观点与吴旨贤对话：柏卫资本启航，但不做不懂的事情 | 博鳌新力量

（原标题：观点与吴旨贤对话：柏卫资本启航，但不做不懂的事情 | 博鳌新力量）

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

观点网 “我们是帮企业解决问题，事实上他们仍有很多是很好的资产，只是目前现金流紧缺，所以我们向他们提供方案，让他们可以度过这个难关。”柏卫资本董事总经理兼首席投资总监吴旨贤如是说。

受到目前经济环境以及高利息影响，香港楼价持续偏软，银行贷款亦转趋审慎，不过亦为柏卫资本提供了更多的投资机会。

作为一间受香港证监会监管的房地产私募股权及债权投资管理公司，柏卫资本专门在成熟市场中寻找不良资产或特殊情况投资机遇。通过私募信贷为现金流短缺的企业提供短期的借贷，解决流动性问题。即使有坏账情况出现亦有资产在手，可以出售。

近期不少企业存在资金压力，吴旨贤坦言，不少企业目前因失了预算，导致资金链断裂，“目前看的数量真的比之前多了两三倍，我们也会在这个点上找到一些好的投资机会。”

“同事们都要加班了，因为我们的投资质量要继续保持在一个高水平。”吴旨贤强调，只做懂做的事情，打的旗号正是“我们不亏钱”。

“管理着投资者的钱，而且投资标的是有有实质性的抵押品的债权，所以我们更没有理由可以亏钱。”

吴旨贤表示，公司本身是房地产私募债权的投资企业，所以投资的范畴一定是房地产为主，而且一定要拿“砖头”，意思是要有实质性的不动产实，包括商业、住宅、写字楼、商场、物流等。

“如果不是不动产投不了，因为这是我们的专长，整个投资团队都是房地产或是基金公司出来的人组成。”

第二就是根据地区决定，包括香港、新加坡、澳洲、英国、美国、加拿大，这六个地方亦是他们的投资领域，“目前项目分布是一半在香港，另一半则是海外市场。”

值得注意的是，柏卫资本的投资当中大部分均是住宅，吴旨贤对此解释，在全球交易中住宅的流通量占比较大，“虽然我们都看了很多办公楼，亦想帮业主度过困境，但因为他们借的是两三年前的额度，那个额度相对新的估值而言已经差不多变成负资产，所以要救他们也不是一件容易的事。”

他又明言，目前全球有不少地方包括纽约、伦敦等，办公室空置率都比较高。疫情过后人们的想法已经改变，不需要在办公室工作，所以即使大企业亦认为不需要租这么多地方。

的确，柏卫资本的优势就是填补了市场短期融资需求的空缺，审批以及尽职调查能够在短时间内完成，做到银行做不到的事情，“我们有整栋楼、有一个住宅、也有几个住宅，比较有弹性。因为我们是基金公司，所以可以tailor-made(量身订做)。”

吴旨贤提到，逾亿美元以上的借贷，多数是不少大型私募信贷基金。比如黑石做一个100亿的项目跟一个5亿的项目，所需时间一样，因此肯定做100亿的项目，而柏卫资本就专注于8,000万港元到5亿港元的项目，服务这个区间的融资需求。

访问当日就在柏卫资本位于中环的办公室进行，甫入会议室，中央有一幅很大挂画，以蓝色为主调。吴旨贤介绍：“我喜欢蓝色，我觉得是蛮Peaceful的。我们的公司步伐比较快，所以挂上这个，大家看到时可以有休息一下的感觉。”

发展短短5年间，柏卫资本的贷款规模超过10亿美元，吴旨贤希望，第二个5年资产管理规模可以达到20亿美元。

因为主要扎根在香港，访问间吴旨贤亦多次强调，要先把事情做好，一步一步来，做好品牌和Track record（业绩），才去发展其他地区。

“之前提及的六个地方，我们有团队在，加上投资者对现有投资的地方也比较熟悉，故取易不取难，并非对某个地方比较偏好。”

不过其实他们亦一直在观察内地的发展机会，无论在债权还有股权投资上。吴旨贤透露，上月亦曾与杭州市萧山经济技术开发区投资促进局官员会面，商讨有什么可以做。由于目前在内地没有团队，如果要到内地发展，必须做合营，或者设立一两个试点，上海或者深圳。

作为八零后的吴旨贤，在创立柏卫资本之前，就先后于包括瑞银、摩根资产管理、软银投资工作，“我在瑞银时主要在固定资产，而那时候就开始涉足房地产以及债券。”今天的成功背后，是充满着汗水。

吴旨贤指，他平均每个星期就要看一个项目。访问当日，他刚从洛杉矶回来，但总是充满干劲，“我们真的要亲身去到房产视察，英文就是roll up our sleeve（卷起袖子）。”

谈及香港，他觉得香港经济经调整已开始有回稳的状况，但由于港币是与美金挂钩，以目前香港的经济环境，实承受不了高利息，毕竟跟内地的经济体系息息相关。所以香港经济属于应该放水的局面，惟因与挂钩美金而做不到，因此正处于一个很困难的局面。

