观点直击 | 张亚东比喻像“厨师” 称绿城管理是困难时期的好企业

（原标题：观点直击 | 张亚东比喻像“厨师” 称绿城管理是困难时期的好企业）

观点网 在下行的房地产市场，轻资产无有息负债经营的绿城管理却交出了一份不错答卷。

期内，绿城管理收入达到33.02亿元，同比增长24.3%；毛利为17.22亿元，同比增长24%；综合毛利率52.2%，与上年同期基本持平；归属公司股东的净利润为9.74亿元，同比增长30.8%，在过去四年间有三年净利润增长3成以上。

规模方面，绿城管理保持行业轻资产开发领域第一身位，期末已布局122座主要城市，合约项目总建筑面积约1.2亿平方米，同比增长17.9%，在建面积达到5250万平方米。

业绩会上，绿城管理对未来的三年做出业绩指引，即保持营收复合增长在20%以上、净利润率水平25%以上、归母净利润复合增长25%以上，以及派息比例不低于80%。值得一提的是，2023年绿城管理依旧保持80%派息比例，加上20%特别派息。

这是轻资产企业优势，净利润最后以现金形式得到体现。执行董事、副主席李军笑称：“绿城管理是一家‘神奇的公司’。”

“2020年我们上市IPO募集资金是11.45亿元，现在派息已经达到24.93亿元。”他透露，截至2023年末，上市公司净资产41.3亿元，在手存量订单还可以收取代金费超过250亿元。以净利润率25%测算，大约还有62.5亿元净利润，两项相加为103.8亿元。另外，绿城管理每年还有100亿元以上新拓项目代建费，也会带来20亿以上净利润。

纵观业绩会，管理层仍旧对未来业务发展抱有信心。这当中的机会在于保障房城中村、城投拿地、地产纾困、百川计划，以及与绿城中国协同发展的轻重协同等等。

“最困难的时候也有好企业，再好的时候也有烂企业。” 董事会联席主席兼非执行董事张亚东称，绿城管理是在形势不好时候的一家好企业，认为在未来几年还会有更大的成长空间。

业绩拆解

绿城管理的业务主要集中在商业代建、政府代建和其他服务三个领域。从收入贡献来看，在2023年33.02亿元营业收入中，商业类代建收入为23.46亿元，占比从上年62.9%提升至71%；政府类代建收入约为7.89亿元，占比从上年29.4%下滑至23.9%，其他业务收入约为1.68亿元，占比为5.1%。

李军介绍，政府代建收入占比下降至23.9%，未来占比在25%左右；商业代建收入占比提升至71%，这也是带来净利润更快增长的主要原因。其中，在商业代建里，2023年绿城管理直管的商业代建项目的收入占比得到了更快提升。

从规模上看，绿城管理依旧保持明显的优势。在全国化的布局下，绿城管理主要经济区域（环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）持续保持较大比重，合约项目预估总可售货值达6933亿元，规模占整体可售货值的77.7%。

其中，长三角济圈项目2897亿元，占32.5%；环渤海济圈、京津冀城市群项目2343亿元，占26.2%；珠三角经济圈项目1228亿元，占13.8%；成渝城市群项目465亿元，占5.2%。

李军于业绩会介绍，珠三角占比和货值存量还不够，是绿城管理第一拓展方向，会加大对华南地区项目拓展和团队的建设，未来对成渝城市群也会加大投入。

截至期末，绿城管理合约项目总建筑面积约1.2亿平方米，同比增长 17.9%，在建面积达到5250万平方米。从业务结构来看，按合约项目总建面积测算，商业代建业务8760万平方米，占比为73.2%（国有企业4090万平方米占比34.2%、私营企业3790万平方米占比31.7%、金融机构880万平方米占比7.3%），政府类代建为3200万平方米，占比为26.8%。

呈现在当期在建面积上，政府代建所占比例达到45.7%，私营企业则下滑至19.1%为1000万平方米，这也说明民营企业在当下市场面临更大流动性压力。

基于这种判断，绿城管理加强了对政府、国有企业、城投公司业务的拓展，因为此类业务的质量和可达性会更高，代建费的收取率回款率也更高。

在新拓业务上，2023年，绿城管理新拓代建项目的合约建面积3530平方米，较去年同期增长约25%，其中政府、国有企业委托方及金融机构估比达74.7%（政府代建31.2%、国有企业33.3%、金融机构10.2%）。

