公寓换档

（原标题：公寓换档）

文/乐居财经 张林霞

近日深圳多个商务公寓项目打折出货，单价低至每平方米2万元出头，总价不到100万元就能拿下一套小户型单位。

小户型单位在租赁市场较受欢迎，进而拉高了投资回报率，部分商务公寓回报率为3%-4%，而住宅产品的出租回报率仅1%左右。

一位房产中介表示，一套总价150万元的38平方米单位，按照目前梅林片区整体的租金水平，保守测算可以租到4000元/月，投资回报率为3.2%，高于大多数银行的三年期存款利率。

深圳商务公寓降价出货并非个例，从宝安、福田、龙华、罗湖到龙岗，均有公寓项目打折卖房。

类似惨淡的市场不仅限于深圳。

北京的公寓市场也在跳水。诸葛找房的数据，2017年北京公寓成交均价35668元/㎡，2023年成交均价21366元/㎡，跌了一万多一平，比13年前的2010年还要低。

克而瑞数据显示，2024年，长沙酒店式公寓库存367万方，去化周期16年。

对于房企来说，资金回笼压力是导致商办公寓低价促销的重要原因之一。房地产市场经过多轮调控，房企面临较大的资金压力，而办公物业的打折销售不受相关监管，因此许多房企选择通过这种方式快速回笼资金。

但从长期来看，这可能对商办产品市场的健康发展产生不利影响，或在一定程度上打击市场情绪。

深圳公寓市场目前主要存在三种性质：商务公寓、商办公寓和产办公寓。对于已经“类住宅”的商务公寓，深圳已经停止审批。“商办公寓，一般为写字楼改造成公寓；产办公寓，一般是宿舍性质，需要注册公司购买。

2017年开始，许多重点城市陆续出台严厉的政策打压商办公寓的发展，禁止“商改住”。不过，近段时间以来一些城市陆续突破“商改住”禁令，转而支持“商改住”。

海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局此前也联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，许多城市的商业办公市场出现过剩，但又想发展楼宇经济，随后就“异化”成为了商办公寓，这些商办公寓报建时多数按照商业办公进行规划建设，但后期却按照商住来修改规划，所以并非正式的商务公寓。过去，在楼市火爆时期，这些产品因为不限购、面积小、价格比同片区住宅低很多，所以投资需求很旺盛。

但是，当楼市降温，投资金融属性减退之后，类似的商办产品居住体验差，供应量大等缺点就显露出来，所以类似的商办产品价格下跌幅度会更大。虽然商办公寓与住宅一直是两条平行线，但商办产品大幅度打折销售会导致整个市场情绪越来越低落，对整体房地产市场带来一定冲击。