(原标题:2024上海楼市10大事件:限购政策历史性放松,豪宅成交额创下新高)
楼市浪潮翻涌处,申城风云变幻时。
回首2024年的上海楼市,犹如跌宕起伏的情景剧,市场复杂多变,令人目不暇接。
在这背后,有政策的调整,楼市的分化,更有市场信心和预期的变化。
凤凰网房产上海盘点了2024楼市十大事件,这些事件就像拼图,共同拼凑出上海楼市全景。
透过它们,我们得以窥见2025年楼市将何去何从。
Part.1
新政频繁出台,买房门槛创新低
过去一年,楼市新政频出,调控力度空前。
5月17日,央行一天内发布五条重磅消息,包括降低首套住房商贷最低首付款比例、取消首套和二套住房商业贷款利率政策下限等。
5月27日,上海又出台九条新措施,涉及限购放宽和五大新城购房政策调整,外地家庭和单身限购由5年改为3年。
9月底,上海再次推出七条新政,包括取消普通住房和非普通住房标准,对个人所得税、增值税和契税政策作出调整等,进一步优化楼市环境。
目前,上海的买房门槛达到近10年最低,除了限售政策外,其余政策均已大幅松绑。
2025年,上海楼市或许会推出更多放松调控政策,利率也有望持续下调,从而刺激购房需求。
Part.2
豪宅走出独立行情,出现多个日光盘
豪宅,是2024年上海楼市的主角。不管是在成交量、价格走势还是市场影响力上,都为上海乃至全国的楼市写下了浓墨重彩的一笔。
这一年,上海多个顶级豪宅扎堆入市。总价3000万元以上的新房,全国成交了4107套,上海占了2530套,约61.6%。
全国超百亿元的楼盘有11个,上海独占7个,分别是中海·顺昌玖里,中海领邸、融创外滩壹号院二期、翠湖天地六和、露香园、保利·世博天悦和华润中环置地中心。除华润中环置地中心外,其余6个盘单价均超过16万元/m2。
2025年,上海还有近30个豪宅项目即将上市,比如宸嘉徐汇龙华地块、绿城原小米地块、金陵东路项目等。
高端市场的热度还能延续吗?中原地产资深分析师卢文曦分析称:“消化肯定是能够消化的,只是节奏、速度未必会像2024年那么快了。风貌产品会面临些许压力,具体市场表现还是要看各种项目的竞争力。”
Part.3
风貌别墅大量入市,高开低走
2024年被称为上海风貌别墅“元年”,这种崭新的产品形态,不仅占据着上海市中心核心地段,同时具备上海独特的历史文化底蕴。
以弘安里为例,它是上海今年第一个入市的纯风貌别墅项目,1月29日项目低调入市,单价24.3万/㎡,容积率1.1,只有34套房源,颇受市场关注。
可因为风貌别墅动辄几千万至上亿,所面向的客户并非普通人。大部分已经入市的项目,都高开低走,卖得不温不火,比如天潼里,开盘半年卖出不到4成。因此前段时间,甚至传出风貌别墅项目被紧急叫停的消息。
2025年,上海预计至少有30多个“里”或者“园”排队入市,加上未公布规划方案和土储的,合计将超过50个,它们20-30万/㎡的价格,去化压力不小。
Part.4
土拍地王频出,刷新全国地王
上海土拍市场以2397.86亿元的总成交额,在全国土地市场遥遥领先。
这一年,上海土拍市场刷新了多项记录。8月7日下午,经过72轮竞价,斜土街道xh128D-07地块溢价封顶,成交总价48.048亿元,楼面价达131045元/㎡。这幅地溢价率约30%,打破了2016年融信中国在上海创下的国内最高土地成交纪录,成为全国单价新“地王”。
当房地联动价成为历史,溢价率上限取消,“双高双竞”考验升级,2025年的土拍市场预计会更加精彩纷呈。
2025年1月3日下午,上海土地市场公布了2025年第一批次土拍预告。根据公示,拟出让4幅涉宅用地,预计2月中下旬正式挂牌交易。
专家预测,随着地价的上涨,供应的减少,未来上海的购房者可能会面临更大的压力。
Part.5
二手房网签242699套,创3年来新高
2024年,上海二手房成交29711套,同比增长 26.08%,创下近三年以来的新高。全年成交金额近7500亿元,位列百城之首。