他认为，房地产市场较难回复到2007年的局面，但是最起码预期未来流通量可以回升，对整个市场的气氛来讲是好事。

“我觉得香港是很特别的市场，有一定的优势，就是房地产市场流通性比其他城市有优势。所以一直对香港房地产市场乐观，因为刚性需求仍在。”他指，经济周期总是在循环，要抓紧循环的时机和做好自己的本业。

访问间吴旨贤亦不断提及团队，曾经修读航空学理学士的他指，就是好像一个飞机在飞行，会有机长，亦有机仓服务员，但是他们一定要合作，才是一个团队，大家有共识地把乘客顺利带到目的地。

以下为观点新媒体对柏卫资本董事总经理兼首席投资总监吴旨贤先生的访问实录节选：

观点新媒体：柏卫资本的投资方向是什么？

吴旨贤：资产方面我们只做房地产，所以我们投资的范畴，第一，一定是房地产为主，而且一定要拿“砖头”，意思是要有实质性的不动产实，包括商业、住宅、写字楼、商场、物流等。

因为这是我们的专长，整个投资团队都是由之前房地产公司、基金公司人员组成的。

第二就是根据地区决定，包括香港、新加坡、澳洲、英国、美国、加拿大，这六个地方是我们的投资领域。

观点新媒体：为什么没有投内地？

吴旨贤：我们主要是扎根在香港，基础的事情先做好。先做好一个品牌、一个Track record，之后才可以去其他地区发展。

另外，我们的投资者对现有投资地方比较熟悉，所以取易不取难，还是要一步一步来，而不是对某个地方比较偏好。

目前主要是由于我们没有人在内地，如果要到内地发展，必须要有人在当地，而上述提及的六个地方有团队在。所以我们下一步就在想怎么做合营，或者于内地设立一个办公室。

其实一直在观察内地的发展机会，包括债权还有股权投资。上月杭州市萧山经济技术开发区投资促进局官员亦过来跟我们会面，讲他们有关房地产的想法。我们优胜的地方，在于资本市场的经验。

作为一家资产管理公司，我们的优点是思想和干劲。一直在找一些机会，或找一个合伙人，或设两个试点，上海或者深圳都行。

观点新媒体：柏卫资本的创立史？资金主要来自哪里？一般要求的回报率为多少？

吴旨贤：公司2018年创立，为疫情之前，整个投资团队所有高管人员都是从大公司或者银行大基金出来。所以我们第一就是做一个平台，专注房地产；第二，做我们懂做的事情。

目前资金来自大部分都是来自于家族基金还有上市公司，我们只成立了大概4年多5年，所以大部分投资者都是来自于香港家族，或是新加坡、欧洲、加拿大等地的基金。

回报率方面，不像是股权投资，没有翻倍的概念，但比起放到银行内已经不错。不会翻倍、不是让你赚大钱，但是不论环境好坏，可以平平稳稳地赚钱。

观点新媒体：近期不少企业存在资金压力，是否为你们带来了机会？

吴旨贤：案子的量是多了，不少企业因失了预算，导致资金链断了，可看的数量真的比之前多了两三倍，而我们也会在这个点上找到一些好的投资机会。

所以同事们加班了，我们的投资质量也继续保持在一个高水平。

观点新媒体：投资不良资产的比重占比是如何？

吴旨贤：我们看的项目很多都是办公楼，做的大部分都是住宅。因为毕竟流通量而言一定是住宅，在全球交易中占比较大。

虽然看了很多办公楼，但想帮业主逃过这个困境也不是一件容易的事情。因为他们借的都是两三年前的额度，那个额度相对新的估值而言已经差不多变成负资产，所以要救他们不是一件容易的事。

事实上，目前全球有不少地方包括纽约、伦敦等，办公室空置率都比较高。疫情过后人们的想法已经改变，不需要在办公室工作，Work from home，真的有思维上的改变，所以有些大企业都觉得不要租这么多地方了。

观点新媒体：对AUM有何目标？

吴旨贤：从一个股东的角度，当然希望是越做越大越好。目前我们已经达到了10亿美金的里程碑，希望第二个5年可以达到20亿，比现在翻一倍。

观点新媒体：除了房地产，会计划投资其他领域，例如AI吗？

吴旨贤：不会，因为不做我们不懂的事情。

观点新媒体：对香港经济有何看法？

吴旨贤：我觉得香港经济经调整已开始有回稳的状况，但是港币是与美金挂钩的，以目前香港的经济环境，不能接受很高利息，毕竟跟内地经济体系息息相关。

香港经济正处在一个困难局面，而且因为与挂钩美金，所以行业内普遍预期香港政府很难大规模放水救市。在这个情况底下，房地产市场很难恢复到2007年的局面，但是最起码预期未来流通量可以回升，对整个市场气氛而言是好事。

我觉得香港是很特别的市场，有一定的优势，就是房地产市场流通性比其他城市有优势，所以一直对香港房地产市场乐观，因为刚性需求仍在。

经济周期是一定有，不会永远上升。目前是一个周期，慢慢已复苏起来。因为中国经济也有调整，不可能只依赖一个很大的板块。现在有个机会，把经济板块进行调整，令更加稳定，对我们也是好事。