新拓代建项目代建费预估103.7亿元，较去年同期增长约20.5%，其中政府、国有企业委托方及金融机估比69.4%（政府代建9.2%、国有企业49%、金融机构11.2%）。

新拓业务除销售类住宅外，增加了产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房未来小区、市政配套、商业、酒店、办公室等。

李军称：“绿城管理业务多元性，实际上是抵抗这个行业变动的原因。市场不好的时候，会有更多的政府类的代建业务机会，市场取暖的时候，商业代建会贡献更多的收入，甚至在一些非常特殊的情况下，有些纾困类业务会带来一些流量。”

未来机会

作为轻资产公司，绿城管理正与绿城中国推进业务协同发展。

据悉，绿城管理的轻重协同正在起步阶段。董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰介绍，绿城中国五六年前推进全国化战略，目前市场萎缩，绿城中国聚焦投资，对城市的选择要求也比较高，现阶段减弱对一些城市的投资。

但绿城中国在这部分城市具备人脉等优势，这样的背景下，会将开发管理团队给管理集团，有利于在当地承接更多更好的代建项目。这样既能保留优秀的管理团队，持续提高所在城市的市场占有率，也能等待未来的一些市场机会。他透露，今年在轻重协同方面，今年订单任务会有比较大的放量。

但在这些区域里有好的投资机会，也会考虑直接重投，后交由管理集团代建。他续指，这种内部关联交易公司会谨慎对待。“我认为这对提高组织效率也有非常好的作用，轻重协同现在已经起步了，相信会做出一个很有意思的结果来。”

现场气氛活跃，管理层甚至举了不少生动的例子，“女朋友说天气冷，男朋友应该怎么办？”“厨师开饭馆，无序竞争怎么办？”等贴切形象的例子，细品下来，能够发现绿城管理在代建上的优势所在。

展望未来，绿城管理在不断把握新的机会。观点新媒体获悉，绿城管理未来业务重心在政府保障类业务、纾困类业务和城投类业务三个板块。

张亚东提及，租赁型保障房市场未来发展会非常迅速，这个空间巨大，能够为绿城管理带来大幅增长的空间。

“五年计划的900万间，已经完成540多万套，还剩360万套在今年和明年完成，一年大概180万套也就形成了1.7万亿的销售规模。”他表示，保障房建设差距也会很大，绿城管理有信心能够做到利润最好的项目。

李军称强调，绿城管理是轻资产公司，商业模式里最重要的一个点是不动用财务杠杆，更多是通过输出管理和服务。所以政府代建是很契合的业务，而且在市场下行周期，政府会加大保障房建设以及公用事业等配套建设，未来会保持25%左右的收入占比。

其次，纾困保交楼业务目前也有很多机会，绿城管理通过信用输出，可以带来更高的价值回报。李军称，绿城管理在当下的纾困保交楼业务里具有排他性优势，会加大拓展纾困保交路业务，收入端希望从去年不到7个点提升到15%左右。

绿城管理执行董事、执行总裁林三九认为，代建项目中最难的就是纾困类项目，面临信心缺失的问题，需要解决纾困类项目品质、效益与进度的问题。

“不是所有纾困类项目都能做。我们有一句话，叫做一成一，能做就做，不能做就不碰，这是底线。”他称，绿城管理在资源利用和整合上动了很多脑筋，包括政府资源、金融机构资源、供应商资源等等，这些是项目能不能成功的关键。

另外，则是城投拿地带来的委托机会。数据显示，在2021-2023年，城投公司整体的开工率在20%左右。李军表示，这个体量能够保持未来公司业务稳定性，预估在公司未来总收入里占比达到30%左右。

也就是说，在绿城管理计划的收入占比中，政府保障类业务25%，纾困类业务15%，城投类业务占30%，加起来比重达到70%。

值得关注的是，2023年11月，绿城管理还发布“百川计划”，针对全国各重点城市以多元合作模式全面引进城市合伙人，合作模式主要包含优秀人才引进方式入职合作、代建共享平台方式业务合作和向绿城管理引荐代建项目三种模式。