10宗“最”，回顾2024上海土拍风云

（原标题：10宗“最”，回顾2024上海土拍风云）

回首2024，一个“变”字贯穿全年。

当房地联动价成为历史，溢价率上限取消，“双高双竞”考验升级，作为近三年来平均溢价率最高的年份，2024土拍大戏至少10宗“最”。

当板块地价普遍上涨，各区供应明显缩量，精彩纷呈的2024年土拍，已为2025年楼市写下大概格局。展望新一年，是坚定上车，还是持续观望，希望你能从这场土拍回顾中找到答案。

2024年楼板价最高的地

2024年8月7日下午，上海第四批次土拍中，经过72轮竞价，斜土街道xh128D-07地块溢价封顶，招商&汇成、宸嘉、绿城、中海&龙华建设，4家房企参加摇号，最终被绿城摇中，成交总价48.048亿元，楼面价达131045元/㎡。

这幅地溢价率约30%，刷新了2016年融信中国在上海创下的国内最高土地成交纪录，成为全国单价新“地王”。

根据最新规划方案，该地块拟建设3幢21+1F高层住宅，以及1幢2F的公共服务配套用房和1幢物业配套用房，总户数120套，停车位349个，车位比近1:3。

据爆料，项目将建设清一色大户型，主力户型为建面约270㎡、320㎡的大平层和500-700㎡的顶复。易居研究院副院长严跃进表示：“卖到20万元/㎡以上的可能性比较大。”

2024年最贵的地

2024年最贵的地，是黄浦区C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块，价格高达1328672亿元，被黄浦区国资委下属企业永业集团收入囊中。

永业集团一口气拿了新天地和豫园之间的3幅地块，总价格达到约194.42亿元，平均楼面价约为84610元/㎡，未来会建设一栋170米的浦西第二高豪宅，仅次于翠湖六期。

在公开市场，浦东新区新杨思板块Z000602单元20B-12地块总价最高，同时也是“溢价率之王”。地块出让总价78.969亿元，溢价率高达40.4%。竞拍过程非常激烈，一共有5家房企参与，经过202轮竞价后，最终被华润置地&中能建&越秀地产联合体竞得。

该地块是上海土拍新规实施高品质竞价以来，首次达到第一轮中止价地块，三项竞“高品质建设”指标全部拉满到上限值，装修标准提升至5000元/㎡，公共服务设施300㎡，高端人才住房配建比例达到2%。

根据设计方案，这里未来将打造10幢13-16层高层住宅、12幢4层多层住宅、配套公建用房以及3幢电业站。

土拍最大变化：近一半在非公开市场成交

据凤凰网房产上海站统计，2024年上海卖地越来越低调，有34幅宅地在非公开市场成交，总成交金额约1013.05亿元。

要知道，2023年非公开市场共出让17宗地块，总揽金约481.2亿元。短短一年，金额和数量都翻了一番。

这些地块对竞选房企要求很高，有的要求2021-2023年度年均总资产规模不小于2000亿，也有的要求开发商近三年在境内城市保护、开发、修缮、改建、施工历史保护项目的数量不少于2个等。

因此，参与拿地的企业主要以地方城投和地方深耕型企业为主，比如徐汇城更、苏河湾集团、新静安集团、浦发集团等。

虹口12月推出了8幅地，成交金额118.17亿，其中6幅地的受让人为上海虹口城市更新建设发展有限公司。还有黄浦区豫园旧改6幅地块，也被上海城投70亿拿下。

公开出让土地数量最少的行政区：黄浦区

2024年，金山、崇明、黄浦这3个区在上海土拍公开市场没有供应。

这是黄浦第三年零供应，不过与之形成鲜明对比的是，黄浦在非公开市场非常活跃，拿出了多块压箱底的核心地块。

就拿11月来说，黄浦一口气推出了10幅地，将350亿收入囊中。其中，上海城投70亿拿下黄浦区豫园旧改6幅地块，永业集团以194亿元拿下3宗商住地块。

黄浦是上海16个行政区中面积最小的一个，占地仅约20.52平方公里，但因为90%面积都在内环内，所以土地供应以历史风貌和城市更新地块为主。

公开出让土地数量最多的行政区：杨浦区

要说2024年的土地供应大户，杨浦区当之无愧。

杨浦区一共供应了8幅地，成交总价约169.36亿元，且8幅地均是溢价成交。

其中溢价率最高的杨浦区平凉社区02H1-01地块，溢价率21.18%，总价22.03亿元，楼面价88462元/㎡。这幅地在7月份三批次土拍中，经过60轮鏖战后被保利发展竞得。