其中,浦东新区成交了约4.5万套,占比21%。闵行、宝山紧随其后,成交都超过2.3万套。
五大新城中,松江最火,成交约1.75万套。接下来是嘉定新城,成交约1.3万套。
有业内人士指出,随着各类政策的陆续落地和市场预期的改善,2025年楼市“小阳春”不会消失。
Part.6
取消“7090”,新房进入120平米时代
在上海实行了18年的“7090政策”,2024年画上了句号。主流户型迈入120平米时代,楼市进入改善时代。
所谓“7090政策”,指商品住房总面积中,建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上。
这使得开发商不得不在螺蛳壳里作道场,因此出现了不少“奇葩设计”。当然,这个政策的初衷是为了抑制投机需求,落实“居者有其屋”。
不过随着时代变化,人们更需要“好房子”,想要“住的好、住的大”。未来,开发商在户型设计方面的灵活性增加,市场上将出现更多宽敞舒适的中大户型住宅。
Part.7
积分制名存实亡,作用减弱
上海触发积分的项目,比例正在不断下降,从2021年的47%,降到了2024年的约11%。
据凤凰网房产上海站统计,2024年上海共25个项目触发积分,触发38次。其中有23次入围分低于60分,最低37.6分,整体呈下降趋势。
积分制起源于2021年,彼时新房热度居高不下,“打新热”和“千人摇”现象层出不穷。
可如今,市场逐渐回归理性,很多盘不用积分也能购买。随着积分制作用式微,未来是否会取消不得而知,但可以确定的是,2025年积分制大概率会淡出市场。
Part.8
上海旧改加速,步入快车道
2024年,上海在旧改方面持续发力,跑出了城市更新加速度。
根据《“两旧一村”改造实施意见》,上海分三阶段推进旧住房成套改造:到2025年底前基本完成小梁薄板房屋的改造任务,2027年底前实现全面改造,2032年前完成不成套职工住宅的改造。
杨浦区的旧住房改造完成率,位列全市第一,小梁薄板不成套房屋全面收官,比全市要求提前三年。
徐汇区去年一口气完成了9个地块零星旧改征收,面积占全市总量的约一半,竣工交付了龙山新村等7个项目。黄浦、静安等多个区域也积极推进,完成了多个地块的征收。
这些旧改项目的落地,不仅改善了人们的居住条件,也为城市发展注入新活力。
Part.9
中心城区地块增多,未来买入成本变高
上海从2021年开始实行集中土拍,2024年是公开市场出让宗数最少的一年。
这意味着2025年的新房可售面积,可能连今年的一半都不到。
何况,47宗地块中有19宗来自市区,占比约40.43%。要知道,2023年市区地块占比仅15.3%。
因为土拍规则的变化,下半年地块溢价率总体偏高,有7宗地溢价超过20%,占比达15%。
所以,2025年市区新房的价格大概率会涨,普通人未来的买入成本变高。
Part.10
郊区楼盘打折促销,去库存压力大
上海楼市的魔幻的之处,就在于一边豪宅火速日光,一边郊区新盘无人问津。
据网上房地产最新数据,上海外环以外可售住宅套数高达51827套,面积超过580万㎡,占全市总量的约八成。
上海规定新房销售的降价幅度,不能超过备案价的5%,所以95折是一道门槛。
可实际上,一些开发商为了去库存,在95折基础上变相降价,比如推出特价房源、送车位券、家具礼包、物业费减免、返佣等。
各区域中,去化最难的是宝山,供应量超过1.2万套,成交套数不足5000,供销比达到2.5。松江和闵行的新盘,也供大于求,2025年的去化压力很大。
站在2024与2025的交汇点,如果用一个词形容2024年的上海楼市,那就是“复苏”。
政策的密集调整为楼市注入了强劲动力,新房和二手房成交量都迎来一定增长,土地市场优质地块溢价屡创新高。
然而,复苏背后也伴随着一些隐忧。楼市分化现象愈发明显,部分偏远区域表现冷清,购房者想在市中心上车的难度越来越大。
展望2025年,上海楼市既充满希望,也面临挑战,仍需在政策调控和市场供需之间找到平衡。