窥报|模式的意义：新城控股质量发展迈入收获期

（原标题：窥报|模式的意义：新城控股质量发展迈入收获期）

房地产企业半年报季进入尾声，盈利下滑仍是主基调。客观而言，房地产市场深度调整阶段，赚钱越来越难，相应的，能盈利的房企也更显难能可贵。

8月30日晚，新城控股正式披露2024半年度报告显示，公司上半年实现营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点。

新城控股不仅盈利，且实现了少见的毛利率提升，这一定程度上进一步验证了“住宅 商业”模式的意义——即在高增长时代，可以靠住宅开发获取增量市场收益；在调整时期，可以靠商业获取存量市场的机会，荡平周期。

平安证券、民生证券等多家券商评估新城控股也指出，商业稳步发展，提升了公司穿越周期实力，公司利润率逐步回升、财务稳健具有保障。

商管收入62.12亿元 迈入商业收获期

具体来看，新城控股2024半年报最大的业务亮点，依然是商业。

据悉，今年上半年新城控股新开业6座吾悦广场，期末公司实现137个大中城市、201个综合体项目布局，吾悦广场开业面积1528万平米，出租率97.2%。

随着深度运营持续推进，商管的业绩贡献度正不断提升。数据显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%。

值得一提的是，商管业务利润水平偏高，截至今年6月末新城控股的物业出租及管理毛利率已达到72%。期内新城控股物业出租及管理业务实现了41.91亿元毛利，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%。

同时，据披露，2021年以来新城控股的商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍，这一变化也印证新城控股已迈入商业收获期。

除了自身创造收益，商业作为融资标，也是企业资金的重要“奶牛”。

据披露，今年1-8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。吾悦广场本身作为优质资产，伴随运营实力和效果的提升，预计能持续为新城控股的融资性现金流带去增量。

回款率达105% 业务协同提质发展

在商业板块增长的同时，作为另一主翼的住宅开发业务，则步入质量发展阶段。

财报显示，2024年上半年新城控股实现合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米；已售未结转面积（含合联营项目）1916.44万平方米，未来业绩结算仍有充足空间。

值得一提的是，在新城控股235.54亿元销售额中，实现回款金额为247亿元，全口径资金回笼率达到105%。

有回款的销售是现金流安全的保障。财报显示，新城控股截至半年末的经营性现金流净额为20.88亿元，经营性现金流净额连续6年为正。期内在手现金余额达到157.82亿元。

以开发和管理作为底层能力的代建业务，在2024年也有一定发展。

财报显示，截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米。其中除了商业综合体在管项目超50个，其余众多项目涉及开发建设和销售运营，并已基本实现全国化布局。

在中指院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”和“代建销售规模排行榜”上，新城控股分别位列第6和第9位，代建业务规模稳步增长。

净负债率47% 底线思维夯实基本面

无论是商业还是住宅，新城控股的业务经营都呈现出稳健态势，在当前深度调整的行情中颇为难得，而这一定程度上离不开企业基本面的夯实。

财报显示，截至2024年6月30日，新城控股总资产3556.49亿元，仍保持显著的规模。同时公司净负债率47.00%，保持较低水平，这无疑不是“底线思维”的结果。

据悉，为保信用安全，新城控股始终要求“确保每一笔债务提前或到期偿付”。2024年上半年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元。

与此同时，新城控股的债务结构持续优化。截至上半年末，新城控股期末融资余额558亿元，较年初压降13亿元；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。而债务的低风险、优结构，也预示公司安全垫继续增厚。

平安证券分析师杨侃分析认为，新城控股公司持续降低成本，且有新发中票等新增融资，上半年如期偿还境内外公开市场债，公司信用保持，资产结构不断改善。新城控股“住宅 商业”的双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持公司“推荐”评级。