万科郑州、武汉连续拿地的翻身信号

（原标题：万科郑州、武汉连续拿地的翻身信号）

观点网 上周刚向大股东深铁集团借款30亿用于偿债的万科，转眼又到武汉拿地了。

6月10日，万科联合湖北长投竞得武汉经济技术开发区17C1沌口片区住宅地块，成交价4.69亿元，成交楼面价约6966元/平方米。该地块占地面积2.69万平方米，规划建筑面积6.73万平方米，最高容积率不大于2.5，建筑高度不大于80米。

据了解，该地块在去年就曾挂牌出让，彼时起拍楼面价比现时成交价低，约6402.1元/平方米，最终终止出让，直到今年6月才以底价成交。

从地理位置上看，地块占据武汉经开区核心区域，具体位于三角湖路与东风二路交汇处。地铁3号线、6号线以及多条公交线路环伺，3公里范围内聚集了三角湖小学、武汉经济技术开发区第一中学、协和医院车谷院区、万达广场等配置。

值得注意的是，从成交结果来看，地块竞得者具体为武汉长万置业发展有限公司，成立于今年6月7日，由湖北长投实业集团与武汉万尚企业管理公司分别持有50%股份。

再进一步看，武汉万尚企业管理公司也是新角色，于今年4月下旬成立，由万科旗下武汉市万科房地产有限公司全资持股。

连设两所新公司，看起来万科是下定了“决心”拿下这块地。

追溯到15年前，万科·金域蓝湾在2010年12月11日开盘，成为万科布局汉阳的首个项目，房价从8700元/平方米卖到1.2万元/平方米。

而10年前，万科又拿下了万科·翡翠玖玺项目所在地块，楼面地价6991元/平方米，一直是沌口地王，与今天17C1地块地价相当。彼时的地价，甚至超过汉阳二环地价。

资料显示，万科·翡翠玖玺于2016年10月首开，楼盘单价1.90万/平方米，高峰时期均价2.00万/平方米，别墅成交最高价破1000万。

阔别多年，故地重游，是众多房企多多少少都上演过的一部戏。只是，这次剧本的主角之一——万科，就其近期频频借款还债的表现，使得拿地这一举动踩在市场预期之外。

观点新媒体翻阅资料发现，深铁集团今年累计已向万科提供6次借款，分别为28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元与30亿元，总额超148亿元，用途均为偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，以及经深铁集团同意的指定借款利息。

一边需要不断地依赖大股东“输血”来偿还债务，一边在郑州、武汉接连拿下2宗地，背后的原因会是什么？

此前不久的5月28日，万科联手河南国信房地产、河南好多锦商贸以底价5.28亿元竞得郑州中原区一宗城中村改造项目用地，成交楼面价3934元/平方米。

地块位于颍河西路南、冠云路（洛达路）东，占地面积2.68万平方米，规划建筑面积13.42万平方米，容积率5.0。

据相关媒体报道，万科此次在郑州拿地，有利因素居多。一是地段，该地块位于郑州老城区核心位置，周边配套成熟，且具备建设优质项目先天条件。

二是政策，郑州对城中村改造项目提供 “土地+金融”组合支持，并可分期缴纳土地款，此外还有容积率奖励等，能有效减轻资金压力。

三是企业自身。一方面，业内人士曾披露，该地块原本为万科·山河道项目三期规划用地，前两期销售表现均较好，万科在该区域积累了一定的操盘经验，且在郑州经营总体情况向好。

另一方面，万科选择了合作拿地，资金投入方面既不会让企业“雪上加霜”，后续开发也将受益于两位本地“队友”河南国信房地产与河南好多锦商贸。

回到万科这次在武汉拿下的经开区地块，不难发现，还是熟悉的配方。

市场需求方面，据了解，万科是最早一批进驻该板块的龙头房企，彼时凭借万科·金域蓝湾、万科·翡翠玖玺两个项目稳住了客户群；且湖北正全力支持武汉经开区打造“世界车谷”，对于车谷楼市，当前需要有与之匹配的高端住宅。

土地出资方面，与背靠湖北省国资委的湖北长投合作，也有助于纾缓万科当前的拿地压力。

“光谷与车谷这样的地方，万科有大量粉丝，很容易去化。不久前，万科在光谷与湖北科投联合开发的光谷锦上项目，280多套房子开盘去化九成，取得很好业绩。”对于万科在光谷的销售表现，深耕武汉楼市的观点新媒体专栏作者杨光华如是说。

另有分析指出，身背债务压力也要拿地，万科似乎想走出不一样的路，试图通过开发新楼盘、加快销售回款以持续获取现金流、提高偿债能力。

只是，机遇常与风险并存。武汉经开区已有多个在售优质楼盘，比如经开绿城·柳岸春晓、武汉城建·雲栖湖岸、招商·武汉城建未来中心，此外还有近期即将开盘的经开绿城·柳岸鸣翠。

万科最后能否如愿以偿凭借卖楼打赢翻身仗？仍有待后续观察。

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