31.2%！上海五批次土拍溢价率创近4年新高，新的“板块地王”诞生

（原标题：31.2%！上海五批次土拍溢价率创近4年新高，新的“板块地王”诞生）

尽管初秋已至，但上海依然笼罩在高温之下。

9月14日，上海2024年第五批次土地拍卖正式拉开帷幕，这座被高温炙烤的城市正上演着一场酣畅淋漓的土拍大战。

招商蛇口、保利发展、中海、越秀、象屿等数家房企，手持数亿资金，齐聚上海房地大厦，对摆上拍卖桌的2宗地块展开新一轮厮杀。

与以往不同的是，此次土地拍卖中，上海对土地出让交易规则进行了升级，对于市场热度较高的地块实施了“双高双竞”政策，即第一轮竞价达溢价率上限后，进入第二轮竞品质阶段，达上限后进入第二轮竞价阶段，最终价高者得。

显然，如今在上海拿地，实力比运气更重要。

最终，两宗地块分别以溢价和底价成交，总成交金额达到120.25亿元。值得一提的是，这场土拍出现了31.2%的溢价率，创下2021年以来上海土拍市场的溢价率历史新高，也诞生了板块新地王。

Part.1

土拍主角

今天的主角，莫过于招商蛇口和南通瑞城联合体。

上午，招商蛇口和南通瑞城联合体以56.60亿元的价格成功竞得位于上海静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，成交楼面价达到114145元/平方米，溢价率为31.2%。

据悉，该地块是本轮土拍最受欢迎的地块，共吸引了包括中海、招商&南通瑞城置业、象屿&越秀、保利发展&上海建工在内的四家竞买人参与现场竞价，竞拍过程也是异常激烈，经过了163轮的激烈角逐，鏖战1个多小时，才尘埃落定。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，曹家渡板块是成熟区域，常年以来没有土地出让，因此这幅地块一亮相就受到市场关注，加之该土地是纯住宅地块，地块含金量又提升不少。而招商蛇口敢于拿下是因为其在市区内做过不少高端产品，具备溢价能力，而且市区土地始终是优质资产所以值得拼一下。

除了招商蛇口与南通瑞城联合体之外，中建二局也在今日的土拍中有所斩获，成功抄底静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。

据悉，由于该地块要求21%的商办部分必须全自持，并且规定需引进企业总部、满足一定的税收要求（办公楼宇税收平均坪效不低于4828元/m2），因此仅中建二局一家企业参与竞拍，最终以底价636561万元成功摘牌，楼面价为68280元/平方米，溢价率为0%。

公开资料显示，中建二局总部位于北京，进入上海市场的时间不长，但其开发项目多集中在郊区，如临港、嘉定等地区。此次中建二局成功进入市区，显示出其对上海市场的高度看好。

Part.2

土拍陪跑者

有人欢喜，就有人悲。在地王的诞生过程中，自然少不了其他竞争者的身影。

据悉，此行“相中”静安曹家渡地块的共4家房企，除了最终的竞得者招商蛇口和南通瑞城联合体外，还包括中海、象屿&越秀联合体以及保利发展&上海建工联合体。

不出所料，该地块的竞拍过程异常激烈。在竞拍初期，主要的竞争对手是象屿与越秀的联合体以及中海。随着竞拍进入中期阶段，招商蛇口与南通瑞城的联合体也加入了竞争，使得局势转变为中海与招商蛇口及南通瑞城联合体之间的对抗。到了竞拍后期，竞争进一步演变为招商蛇口和南通瑞城联合体以及象屿和越秀联合体之间的较量。

中海地产，自去年解禁归来后，在上海市场一直很有存在感，2023年，中海地产联合上海西岸以底价摘得徐汇龙华地块，总价约240亿元，成为当年上海总价地王；今年1-8月，在新天地和徐汇滨江的两大豪宅热销下，中海更是直接站上了上海第一的宝座。

然而，目前中海在上海的土地储备并不充裕。根据中海2023年年报显示，目前中海在上海的在建项目仅有顺昌玖里/恒昌玖里、海上和集及中海领邸项目，其中顺昌玖里/恒昌玖里仅剩风貌别墅在售，海上和集尾盘在售，中海领邸项目剩余货值也有限。

尽管今年中海参与了10宗地块的竞拍，但均未能成功拿地。如果在接下来的土地拍卖中，中海地产仍未能有所斩获，其在上海的可开发项目可能会面临紧张局面，尚未捂热的“一哥”宝座也可能不保。毕竟，招商蛇口和保利发展一直在积极补充土地储备。

象屿和越秀都是近年来在上海市场崛起的黑马房企。自2021年重返上海以来，象屿地产便开始积极布局上海市场，据不完全统计，自2021年至今，象屿（包括联合体）在上海已获取不少于15宗土地，投资总额超过300亿元。随着拿地力度的加大，销售额也相应增长。

去年，象屿地产全口径销售额达到425亿元，其中上海市场贡献了近67%的业绩。今年上半年，象屿在上海新增两宗土地，拿地势头强劲，甚至以10%的高溢价率成功竞得中兴社区地块，首次进入上海市中心市场。

越秀虽然进入上海市场仅3年多，但一直是土拍市场中的积极参与者。据统计，去年一年，越秀共参与竞拍上海30宗地块，仅保证金就高达173.3亿元；今年，越秀以独立或联合体形式参与竞拍7宗地块，最终成功竞得3宗，拿地金额达45.8亿元。

在今年8月30日越秀召开的中期业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，下半年越秀地产在投资上仍坚持“以销定投”的稳健策略。同时，越秀将致力于精准投资，持续关注核心城市、核心板块和客户的研究，聚焦于收益确定性较高、现金流回笼较快的项目，总体上以效益为先。

值得一提的是，在这163轮激烈的报价中，并未见到昔日的上海“土地收割机”保利发展的身影，保利发展和上海建工联合体全程处于隐身状态。