这幅地与45街坊项目，构成了保利在杨浦滨江的双子星保利·外滩序，也就是BUND45与BUND88。

2024年杨浦主攻杨浦滨江，随着诸多规划进一步落地，未来发展潜力很大。

2024年最抢手的地

2024年“最抢手”的地块，为闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块（即古美阅华）。

地块吸引了15家房企组成的12家竞买人竞拍，分别是：中铁置业&华发、安高、越秀、大华、中国铁建、中海、保利发展、绿城、招商蛇口&港中旅、建发、象屿&金茂、华润。

最终，晚上8点30左右才出评审结果，中铁置业&华发以触顶价34.7147亿元竞得，楼面价55066元/㎡，溢价率10%。

这是华发自2014年进入上海后在古美板块斩获的第三个地块，也是2023年三批次重启招挂复合后上海首宗需要“打分入围”地块。

2024年入市速度最快的地块

2024年公开拍卖的49幅地块中，有16个项目有了新动态，其余地块预计明年入市。

从拿地到开盘，耗时最短的项目，是青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块。从拿地到开盘，只用了4个多月。

8月7日，保利发展以底价42.86亿元竞得该地块，出让面积14007.5㎡，楼面价15300元/㎡。12月25日，保利虹桥和颂·IN255开盘，推出64套建面约99㎡3房，均价约38379元/㎡。

专家分析表示，销售回款是房企偿债、改善流动性的重要资金来源，因此大多数开发商都在卷速度，甚至有项目拿地当天就出设计方案。

比如中建七局&中建港航局联合体摘得宝山宝山南大地块后，当天公示拟建4幢14至17层的高层住宅楼，可售住宅约250套。

拿地最多的开发商

从拿地数量来看，2024年保利发展蝉联榜首，在上海共拿了6幅地。其中杨浦3幅，浦东、嘉定、青浦各1幅，有4幅是单独竞得，还有两幅分别跟建发和上海建工联合拿下。

越秀和招商紧随其后，均在上海拿下5幅地。

从克而瑞统计的拿地权益金额排行看，招商蛇口排名第一，权益金额为156.43亿元。华润置地为144.39亿元，保利发展为95.14亿元，位列二三名。

不过从全口径拿地金额来看，排名略有变化。华润置地最多，为192.25亿元，其次是招商蛇口和越秀。

多家房企首次进入上海土拍市场

2024年，多家外来房企勇闯上海滩，北京城建、中建七局、贝壳等都是首进上海。

5月28日，北京城建报名了二批次四幅地块中的三幅，最后以4.98亿元、3.11%的溢价率摇中杨浦区长海社区016-02地块（长海街道337街坊），实现入沪目标。

7月9日，北京城建又联手越秀，以22.3亿元拿下杨浦长白社区地块，溢价率高达17.12%。

和北京城建不同的是，中建七局选择用更稳妥的托底成交来入沪，11月27日，中建七局&中建港航局联合体以12.53亿元摘得宝山宝山南大商住用地，地块成交楼面价18977元/㎡，无溢价。

值得注意的是，在上海八批次土拍中，贝壳从中介转为开发商，拿下奉贤区奉贤新城10单元17-02地块，总价6.9715亿元，溢价13.89%。

然而贝壳到底是破局者还是搅局者，能否做出好房子，市场上争议很大。

土拍参与度最高的房企

2024年土拍参与次数最多的房企，莫过于中海。

中海全年一共报名了20幅地，不过只竞得了2幅。10月25日，中海在六批次土拍中以32.1亿，拿下杨浦区定海社区K204地块和G2-5地块，出让楼面价69158元/㎡，中小套型占比40%，集采价4000元/㎡。

第七批次土拍中，中海表现得非常积极，10宗地块报名了7幅，但最终只拿下杨浦区定海社区N090602单元K8-05地块，总价36.45亿元，成交楼面价73288元/㎡，溢价率16.33%。

2024年中海凭借多个豪宅项目，成为上海楼市的销冠，但手里的“面粉”已经不多了。

END

2024年，上海以2397.86亿元的总成交额独占鳌头，成为全国土地市场的领头羊。

这一年，上海土拍规则调整，诞生全国“地王”；这一年，市场分化现象明显，中心城区为成为关注的焦点；这一年，央国企依旧稳定发挥，民企也在伺机突围。

专家预测，随着地价的上涨，供应的减少，未来上海的购房者可能会面临更大的压力。