上海三批次土拍地块解读：4幅地块总起价113亿元，哪幅地块将争夺批次地王？

（原标题：上海三批次土拍地块解读：4幅地块总起价113亿元，哪幅地块将争夺批次地王？）

小步快跑的上海土拍市场，新地块开“战”时间日益临近。

3月28日，2025年上海第三批次土拍将正式拉开帷幕，届时将有四幅地块进行出让，分别位于浦东北蔡、静安大宁、闵行紫竹以及青浦西岑，总起拍价约为113.3亿元。

其中浦东北蔡起价208284万元，起始楼面价约51010元/㎡；静安大宁地块起价187864万元，起始楼面价约70031元/㎡；闵行紫竹共包含3幅子地块，起价561374万元，起始楼面价约28225元/㎡；青浦西岑共包含8幅子地块，起价175440万元，起始楼面价约6008元/㎡。

那么，在即将出让的这四幅地块中，哪一块最有可能成为本批次的“地王”呢？接下来，我们将对这些地块进行深入的分析和解读。

浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块

该地块为居住用地，地块出让面积20415.99㎡，容积率2，建筑面积40831.98㎡，起价208284万元，楼面价51010元/㎡，地上建筑限高50米，中小套型占比45%，住宅套数下限无设定，集采价3000元/㎡。

区位方面，该地块位于浦东北蔡板块，属于浦东中环内的大型居住板块，板块内交通便利，配套成熟。

交通方面，地块距高轨道交通18号线北中路站或芳芯路站约1.5公里；教育方面，周边有上海市北蔡中学、上海市华林中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校等优质教育资源。医疗资源包括上海市第一妇婴保健院、北蔡社区卫生服务中心等。

值得一提的是，该地块位于北蔡板块东北角，邻近花木和张江板块，未来可承接两大板块外溢的客户群体。

市场方面，地块周边最近一次宅地出让时间是在去年8月7日，浦开集团以底价196280万元摘得浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，成交楼面价51009元/㎡。最新消息显示，该地块目前设计方案已于近日正式公示，地块计划建设6栋14层高层住宅。

新房方面，目前该地块周边的新建住宅项目有西派海上以及浦开北蔡C06-01地块。其中西派海上位于地块南侧300米左右，该项目上一次开盘时间是今年3月5日，共推出144套建面约103-142㎡房源，备案均价93801元/平方米，开盘当天去化率约82%。

静安区N070302单元111-21地块

出让资料显示，该地块为居住用地，地块出让面积10730.27㎡，容积率2.5，建筑面积26825.675㎡，起价187864万元，楼面价70031元/㎡，地上建筑限高80米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，集采价5000元/㎡。

从实地探访来看，该地块已经是净地的状态，四周已经立起围挡，地块虽然土地面积不大，但整体比较方正，利于房企后期的规划和布局，大概率会受到房企的热捧。

除了自身素质硬核之外，地块外部配套看点也很多。交通方面，地块距离1号线延长路站的直线距离仅为1.2公里；教育方面，邻近有民办扬波外国语小学、风华中学等优质教育资源；医疗方面，附近有上海市第十人民医院、静安区中医医院、同济大学口腔医学院附属口腔医院等高端医疗设施；商业方面，地块周边1.5公里范围内有大宁国际商业广场、上海久光中心等商业综合体。

在市场方面，该地块周边最近一次的住宅用地出让发生在去年9月14日，当时中建玖合以底价636561万元成功竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。该地块用途为住宅与办公混合用地，土地面积约为3.16万平方米，容积率为2.95，规划建筑面积约为9.32万平方米，成交楼面价68280元/㎡。

最新动态表明，中建玖合地块预计将于本月底对外开放接待展厅。主力户型建筑面积约为127至280平方米，涵盖3至4居室，预计将于年中推向市场。

青浦区西岑单元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间

出让资料显示，该地块共分为4幅住宅和办公混合地块（容积率为2.0-2.2）、3幅商办地块（容积率均为2.0）、1幅商业地块（容积率为2.0），总出让面积为16.77万㎡（其中地上14.19万㎡、地下2.58万㎡），规划总建面29.20万㎡，起始总价17.5亿元，平均起始楼面价6008元/m2。其中4幅涉宅地块地上建筑限高50米，集采价2000元/㎡。

区位方面，该地块位于金泽镇西岑科创中心西片区，即西岑科创园区，其东片区就是大名鼎鼎的华为练秋湖研发中心。虽然目前板块各项配套还比较缺乏，但是规划上来看，未来还是比较齐全的，未来或可有效吸引科研人才、投资型、改善型等多种类型的客群。

在市场方面，该地块周边最近一次的住宅用地出让发生在2023年10月，当时长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司以底价成功竞得附近的西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块。

这一组团地块同样涵盖了住宅、商业、办公等多种业态，规划总建筑面积约为42.55万㎡，成交金额约为29.64亿元，成交楼面价为6966元/㎡，房地联动价38000元/㎡。从公开资料显示，截至目前上述住宅地块至今尚未上市供应。

值得注意的是，西岑社区的这些住宅地块都相隔不远，之前已经成交的地块均由西岑科创中心管理者长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司竞得。因此，这次的地块同样由该公司摘得的可能性较高，且预计将以底价成交。

闵行区MHP0-1005单元02-09地块、03-04地块、 16-07地块及16-06、16-08地下空间

出让资料显示，地块共分为2个住宅地块（容积率均为1.01）、1个餐饮旅馆地块（容积率为1.04），总出让面积为21.72万㎡（其中地上19.55万㎡、地下2.17万㎡），规划总建面19.89万㎡，起始总价56.1亿元，平均起始楼面价28225元/m2。

在区位上，该地块坐落于闵行紫竹板块，周边配套设施相对齐全。附近有华东师范大学附属紫竹幼儿园、华东师范大学附属紫竹小学、闵行区吴泾实验小学、华东师范大学第二附属中学（闵行紫竹分校）、圣华紫竹双语学校、龙华医院吴泾分院、闵行区吴泾社区卫生服务中心以及浦江第一湾公园等。

在市场方面，该板块近一年来没有推出新的低容积率住宅用地。至于新房市场，目前该地块周边的在建住宅项目包括兰香湖贰号，该项目最近一次开盘是在去年12月，共推出了30套建筑面积约168-170平方米的连列房源，备案均价为115000元/平方米。在认购期间，项目共收到了4组意向认购，认购率为13%。

值得注意的是，闵行区组团地块面积为该批次最大，出让面积高达21.72公顷，加上项目还带了25%的商业，热度应该不会很高。