(原标题:蒙娜丽莎的“工抵房”困境)
作者 | 傅林林
卖瓷砖的蒙娜丽莎,现在还要忙着卖房。
蒙娜丽莎近期在公告中披露,截止到2024年8月12日,与房地产公司签订的以房抵债金额,已高达13.25亿元,支付房地产预付款1.05亿元,其中已网签合同金额5.89亿元。
蒙娜丽莎总部工作人员向《凤凰WEEKLY地产》表示,针对以房抵债的房产处理:“已有专门的部门在处理这件事。”
然而对于这笔款项的最终收益,蒙娜丽莎也需要做好心理准备。
有业内人士表示,按照目前房产销售的市场行情,拿着抵债房的供应商,能够变现的实际价值,也只有房产价值的7折水平。
可能“缩水”的13亿
以房抵债的房子,俗称“工抵房”。过去几年伴随房地产行情的下行,不少房企的供应商企业,或多或少都拿到一些“工抵房”。
不过,超过13亿元的“工抵房”规模,在家居行业也不多见。
“就我了解的情况,做大宗工程占比较高的陶瓷企业,普遍都有‘工抵房’。但像13亿的’工抵房’规模,在行业内肯定偏高。”中国家居/设计产业战略专家王建国坦言,一般家居行业上市公司市值不过几十亿,上百亿市值都非常少,13亿不是个小比例。
一组可以参照的数据是,截至今年11月11日,蒙娜丽莎的总市值约为37亿元,截至三季度末,公司营收为35.72亿元。
蒙娜丽莎并未在公告中明确透露“工抵房”所来自的房企,但从早前的披露信息来看,碧桂园、恒大、万科等头部房企曾位列其前五大客户行列。公司董秘张旗康2020年在投资者会议上也明确表示过,碧桂园是其合作的五大客户之一。
另外,从蒙娜丽莎近期的仲裁、诉讼中,也可窥见一斑。
仅2023年8月10日至2024年8月12日的仲裁、诉讼中,就涉及到金科地产、融创、世茂、海伦堡、中建等知名房企。
其中,和金科地产的合同纠纷比例明显较高,涉及重庆、汕头等多个城市。粗略计算,所涉及的合同纠纷金额超过1.26亿元。
蒙娜丽莎手持的“工抵房”规模近年来有增无减。2022年年报显示,到当年末,当时以房抵债的金额为7.65亿元。仅仅过了1年多的时间,“工抵房”体量就增加了5.6亿元。如果按照这一趋势,未来蒙娜丽莎手上的“工抵房”量,还有增加的可能性。
在目前的市场环境下,“工抵房”的变现可能充满未知数。房产进入市场的折扣率、销售时间周期等因素,都使得实际抵债有“缩水”的风险。
“根据中指院公布的数据,’工抵房’价格大概是市场价的7成左右。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言,目前市场上“工抵房”普遍存在,市场竞争较为激烈。
由于“工抵房”的抵债属性,过去供应商企业比房企更愿意给出较低折扣,便于房屋出手加快资金回笼。然而随着房地产市场持续下行,开发商也“扛不住”了。
《凤凰WEEKLY地产》近期了解到,部分地区甚至出现开发商的折扣比“工抵房”折扣更低的情况,这对供应商企业而言,无疑又提高了回款难度。
“同意签以房抵债的协议,对于供应商企业仍是止损行为,尤其是上市公司肯定经过了内部论证。虽然可能会有损失,但有可能规避了更大的风险。”王建国认为,即便“工抵房”难卖、要打折,甚至还有坏账风险,“但如果不去坏这个‘小账’,可能还有更坏的‘大账’在身后。”
工程拖累,行业下滑
蒙娜丽莎如今高额的“工抵房”体量,正是前几年房地产高速发展时期,对大客户高度依赖的结果。
公司年报显示,直到2023年末,当年前五名客户合计销售金额为13.32亿元,占年度销售总额比例22.49%。当年59.21亿元的营收金额中,来自战略工程渠道的营收金额约为20.94亿元,占营收比重的35.37%。
这一高比例,还是在蒙娜丽莎持续压缩战略工程比例后的结果。实际上,在2021年之前,战略工程渠道在蒙娜丽莎的营收占比中曾一度呈现持续攀升的走势,其中2021年公司的战略工程渠道营收达到34.16亿元,在总营收中的占比攀升至48.9%,和主要面向零售的经销商渠道比例几乎旗鼓相当,当年公司总营收也达到69.86亿元的高峰。
然而成也萧何,败也萧何。随着上游行业下滑,蒙娜丽莎的业绩表现也在此之后便持续败走。
年报显示,公司2023年总营收已降至59.21亿元。2024年三季度报告显示,今年1-9月,公司合并营收为35.72亿元,同比下降 21.41%。
从业务渠道来看,工程战略业务收入仅为8.7亿元,同比下降47.13%,而公司经销业务收入则是27.02亿元,同比降幅6.79%,可见工程战略业务大幅收缩给总营收“拖了后腿”。
但从公司以房抵债的结果来看,收缩和房企间的工程渠道合作,已是公司战略的必然走向。
在今年4月的投资者会上,蒙娜丽莎董事、总裁萧礼标就表示,在房地产爆雷后,公司对销售模式做出调整,提高经销渠道收入占比,降低工程渠道占比。对于仍在合作的房企也进行了调整,目前和保利、招商等房企还有合作。
在10月的投资者会上,管理层再度强调,陶瓷行业已经告别增量时代,进入存量甚至缩量的竞争时代。
尽管如此,经销渠道同样也不好做。管理层表示,今年1-9月行业整体开窑率较低,今年公司经销商开拓情况和专卖店新增情况不如往年, 经销网络开拓难度非常大。
事实上,作为产能较为过剩的行业之一,陶瓷行业整体面临增长困境。
海关总署11月7日的数据显示,今年前10个月,在家居建材行业出口额仍在增长的情况下,陶瓷产品出口额同比下降了14.3%。同时,从今年4月开始,陶瓷产品累计出口额均为负增长,至今已连续7个月下滑,并且下滑幅度逐渐扩大。
国内上市陶企今年1-9月的整体营收、利润均表现不佳,包括蒙娜丽莎、东鹏控股、箭牌家居、惠达卫浴等7家陶瓷上市企业的总营收约为247.59亿元。而上年同期,上述陶企的营收总额约为296.25亿元,今年同比降幅达到16.4%。
“不难看出,零售占比较高、面向大众消费的供款供货的陶瓷企业,出现以房抵债的情况会少很多,企业也会相对从容。”王建国认为,在当前的形势下,降低对房企为主的大宗工程依赖,控制好财务风险,是建材企业更需要关注的问题。