募资30.5亿，最大规模保租房REIT面临二级市场考验丨基建新动能?

（原标题：募资30.5亿，最大规模保租房REIT面临二级市场考验丨基建新动能?）

近日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（508031，简称“城投宽庭保租房REIT”）正式上市，募资规模达30.50亿元。

这是全市场2024年开年首单REIT，也成就了迄今为止募资规模最大的保租房REIT。城投宽庭保租房REIT不仅是上海国资首单保租房公募REIT，也是2023年唯一一单获批的保租房REITs项目。在此之前，四单保租房REITs发行规模均在12亿至13亿元。

城投宽庭保租房REIT自申报成功以来持续受到市场关注，一级市场表现火爆，因公众投资者募集期第一天的有效认购规模超过初始募集规模上限，随即宣布提前结募。

然而，开年以来公募REITs市场持续走低，经历震荡行情。与此同时，投资者对保租房REITs这一新品类还处于了解摸索阶段。城投宽庭保租房REIT的原始权益人上海城投控股投资有限公司（简称“上海城投”）未雨绸缪，选择在上市首日回购了城投宽庭保租房REIT当天卖出的部分份额，收盘稳定在发行定价附近。

然而城投宽庭保租房REIT仍难逃上市首日盘中破发。上市一周左右，截至1月19日收盘，城投宽庭保租房REIT报2.832元，累计下跌超7%。

有市场分析人士指出，随着资本市场信心回稳，经营稳健，盈利增长的保租房REITs二级市场基金价格有望逐步回升。

 二级市场考验

在上市前一日发布增持公告，城投宽庭保租房REIT这一创举引发市场关注。

2024年1月15日晚，城投宽庭保租房REIT发布《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人控股股东基金份额增持进展的公告》，披露了关于原始权益人控股股东基金份额增持计划详情。

公告显示，截至2024年1月11日，城投宽庭保租房REIT的原始权益人上海城投控股投资有限公司（简称“上海城投”）及其一致行动人持有基金份额34000万份，持有份额比例为34%。1月12日，上海城投增持基金份额共计约2410万份，占基金已发行份额总数的2.41%。上述交易实施后，原始权益人及其一致行动人合计持有本基金份额约36410万份，持有份额比例为36.41%。原始权益人控股股东将按照2024年1月12日发布的增持计划继续增持本基金份额。

按照增持比例来看，2.41%的份额占2024年1月12日上市首日全天成交量4488.91万份额的比例为53.7%。也就是说，上海城投逢低增持这部分基金份额。

但跌势依旧。1月12日上市首日，开盘仅10分钟，城投宽庭保租房REIT跌超10%，盘中一度下跌11.28%。后续几日跌势持续，1月15日，城投宽庭保租房REIT以跌幅7%以上开盘，全天维持低位，最大跌幅7.51%，收盘跌幅7.41%。1月16日，城投宽庭保租房REIT跌7.41%。

尽管二级市场承压，但城投宽庭保租房REIT回应称项目运营稳健。也有分析人士指出，城投宽庭保租房REIT确定发行价格到正式上市，整个二级市场已经下跌超过10%。不过，与其他四只保租房REIT上市以来下跌全部超过20%相比，城投宽庭保租房REIT表现最为坚挺，这主要与其底层资产相对优质有关。

此前发布的招募说明书显示，该REIT持有上海市杨浦区江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目，合计租赁住房可租赁面积为12.1万平方米，配套商业面积3983.8平方米，车位1526个。

江湾社区和光华社区运营时间未满三年，但是具有租金优势，客源较为优质。同时，上海城投置业经营配备有专业的综合运营团队，保障项目稳定运营。在完成前期运营提升后，第三年及以后租赁住房年度出租率预计可保持在较高水平（93%），实现长期稳定收益。

据国泰君安资管的测算，上述两处项目在2024年营业总收入将达到1.79亿元，净利润及综合收益总额为8035.04万元。按照本次募集规模计算，可供分配金额1.3亿元，分派率（年化）达到4.28%。

有投资者提出质疑，作为募资规模最大的保租房REIT，城投宽庭保租房REIT现金流分派率相较其他保租房REITs相对偏低。另外，保租房市场产品同质化的背景下市场竞争激烈，并且租赁市场租金持续下行，未来随着供给提升，其出租率、租金价格也确实有可能受到一定的影响。对此，一名国际咨询机构相关人士认为，保租房REITs本质上来说是一种资金稳健型产品，不像股票型基金一般的收益率。相对于国外，国内REITs市场尚处在起步阶段，投资人需要更多时间进行了解和认知。

