AMC啃硬骨头 中国信达再卖中庚集团债权

（原标题：AMC啃硬骨头 中国信达再卖中庚集团债权）

中国信达继续处置旗下不良债权。

据阿里资产交易网消息，中国信达福建分公司拟对外公开转让中庚置业集团有限公司项目债权资产。

本次处置的债权本息金额共计15.24亿元，所涉资产包括中庚香江世界、中庚香海世界两项目。

如若成功转让，将有利于盘活中国信达旗下不良债权.

从中庚集团的角度来看，此举有望加速公司的风险化解。

四次转让

1月11日，阿里资产交易网挂出中庚置业集团有限公司项目债权资产的招商信息。

上述资产处置的主体为中国信达福建省分公司，招募时间为2024年1月11日至2月10日，债务人包括中庚置业集团有限公司、中庚置业集团有限公司，共同债务人为福建连龙投资有限公司。

通过天眼查进行股权穿透发现，连龙投资由福建中庚置业有限公司持股50%、中庚置业集团有限公司持股49%、福建闽翔投资有限公司持股1%，为中庚集团旗下公司。

实际上，通过挂牌转让处置不良债权，是中国信达常用的方式之一，如若成功转让，有利于盘活不良资产，从而提升AMC的盈利能力及资产收益率。

对中庚集团而言，此次出售同样是利好举措，一旦新的买家接盘，能尽快回笼资金。

而且，这并非中国信达首次处置中庚集团的债权资产。

观点新媒体了解到，早在2021年12月24日，信达就曾通过福建日报发布中庚集团的资产处置公告。根据彼时的报道，相关债权的总额为9.33亿元。

第一次挂牌并未等来意向接盘方，次年8月，信达再次于福建日报刊登处置公告。

大半年时间过去，中庚集团相关债权本息总额从原本的9.33亿元升至13.40亿元。

让信达意想不到的是，连续两次处置结果均不尽如人意，中庚集团债权资产似乎成为了“尾大不掉”的烫手山芋。

但作为专业的资产管理机构，信达并未就此放弃，继续尝试通过线上直播的方式寻求合作方。

2023年7月，中国信达牵手阿里资产开启线上直播，此次直播筛选出500多项商业地产类不良项目，其中便包含了14亿元中庚置业公司债权。

据了解，这一场直播吸引了超过20万人在线观看，官方给出的数据是观看超过百万人次，现场更是聚集了龙湖集团、普洛斯中国等地产投资与运营商。但也没能成功“清盘”中庚集团相关债权，一时似乎成为了中国信达“甩不掉”的包袱。

实际上，自房地产行业进入深度调整周期以来，不良资产处置需求增加，市场需求却不活跃，这就导致流标占比明显增多。

比如2023年3月，中国信达多次挂牌宝能系债权项目，虽获千余次围观，仍未觅得意向买家；类似的案例在去年8月同样存在，彼时信达挂牌是哪家五星级酒店，吸引了2000余人围观、70余人设置提醒，但最终却以“0人报名、0次出价”的结果流拍。

对比前几次“上新”，这一次中庚资产包债权金额已达到15.24亿元，其中本金共计8.92亿元，重组补偿金及违约金6.33亿元，另有代垫费用334.25万元。

涉及的抵押资产包与此前并没有太大差别，仍旧是中庚香江世界以及中庚香海世界两个项目。

资产剖析

实际上，不良资产是价值有待修复的项目，但在下行周期，市场对于这类资产整体观望情绪会更加浓厚。

从买方市场的角度来看，不良资产是否具有足够的吸引力，一方面要看交易价格是否优惠，另一方面则要观察资产包的可塑性。

从本次中国信达的挂牌情况来看，中庚集团15.24亿元债权资产并未明确相关的转让价格，不过，该公司明确了债权的抵押资产。

公告提到，本次债权所涉抵押物共计五项，第一项至第三项为连龙投资名下位于福建省福州市连江县江南乡敖江南路西侧土地使用权以及部分在建工程；第四项为福州城开置业有限公司提供的位于福建省福州市马尾区琅岐镇香海新城A区的部分商业房地产及车位设定抵押担保；第五项则是连龙投资100%股权。

其中，连龙投资旗下连江县江南路西侧项目，名为中庚香江世界，是中庚集团2017年开发打造的300亩大盘项目。

早在2012年至2013年，连龙投资先后通过公开方式获得江南路南侧、敖江南路西侧9幅用地，总用地面积近300亩。

2017年，中庚集团以股权投资的方式正式入主这一项目，并将项目备案名定为中庚香江城，推广名中庚香江世界，共计规划了59亩运动公园、7万方购物中心和星级酒店。

观点新媒体了解查阅发现，中庚香江世界于2018年7月23日获得首张预售证，彼时首期推出3幢住宅，预售面积达到4.88万平方米，已全部售罄，并在2021年初实现一期交付。

2018年至2020年期间，项目又先后取得了5张预售许可证，预售面积达到7.98万平方米，预售项目包含住宅、一楼底商店面、办公物业等，但查阅网签情况发现，目前大量项目存在限制销售或已抵押的现象。

2021年，根据福州当地媒体报道，中庚香江世界因资金周转困难、违规销售等问题，出险停工状态，直至次年5月才正式复工。

福建连平县不动产登记中心消息透露，2022年6月17日及10月25日，该项目再次取得两张预售证，共计推出3幢住宅项目，但与首推售罄的情况结果对比已然是大相径庭。

其中，2022年6月预售许可面积为2.57万平方米，推出2幢共计220套住宅项目，但39套已抵押，28套限制销售，37套仍未出售。

10月份预售许可面积为1.52万平方米，推出1幢住宅，共计120套，目前仅成功出售15套项目，其余10套为出售，95套已抵押。

而城开置业持有的琅岐镇香海新城项目，为上实城开与中庚集团联手打造的海湾城项目，该项目分为三期，其中一期命名为城开中庚香海世界，二期命名为香海世界蓝湾，三期命名为中庚香海湾，目前三期高层项目仍然在售，均价月1.05万元/平方米。

此次涉及抵押的资产主要为海湾城项目商业房地产以及地下车位部分。

显然，当中核心资产主要为中庚香江世界，但该项目存在大量抵押、限制销售情况。

如若能够尽快解除上述情况，或能进一步提升中庚集团债权资产的吸引力。