广州发布“三旧”改造实施办法配套文件 并公开征求意见

（原标题：广州发布“三旧”改造实施办法配套文件 并公开征求意见）

观点网讯：3月22日，据广州政府网发布，广州市住房和城乡建设局发布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》（简称《意见稿》），公开征求意见。

《意见稿》强调了政府补位在旧村全面改造中的作用，市场主体主导的项目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，征得村集体和村民同意后，可申请将项目转为由政府主导的方式推进。对于补偿安置争议问题，《意见稿》探索行政处理+行政诉讼的路子进行解决。

对比2016年开始实施的《广州市旧村庄更新实施办法》（简称2016年《旧村办法》），《意见稿》在全面改造、微改造两大类的基础上，增加了第三种类型——全面改造和微改造相结合的混合改造。《意见稿》还提到，旧村庄改造涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、工业遗产、传统村落保护的，保护范围内不适用全面改造，原则上以现状保留及微改造为主。

《意见稿》提出，旧村庄改造类型、改造模式应当经农村集体经济组织成员大会表决确定。对位于城市重点功能区、完善城市功能和提升产业结构有较大影响，通过微改造或混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。

在旧城改造领域，《意见稿》首次提出，可由所有权人直接出资，作为改造主体实施改造，也就是业主可以自掏腰包进行拆除重建，成为继政府主导、引入开发商改造之后的第三种更新模式。在旧厂改造方面，国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款。

对于搬迁补偿安置方案表决，《意见稿》的要求和2016年《旧村办法》基本一致：需经被搬迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。在项目实施方案批复生效后3年内仍未达到80％以上签约的，方案应重新报批。

《意见稿》还加入了政府补位的内容。对于市场主体主导的旧村庄全面改造项目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，市场主体征得农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表同意的，可以申请将项目转为由政府主导的方式推进。市、区人民政府可以在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

根据《意见稿》，原集体土地使用权人因无法与改造主体达成补偿安置协议，在规定期限内拒不交回土地的，改造主体或原集体土地使用权人可向项目所在地的区人民政府申请行政处理。若行政处理的当事人对区人民政府作出的行政处理决定不服，可以依法申请行政复议或者向有管辖权的法院提起行政诉讼。否则，行政处理机构或当事人可以依法申请强制执行。

《意见稿》在2016年《旧村办法》的基础上，增加了批复延期的内容——因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因，造成3年内都未达到80%以上签约，改造主体可申请延期，一共可延期2次，每次延长不超过1年。

对于旧城镇的改造，相比2016年实施的《广州市旧城镇更新实施办法》（简称2016年《旧城办法》），《意见稿》同样在全面改造和微改造的基础上，增加了二者相结合的“混合改造”。

在意愿征询方面，《意见稿》规定，涉及全面改造，应当分两轮征求房屋所有权人的意见：第一轮，经改造范围内建筑面积占比90%以上（含90%）的房屋所有权人且人数占比90%以上（含90%）的房屋所有权人同意，方可启动改造；第二轮，征询对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋补偿安置协议的建筑面积占比和房屋所有权人人数占比均达到2/3以上（含2/3）的，方可实施房屋拆卸。

值得注意的是资金筹措方式的变化，《意见稿》提出，旧城镇全面改造或混合改造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。这意味着，旧城改造在政府主导改造、引入开发商改造这两种模式以外，新增业主作为改造主体的第三种模式。