金融政策持续发力支持楼市提振 “以价换量”仍将是趋势

（原标题：金融政策持续发力支持楼市提振 “以价换量”仍将是趋势）

9月24日，国新办就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会，央行行长介绍了涉及房地产的相关新政，引起广泛关注。

在此背景下，凤凰网房产就此次政策出台和市场预估反应等内容采访戴德梁行研究院副院长张晓端，其认为: 此次政策积极回应了市场关切，“人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，我们预计平均下降幅度在0.5个百分点左右”等政策具体且落地；在统一房贷首付比例下限、优化保障性住房再贷款政策等方面都有超预期的调整。

楼市宽松、优化政策持续出台，然而前期的政策效力并未能扭转市场下行的趋势，全国新房销售面积及全国销售价格整体呈现持续回落。以一二线重点城市为代表的二手房市场在整体楼市低迷的情况下“以价换量”，部分城市二手房放盘量大增，刺激核心区域的刚需户型成交相对活跃。但局部市场二手房成交的阶段性活跃并未给整体市场带来提振，成交价的显著下行也进一步加重了市场观望情绪。517新政出台后，局部市场成交活跃度出现阶段性提振，但结合整体表现和持续性来看，市场恢复仍显乏力。

数据来源：国家统计局；戴德梁行研究部

数据来源：国家统计局；戴德梁行研究部

此次发布会涉及房地产行业的相关政策调整，基本延续517新政的方向，进一步从供需两端释放利好，通过超预期的调整来激发市场活力、提振市场信心。

统一房贷最低首付比例至15%，意味着二套房首付比例下限由25%降至15%，充分体现对多样化改善性住房需求的支持。今年以来，对于改善性需求的宽松和支持性政策不断释放，通过刺激改善性需求释放提升市场活跃度进而带动市场整体信心恢复的目标显而易见。2015年后中国房地产市场持续多年的上行行情往前追溯根由，便是始于2014的930新政“认房不认贷”后改善性需求大举入市。

优化保障性住房再贷款政策，将再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%，通过大幅提高人民银行的出资比例来增强对银行和收购主体的市场化激励。不仅有助于商品房库存去化，一定程度补充房地产行业恢复稳定发展所需的资金流动性，同时还将加快扩大保障房供应规模，为“双轨制”的建设提速。

市场呼声最高的降低存量房贷利率也在本次政策调整中得以落实，意味着减小新老房贷的利差，对于存量贷款中加点幅度比较高的借款人而言，显然能较大幅度减少利息支出。央行预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。兼顾公平性的同时，减少家庭还贷压力，改善家庭预期情绪，也意味着能或多或少地释放出消费力，对于改善当前消费疲软的局面也将发挥正向作用。

张晓端表示：尽管新政利好不断释放，并切实降低置业门槛、减轻置业压力，但在整体经济依然处于较大增长压力的背景下，楼市走出调整期仍面临挑战。预计，在持续的政策效力影响下，年内住宅新房成交量缓慢恢复，核心区域的优质物业供应将吸引改善性需求择机入市从而带来相对活跃的市场表现；二手房市场放盘量增多，加上显著的价格折让令置业门槛大大降低，交易的活跃度料将有所提升。预计，无论是在新房市场或是二手住宅交易中，“以价换量”仍将是趋势。