(原标题:从万科到保利 北京海淀永丰地块的那年与今日)
观点网 时过境未迁,同一块土地,不同的故事。
7月25日,保利&北京建工联合体以89.01亿元摘得海淀永丰产业基地0120等地块,溢价率3.5%,楼面价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米。
根据出让信息,地块总建筑规模16.29万平方米,其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地,容积率分别为2.0和1.7,建筑面积14.92万平方米。0162地块为零售商业用地,建筑面积1.36万平方米。
众所周知,本次出让属于该地块“回炉”重拍,距离上次拍卖已过去8年。
早在2016年12月,万科以总价109亿元斩获海淀永丰018、019地块,其中18号地块被开发为万科翡翠书院,19号地块则于2021年折价退还,也就是此次再度上市的永丰北地块。
万科“跌倒”?
有别于八年前万科拿地,如今的市场景象已非同往昔。
2016年11月,历经38轮和52轮竞价触顶,并与保利、绿地、首开等鏖战100%自持70年和多轮方案评审后,万科才得以50亿元和59亿元的价格分别斩获018、019地块。
在行情高涨的年代里,地市活跃使得地块出让采用“限地价、竞自持、摇号”的交易方式,也因此推动了全国首个企业自持租赁房项目的展开。
彼时的万科跃跃欲试,宣布住宅用地将由其100%自持租赁。
但此次“自持”尝试并未给万科带来十足的正向回馈,反而困难重重。且拿地仅1年后,住总旗下公司金第地产退出了019地块的合作。
随后,万科独木难支,也萌生了退地的念头。据海淀区人民政府2021年公布的消息,019地块总投资估算为69.15亿元,考虑到全部自持租赁收益低且资金回笼速度慢,万科选择折价退地。
现如今,土拍市场“退热”,本次竞拍仅有保利&建工、中海和海开3家企业参与,经过3手线上报价和5手现场报价,最终由保利&建工以溢价率3.5%拿下。
与此类似,位于该地块南侧3公里的永丰南地块于上个月以低溢价收场。
6月4日,仅4次线上报价,海开以79.17亿元、溢价率1.5%摘得的永丰南地块,销售指导价为9.3万元/平方米。
8年之久,“增量时代”早已过去,北京土拍遇上了行业调整,也等来了海淀地价大幅升值。据悉,相较于2016年时44亿元的挂牌价格、59亿元的上限价格,此次挂牌地块起拍价为86亿元,土地合理上限价格为103亿元,近乎达到翻倍的水平。
对此,有业内人士分析称,自2016年至今,北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展,地块价值受市场发展推动也水涨船高。据了解,本次保利拿地金额89.01亿元,在北京住宅用地出让历史上能够排进前三。
此外,地块出让条件也因时局的变化而有所改变,地价达到上限后,不再竞报自持商品住房面积,而是改为现场摇号的方式确定竞得人,且不再要求开发商自持用于租赁住房,而是建设可以销售的纯商品住房。
保利“吃饱”?
今时形势不比往昔,回归理性的房企在拿地上更追求确定性。
据观点指数研究院统计,2024年1-6月,保利拿地权益金额108.8亿元,主要布局长三角与粤港澳大湾区。
一直以来,保利坚定核心城市战略,更关注占业绩贡献大比例的南方城市,北京地区并非其投拓重点。据不完全统计,2018年至2020年,保利在北京拿地仅2宗;2021年,保利在北京共操盘7个项目,仅有1个独立开发。
时间来到2023年,保利在北京以102亿拿地5宗,数量仅次于中海。
回顾2024年上半年,保利在北京土拍市场相对沉寂,没有拿地情况。
复盘保利在京的拿地动向,落子虽少,却注重“产品力+地段”综合性价比。譬如今年内,保利从4月朝阳的“3盘联动”到5月独立操盘的顺义颐璟和煦,再到即将入市的的顺义星宸和煦,都将重点置于地块本身的质量。
况且,上半年北京海淀区仅出让2宗宅地,分别是港中旅以28.87亿元的触顶价格以及1万平方米的现房销售,摇号竞得的中关村翠湖科技园地块;还有前述海开以79.17亿元拿下的永丰南地块。
因此,此次选择在多年未涉足的海淀拿地,保利也许是出于地块利润能力、自身资金实力的考量,也有意在京内重点区域发力布局,开辟新的赛场。
为提升竞争力与抗风险能力,本次拿地保利也选择拉上自己的“老伙伴”北京建工。
上一次保利与建工携手合作就在今年4月,于北京顺义后沙峪联合打造星宸和煦。朝阳区的保利和光煦境项目以及大兴区的和悦春风项目,也均与北京建工合作。
另外,海淀永丰地块本身也相对优质。从周边配套来看,地块紧邻海淀大悦城,南北紧邻新建的中关村三小科技园分校,西北方向是规划建设的西玉河湿地公园,除了距离地铁16号线永丰站较远这一缺陷外,整体地段优越。结合地块容积率来看,开发产品以低密改善型为主。
但由于上半年该板块已有3宗地块入市,且周边在售项目仍有库存,保利之后的开盘或面临一定压力。
据统计,板块内在售新盘幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂等实际成交均价在8.2-8.3万元/平方米。
相关人士分析,该地块最终上市价格若要达到销售指导价9万元/平方米,需要依赖产品本身价值的叠加。