致市场深陷“量价齐跌”的负反馈循环。

“止跌回稳”为新模式构建腾挪空间、争取时间，是修复信心、化解风险的必要阶段。只有市场稳定，高质量发展才有足够的缓冲期和支撑力，居民合理需求才能有效释放，企业才能重新出发探索新模式，房地产才能稳步融入国家新发展格局。

2.政策协同发力，激活市场需求

持续落实“四个取消、四个降低、两个增加”，优化公积金贷款等政策，全面降低购房成本。

推进房票安置、以旧换新政府补贴，释放刚性与改善性需求。用地方专项债收购存量商品房转化为保障房、人才房等。推进城中村改造货币化安置，让居民自主购房，消化库存的同时满足居住需求。

推出企业购置、租赁商业或办公用房首付、利率优惠，探索补贴政策，助力商业物业去库存。鼓励机关事业单位购置或租赁符合条件的办公用房，全面推进商业办公物业去库存。

3.以好产品、好服务、好运营构建新核心竞争力

“十五五规划建议”增加改善性住房供给的要求。以“好房子、好服务、好运营”构建新核心竞争力，满足人民群众从“有没有”到“好不好”的多样化居住需求是房地产高质量发展的重要抓手。

好房子：房地产新核心竞争力的硬件基础，以“绿色、舒适、智慧、安全”为核心属性，要求地段优质且配套齐全便捷，居住空间宽敞舒适、园林环境生态优美，建筑风格兼具个性和时代感与在地文化内涵，同时融入安全智慧的科技功能与全流程绿色理念，从规划设计、土地利用到建筑施工、材料采购，广泛应用“四新技术”以降低资源消耗。

“好房子”不仅具备抗风险能力，更兼具实际使用价值与长期持有价值，是满足居民从“有没有”到“好不好”需求的核心载体。

好服务：是提升居住幸福感的软性支撑，以人本关怀为核心打造有温度的生活场景。它要求物业服务做到人性多元、贴心极致，覆盖居住全周期的各类需求；同时聚焦社群运营，营造活跃丰富的社区文化，通过多样化内容、有价值的活动与互动增强居民的归属感与情感连接，引导环保健康的生活方式。

好服务让“好房子”不再只是物理空间，而是充满“烟火气”的生活乐园，成为连接居民与社区的情感桥梁。

好运营：是实现社会效益与经济效益协同的关键保障。它贯穿从规划设计到物业服务的全寿命周期，以绿色管理倒逼产业链创新，催生新质生产力；同时将“好房子”与“好服务”的价值转化为经济增长动力，刺激消费、带动有效投资；更重要的是探索出现代化人民城市的实践路径，持续释放“好房子”的长期持有价值，助力房地产回归民生属性，成为支撑高质量发展的重要抓手。

4.系统性制度完善修复，为房地产高质量奠定基础

基础制度优化。推进现房销售、规范预售资金监管，防范交付风险；加快房地产税、租购并举等长效机制落地，构建以民生保障为核心的新发展模式。

全生命周期管理。建立房屋体检、养老金、保险制度，盘活存量资产，延长建筑寿命，为城市存量更新提供支撑。

住房供给优化。构建“保障+市场”的供应体系，低端有保障、中端有市场、高端有约束，实现住有所居。

此外，“十五五规划建议”还要求“盘活用好低效用地、闲置房产；统筹存量和增量综合供地；完善促进消费制度机制，清理住房等消费不合理限制性措施；统筹推进房地产等风险有序化解，严防系统性风险；大力实施城市更新……”这都是既立足于当前“止跌回稳”、防范和化解系统性风险，更着眼于房地产实现“稳”与“进”的有机衔接，助推高质量发展。

（二）中期目标：构建新发展模式，支撑现代化人民城市建设

1．政府层面：构建“人、地、房、钱”要素联动机制，以人口需求为导向、土地供应为载体、住房供给为核心、资金配置为支撑，统筹土地、住房、资金配置，实现供需平衡与风险可控，为人民城市建设提供要素保障。

2．企业层面：树立“新房地产观”，打破“住宅等同于房地产”局限，转向“开发＋销售＋服务＋运营”模式，拓展产业、商业、康养、长租、城市更新等业态，实现转型升级，推动产城融合与职住平衡，成为城市空间运营商与生活服务提供者。

（三）终极目标：回归民生属性，实现人民城市核心价值

通过基础制度完善与新模式构建，推动房地产从“经济增长工具”彻底转向“民生保障稳定器”，实现“人人享有适当住房”，重构“稳健经营、服务民生、产城融合”模式，让住房成为满足人民美好生活需求的空间载体，让城市空间服务国民经济各行各业发展，与现代化人民城市建设终极目标高度一致。

大道至简，实干为要；行稳致远，进而有为！

未来五年，房地产行业将在阵痛中完成转型升级，风险可控、供需适配、民生属性凸显的新模式逐步形成。高质量发展不仅是行业生存之道，更是支撑共同富裕与现代化人民城市建设的重要力量。通过“好房子”建设、全产业开发运营转型、民生属性回归，房地产将真正成为人民城市建设的空间和服务核心载体，为实现中国式现代化提供坚实支撑。

王韶 广东省房地产行业协会会长 观点新媒体专栏作者

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