多地土拍取消地价限制，远郊“禁墅令”或作废

（原标题：多地土拍取消地价限制，远郊“禁墅令”或作废）

10月18日消息，据经济观察网报道，自然资源部于9月底向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

实际上，各地在2021年才开始普遍设置地价上限，此前频繁出现的“地王”现象随之消失。当年初开始，全国22城住宅用地出让开始采用“集中挂牌、集中出让”的方式；当年8月，自然资源部要求集中供地城市单宗土地溢价率不得超过15%，且不能通过提高起拍价格调整溢价率。

仅仅两年，上述“限地价”的思路便出现了些许变化。

“防止高房价的前提是防止高地价，这是此前很多城市限制溢价率上限的思路。在房价上涨阶段，大家存在楼市焦虑，政府做了干预价格的举措是合理的。”地产营销人出品人韩乐认为，“当前房地产市场供求关系发生重大变化，适当撤销此前的干预措施符合当下情况。”

此外，“取消远郊区容积率1.0限制”则意味着，低容积率的高品质住宅用地时隔十多年后有望再次供应，开发商有望在远郊区打造低密度产品吸引改善人群。

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新房二手房价格倒挂或将减少

“取消地价上限”传闻的背景是土地市场整体热度较低。

据诸葛数据研究中心监测数据，2023年第三季度土地溢价率为4.16%，环比下降2.5个百分点；流拍率为18.75%，较上一季度上升超5个百分点。

另据中指研究院数据，今年1-9月，全国300城住宅用地成交约2.24亿平方米，同比下降33.4%；9月单月成交面积则同比下降49.7%。

“除了部分热点城市热点地块竞拍热度较高外，底价成交现象增多，国央企长期占据拿地主力位置，因此取消地价上限，让土地重新回归市场定价，是顺应市场形势、顺应供需关系改变的重要举措。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。

据中指研究院监测，近期成都、济南、合肥等地相继落实“取消土地限价”，如成都宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

此外，据经济观察网报道，包括济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都和西安等城市都已落地“取消地价上限”这一动作。

“此前土地拍卖市场设置封顶价，没有真实体现土地的价值。相关部门的定价原则是根据周边新房二手房价格定价，但这个价格可能有时候扭曲了市场信号。”韩乐指出。

在韩乐看来，若取消土地拍卖中的地价限制，意味着开发商可以自由竞价，进而意味着开发商可以自由定价，实际上变相取消了销售指导价等限制房价的要求，具体销售价多少由市场、产品品质来决定。

陈霄也表达了类似观点，取消地价上限意味着相关的摇号、限房价、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等系列的规定将会随之逐步退出。

“无疑将会提振土拍市场活跃度，一些优质地块的地价或将有所上涨，从而有可能传导至房价端，拉动房价小幅上涨，提振市场情绪，尤其是一些豪宅项目和优质改善项目的价格可能会上升。”陈霄如是说。

陈霄还认为，取消地价上限可能会加剧土拍市场冷热分化，“核心地段优质项目竞争激烈、偏远地块无人问津。”

须注意的是，土地市场的回升最终要靠销售端的回暖。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。

值得一提的是，取消地价上限意味着“取消销售限价”，有望带动二手房市场销售回温。

“限价造成的最大问题是新房跟二手房抢客源，因为出现了很多价格倒挂的现象。”在韩乐看来，限价能够防止房价快速上涨，但价格过低对二手房市场形成了打击，二手房如果循环不起来，置换需求就很难实现，“取消限价后，通过市场正常调节，能恢复新房二手房基本的价差关系，有助于二手房市场的成交。”

远郊“禁墅令”取消

改善型客户选择空间更大

在业内看来，取消地价限制、取消远郊区容积率1.0限制均有望提升住宅产品品质。

“一些大型优质房企将拿到竞拍主动权，不再是此前的以摇号定归属等拼运气拿地，凭实力和资金力竞拍的时代回归，对后续房企打造优质高品质住宅、提升住房品质有着积极意义，过去限地价、限房价，很多房企为了压缩成本增大利润空间，压低了产品品质。”陈霄指出。

远郊地区地块容积率限制的放松，对品质居住的促进更为明显。

由于建设用地尤其是核心城市建设用地逐步减少，此前国土资源部曾多次发文规范别墅产品。

2012年，国土资源部、国家发展改革委联合印发《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》，禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。

据韩乐介绍，1.0以上容积率的地块要做别墅产品，大部分是做叠拼，1.0以下容积率才能做比较纯正的独栋别墅，这类产品容积率一般在0.3到0.6。

蓝鲸财经从链家网及诸葛找房网获悉，北京、上海等城市楼龄在5年内的别墅产品多数为叠拼、联排产品，如北京万科在高丽营板块打造的观承别墅区，地块于2013年获得，地块容积率为1.05，目前在售的观承大家2.0为联排产品。

据前述媒体报道，取消容积率1.0限制的地区为“远郊”。

克而瑞研究中心企业研究总监沈晓玲此前表示，2022年有64.3%的远郊楼盘项目较上年均价呈现下降趋势，表明远郊盘的降价已经从个别发展到普遍现象。

“远郊地区需求不足，且有大量同质化的住宅，存在销售难的问题，此前因为容积率的问题卡在这里，只能盖1.0容积率以上的产品，居住形态区别不大。”韩乐认为，取消远郊区容积率1.0限制，能够鼓励开发商在郊区这类刚性需求不足的地方开发更丰富的居住产品，吸引改善人群。

陈霄也表示，“若远郊区禁墅令取消，后续远郊区的产品类型将会更加丰富，别墅、多层等产品将会重新活跃，改善性客户将会有更大的选择空间。”