存量资产盘活样本

实际上，迄今为止我国保租房REITs在政策制度保障、试点项目落地和底层资产建设等方面已取得一定的进展。

保租房被纳入基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点范围，是在2021年7月。其在根本上解决了租赁住房行业存量资金盘活的难题。

城投宽庭REIT为何是首个成功上市的上海国企保租房公募REIT？从上海保租房发展现状角度观察，或许能获得答案。

回顾首单上海国企保租房REIT产品的诞生，上海保租房的优势逐渐显现。首先体现于住房租金稳定、居住成本较市场水平有小幅折让。还体现在公积金提取的便利性、居住证办理和子女入学政策安排等方面。此外，保租房政策在续租和退租方面也兼顾租户居住稳定性。

据了解，上海保租房目前有两种承租方式，第一种集中配租，就是面向社会企业一般在公开市场供应之前，由企业集体申请，提前预留租赁房源。一个项目进入市场前，很多周边的企业都会提前来预约集体房源。

不过，这种集中配租的体量并不占项目大头，保租房主流模式仍然是常态配租。从随申办APP上可以查询到，目前一共上线了41个保租房项目，都是常态配租状态，面向市场个人出租房源。

申请保租房不限学历、年龄，甚至不要求居住证。但必须同时满足以下两个条件：一个是在上海住房困难；二是有合法就业/在职工作。

合法就业包括的不仅是劳动合同，还有各种三方协议甚至录用通知、社保缴纳证明等等。也就是说，不止写字楼的白领、金领，像清洁工、外卖员等合法就业人员都可以申请。

值得一提的是，除了无房人群，包括上海住房困难人群也可以按一定条件申请保租房。

上海是2023年新开租赁社区最多的城市，新增房源中，以市属区属国企以及央企的保租房社区为主。

上海城市副中心常住人口基数庞大，住房租赁需求自然也十分旺盛。以城投宽庭保租房REIT入池两个社区为例，毗邻上海城市副中心之一江湾-五角场，板块内拥有复旦大学、同济大学、上海财经大学、湾谷科技园、创智天地等，高校林立，科创类园区载体聚集，商业类基础设施配套完善。

可以说，城投宽庭保租房公募REIT打造了保租房领域盘活存量资产和扩大有效投资的标杆案例和样本。上海城投集团董事长蒋曙杰曾透露，上海城投2018年开始深耕保租房领域，实施保租房建设战略，为市场筹措房源1.7万套，受益服务2万多人。这次抢抓发展机遇，顺利打通保障性租赁住房REITs基金的发行通道，成功打造上海市国资首单保租房公募REITs产品，为做大做强保租房蹚出了新路子。

保租房政策松绑

戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事徐彬指出，城投宽庭保租房REIT的成功发行，搭乘了国内公募REITs试点这趟时代快车。多地对保租房不可股权转让的限制政策进行了松绑，以项目公司100%股权发行基础设施公募REITs为目的的股权变更事宜，被各地规资局复函同意，这被认为是政策的突破与创新，非常有意义。

徐彬认为，近两年保租房REITs试点项目取得了良好的示范效应，城投宽庭保租房REIT的成功，带动了长三角范围内一大批国企保租房社区积极申请租赁住房REITs，其中包括南京软件谷菁英人才公寓公募REIT、苏州恒泰菁英公寓公募REIT、上海地产保租房REIT、上海临港科技城保租房REIT等。这些企业在过去几年里始终贯彻中央关于住房租赁供给侧结构性改革方向，踊跃获取保租房用地并开工建设，保质保量向市场供应满足多层次租赁住房需求的品质社区。

徐彬指出，城投宽庭保租房REIT顺利上市体现了资本市场和市属国企正积极响应和落实中央倡导的“三大工程”任务，积极构建“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系以满足不同收入群体的住房需求，提供多样化的住房租赁产品和服务。

央行于2023年初推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，一年以来，该计划已经在青岛、天津、福州等试点城市，释放了多笔购置存量房源作为租赁住房的优惠利率贷款，从信贷端切实支持自持租赁住房的发展。

2024年年初，央行与金融监管总局又联合发布了住房租赁“金融17条”意见（《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》）。更加全面地从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等三大方面，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

戴德梁行估价部一份研报显示，随着信贷市场和资本市场资源配置的逐步优化，租赁住房的参与主体将更多精力投入到专注做好产品与运营服务，有助于住房租赁供给侧结构性改革目标的最终实现。