当全上海都在围剿前滩

（原标题：当全上海都在围剿前滩）

 11月13日中午12时，上海浦东话题新盘世纪前滩天汇认购结束。据市场爆料，项目最终认购人数160组左右，认购率约60%，成为前滩板块2018年至今认购率最低的楼盘。

前滩楼市神话翻车，市场上唱衰的声音不绝于耳，但前滩不应该只是一个吸引流量的名词，而是一个值得复盘、能够带来启发的市场现象。

我们试图分析本次世纪前滩天汇认购失利的原因，也欢迎大家广泛探讨：在楼市回归冷静期时，什么样的房子值得买？

前滩，为什么翻车？

1、产品BUG明显

作为一个40层左右的超高层、在前滩这样的地段，世纪天汇天然适合改善型客户，但是项目户型面积段比较复杂并且不够方正，项目258套房合计7个主力户型，建面约110㎡仅做到2房、约162-166㎡3房客厅朝东，约213-217/290/285㎡4房、约242㎡5房几个大户型算是方正，但每个房间都不算大，换言之得房率低。

另外项目虽然超高层和得房率通常难以和解，但是网络上分析称，世纪前滩天汇因为超厚的墙体，导致室内实际使用面积只剩60%左右。再加上紧邻南北高架、交房时间晚、写字楼上盖等这些大大小小的硬伤，实实在在劝退了一波潜在客户。

有BUG的产品，陆家嘴集团却没有好心地给出BUG价，13.2万/㎡的平均单价，以及板块内低迷的二手房成交，让“前滩”二字失去了许多投资吸引力。

2、多家竞品围剿

11月9日，在世纪前滩天汇宣布开始认购之时，徐汇滨江双子星汇元玺、保利滨江天珺刚刚结束了认购期，大量高预算客户资金被锁。而在不到1个月前，前滩刚刚诞生了华润前滩润璟、绿城前滩百合园两个“日光盘”，目标客户再度被消耗。

再看世纪前滩天汇，不仅是9、10批次中均价最高的楼盘，也是10万+梯队中最晚入市的项目。产品力天然不足的世纪前滩天汇，在入市节点上又几乎每一步都踩错了节奏。

3、市场大环境寒气蔓延

2023年，上海楼市经历了10个批次的猛量供应，市场环境从火热到冷静，即使造就过10倍认购率的前滩，也被扯下神坛。

曾经，前滩二手房能有28万/㎡的天价成交，如今15万/㎡的房源都得几个月才能卖出一套。

反观世纪前滩天汇，在楼市火热时，再多的缺点都不是问题；而在楼市凉凉时，所有毛病都被重新审视甚至放大，进而出现认购失利的局面。

当然，这或许也是前滩挤泡沫的好时机。

曾经“闭眼入”、“盲买”、“买到就能赚千万”的前滩楼盘，也要经历一个长时间的续销期。当投资属性逐渐褪去，前滩的自住宜居性依然有目共睹。

地段、交通、商业配套、生态绿化、交付标准，曾经的“大饼”都变成了眼见为实，前滩的楼市神话虽然落幕，但是它带给人们对“什么是好产品”的思考不会停止。