年报观察 | 建发国际2023年度问答：要注意安全

（原标题：年报观察 | 建发国际2023年度问答：要注意安全）

观点网 “2023年我们的销售目标是能在今年的基础上增长10%-20%；拿地方面，肯定是要比去年多，实现2000亿元左右的货值是没什么问题的。”

2023年伊始，建发国际投资集团有限公司带着10%-20%销售增长的目标挺进下半年。至2024年1月3日，建发国际如常公布了截至2023年12月31日止年度的未经审核营运数据。

据初步审阅，建发国际及其合营公司和联营公司在2023年全年实现了约人民币1379.6亿元的归属股东权益累计合同销售金额，以及约666.4万平方米的累计合同销售总建筑面积，对比2022年同期，以上数据同比分别增长约13.5%和9.3%。

近3个月后，建发国际交出了2023年度的答卷。

据年报数据显示，截至2023年12月31日，集团实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%；公司权益持有人应占利润约50.35亿元，同比增长约2.0%。

伴随着年报披露，建发国际2023年全年业绩发布会也于3月22日晚间正式召开，据现场参会投资者透露，整场会议的基调围绕于销售与投资，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国等管理层人员均有出席。

毛利下降与境内发债计划

于2023年内，建发国际的毛利数据略有下降，达到约149.16亿元，同比下滑2个百分点；毛利率也由2022年度的15.3%下滑4.2个百分点至11.1%。

对此，建发国际解释称，毛利率的下降主要由于近年房地产市场显著下行，报告期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。

“关于毛利率下降的问题，与今年三项费用（销售费用、管理费用和财务费用）的减少相关，但是实际上毛利率也与2023年的结转结构有很大的关系。”管理层解释，由于建发国际2021年的部分项目有亏损情况，结转跟不上，对毛利率自然也有影响。

此外，平均融资利率也同步下降，带来的负面影响主要体现在借贷成本方面，年报显示，建发国际建设开发中的项目所产生借贷成本于2023年度资本化，其总借贷成本由2022年的40.15亿元略减至2023年度约人民币33.86亿元。而该成本的该减少正是由于平均融资利率及总借款金额较上一财政年度略下降。

因此，在利率走在下行道的同时，建发国际把审慎二字刻在企业发展的DNA中。

在这其中，负债情况最能说明这家企业当前的谨慎态度。截至2023年末，建发国际的有息负债降低至848亿元，同比下降8%，而2023年全口径回款占有息负债比例约2.17倍；存量有息负债的平均融资成本约3.75%，较20222年末的4.33%继续下降约58个BP。

“总体来讲，2023年建发国际的有息负债下降了，虽然销售规模在增长、买地的规模也在增长，但我们资金流比较充足，所以主动把一些短期到期债务都还完了。”

管理层于会议上表示，还会找机会继续适度缩减债务规模，不会一直加大债务杠杆，“不明朗的时候一定还是要注意安全，稳健发展更重要一些。”

有息负债有所下降，但建发国际的负债总额却在悄悄增长。年报数据显示，2023年建发国际的负债总额达到3363.38亿元，这一数字与2022年同期相比上涨了7.1%左右；另观察其流动负债的增加，一年之内从2295.33亿元上升至2608.6亿元，与合约负债总额、贸易及其他应付款、应付关联公司款项的增加分不开关系。

为应对当下债务问题，建发国际也在考虑境内发债计划，据现场参会投资者透露，建发国际表示，2023年上市公司主动还了一些债务后，会根据2024年的状况，继续偿还相关债务，也考虑境内发债计划，建发国际或将用境内主体去申报，证监会目前已经在着手批准。

销售见长与城市数据分化

正如建发国际所预测，其2023年全年的销售情况的确呈现上涨趋势，其权益销售金额约1380亿元，同比增长约14%，销售权益比例约73%；全口径的回款总的金额达到1843亿元，回扣回款的比例也达到了98%；全年实现全口径签约金额约1889亿元，同比增长约12%。

观点新媒体还注意到，截至2023年末，建发国际总资产约4273亿元，较2022年末增长9%。其中，存货达到2709亿元，较2022年末增长5%；货币现金542亿元，较2022年末增长8%。

从以上数据来看，一年前建发国际管理层所预估的目标的确已经实现：2023年销售增长14%，以及目前持有超过2700亿元的总存货值。

管理层于投资者会上透露，目前建发国际土储约2700亿元，总体规模不是很大，但是建发国际一直以来的土储都基本上都是维持在在3000亿元以内。

具体分析新增土储的情况可以发现，2023年建发国际主要拓展的城市集中在上海、厦门、杭州等核心城市，合计新摘项目78个，新增项目全口径货值约2180亿元，拿地权益比例73%。

拓展土储偏爱上海、厦门之外，建发国际在物业业务上也同样青睐这几座深耕多年的城市，2023年，建发国际的物业开发收入1301.31亿元，较2022年增加约334.84亿元，占建发国际总收入的96.80%。

其中，厦门所涉及销售金额约130.69亿元，较去年有所减少却也继续登顶第一位；成都占107.14亿元；上海则为87.67亿元，金额与去年持平。

但到了合约销售板块，上海及杭州区域的贡献就比较大了，于2023年，建发国际在上海的合约销售金额达到148.58亿元，这一数据与2022年相比差值超过50亿元--去年上海合约销售仅有约96亿元；杭州合约销售金额也随即上升至133.92亿元，华东区域两座城市的合约销售均在2023年有所增长。

不过，2023年建发国际在北京的销售情况却有些乏力，2022年，其在北京的销售金额已经攀升至全部城市中的第三位，销售金额达83.72亿元，相比2021年同期的22.03亿元翻了近4倍。但来到2023年，北京区域的合约销售似乎失去了后劲，仅有81.01亿元，不升反降。

“集团结合市场状况，因地制宜实施差异化的投资和销售策略，在各个区域市场培育多个项目，减少对单一市场的依赖。”

年报中，建发国际已经在表态降低单一市场对企业的业绩影响，但如何平衡好各地区的销售情况，稳定2024年的业绩表现，仍是建发国际需要面对的课题。