一线生机 | 华发上海重仓

（原标题：一线生机 | 华发上海重仓）

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 9月17日，位于青浦徐泾板块的华发·蟠龙四季结束认筹，409套房源获1220+组认购，认购率高达300%，同时触发积分。

该项目是今年4月上海首轮集中供地中，华发南通瑞城联合体成功拿下的西虹桥龙联路北侧07-02地块，在短短五个月后便推出面市。

售楼处人山人海，在传统的“金九银十”销售节点，蟠龙四季刚好赶上此次上海楼市新政。

9月1日，上海市住建委等四部门联合印发相关文件，宣布自9月2日起执行“认房不用认贷”政策。

华发蟠龙四季项目正是于9月2日正式开放售楼处和样板房，于9月13日开始认购。

一名置业顾问向观点新媒体透露：“‘认房不认贷’政策落地后，不少售楼处的人流量明显增加。上海从来就不缺购买力，缺的是优质项目。现在呈现两极分化，一些核心板块的改善项目今年一直都不愁卖，差的地方中介全民了。”

也就是说，好项目遭到疯抢，差项目无人问津。如今政策落地半月有余，房地产市场表现持续性如何？

新政落地

在“金九银十”关口，刺激政策仍旧围绕需求端进行。继广深宣布执行“认房不认贷”后，上海和北京9月1日先后宣布跟进这一政策。

至此，四大一线城市全部落地实施“认房不认贷”政策。这一政策是指，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

政策主要通过有效地降低购房者入市成本引导了市场预期向好发展，以提振市场交易量。楼市新政后首个周末，上海不少项目立刻发出周末两天24小时不打烊海报，包括保利海上瑧悦、华发蟠龙四季、朗拾花语、缦云上海、龙湖青云阙等在内，售楼处现场人头攒动。

观点新媒体发现，上海包括一些热门楼盘售楼处看房、咨询的人员数量颇多，市场活跃度较高。上海9月1日傍晚推出“认房不认贷”新政，市场热度更现大幅增长。安居云洞察数据显示，新政发布后的两周（9月1日—9月13日）较新政前两周（8月18日—8月31日）的日均热度高出13%。

据安居云洞察数据，上海有78%的板块在认房不认贷新政发布后实现热度增长，增幅平均值达54%，说明新政发布后对各板块产生明显刺激。值得注意的是，有多达10个板块的热度涨幅在100%以上，其中宝山杨行板块更是以544%的增幅居首。

58安居客研究院报告则指，新政体现出的热度未能高位持续，发布后两周出现明显先扬后抑情况：第一周市场热度较新政前提升17%，第二周较第一周回落9%，但依旧比新政前上升7%。

一位行业人士指出，各地接连释放政策，但效果持续时间并不长，较为疲软。

“总体来看，这波市场的冲高回落、热度的持续性稍微没达到预期。我们的前端指标，第一周很高，第二周稍微落一点，第三周再落一点。”上海中原分析师卢文曦对观点新媒体分析，在“认房不认贷”政策刺激下，九月交易量肯定要比八月好一些，但市场上项目分化明显，好项目一直热度高，比较弱的项目受政策影响稍微比以前好些。

板块之间的热度确实存在较大差异。新政一周后各板块增幅来看，普遍在60%以下这类板块占到近7成。

具体来看，这类板块呈现两极分化，部分为较为偏远的郊环板块，如长兴岛、奉城、金山中部等，该类板块居住配套不够完善，居住氛围不够浓厚，出行时间成本直接制约了大部分的购房者。

另一部分为市中心板块，如东外滩、打浦桥、北外滩等，这类板块近期新房供应稀少，且由于在新房限价下新二倒挂现象严重，往往一开盘就遭遇疯抢，处于无新房可卖的状态。

两极分化

“购房者一般越火越买，越冷越观望，市场现在逐渐降温，购房者就不着急买了。”上述置业顾问认为明年的市场可能更冷，这并不是悲观，而是已经从刚需时代慢慢进入改善时代，不管是小区还是面积，购房者更注重产品需求。

比如9月23日，杨浦滨江豪宅缦云上海正式开盘，实现4小时销售60亿，这也是云锦东方事件之后第一个开盘的套均2000万以上豪宅项目。这一项目在认购率约180%的情况再次实现日光清盘，今年三开三罄，6个月累计销售110亿。

新房更多受供应的影响，从成交上看，由于9月上旬无新盘正式开盘，仅处于认筹阶段，所以实际成交带动较弱。房企也抓住市场情绪迅速出货，9月中旬，多个热门楼盘接连开盘，上海一手成交市场重现生机。

数据显示，9月1日-9月17日，上海全市有8个新建商品房项目开盘，分别是。除了川沙板块的佳怡华庭，其余皆为刚需项目，备案价在3.5-6.6万元/平米之间。

数据来源：观点指数整理

其中，从房源去化表现来看，周浦的招商市政公园1872，以及嘉定新城的理想之地两盘“日光”。招商南昌市政·公园1872（招商、南昌市政公用地产）最受认可，开盘推出224套房源，货值约14.56亿元，成交193套。

推售的热情重新燃起。9月17日，位于青浦徐泾的华发蟠龙四季结束认购，项目一次性全部推出，最终认购率约300%，是600万级新房中为数不多的热门红盘；9月19日，位于大虹桥华漕的南山前湾拾缦（中铁建）开盘售罄、这也是项目连续第2次日光清盘。

能够发现，上海新房市场仍冷热不均，一些非核心竞争力较差的项目，不论成交套数还是开盘去化率，都差强人意。

出于出售变首套的考量，二手房也出现挂牌量增加的情况。据悉，楼市新政公布后，二手房源挂牌量大增，部分房东在中心城区不再下调挂牌价格，甚至拟提升挂牌价格。

观点新媒体了解到，目前上海楼市需求主要以置换型客户为主，“认房不认贷”政策下，想进行置换的客群只能通过把手头的房产卖掉才能置换到合适的房产。所以，二手房挂牌量出现激增。

数据显示，9月新政出台后近半个月左右时间，上海市二手房新增挂牌量增加8.9%，二手房挂牌房源量相比8月中旬增加了5.7%。

华发在沪

今年上海销售排名靠前房企以央国企为主，这类企业于前两年在沪拿下不少土地。

其中，华发在上海具备较强竞争力，今年已陆续推出包括半岛华庭、古美华府、四季河滨在内的多个项目。

观点新媒体获悉，1月古美华庭项目二批次加推，8.26亿货值，开盘去化率100%，项目清盘。同区域古美华府3月首开，295套房源售罄，销售额26.13亿，4月二批次加推，222套房源销售21.51亿，古美华府住宅清盘。

3月，华发半岛华庭首开，500%认筹率创当时上海积分认筹制以来新高，335套房源销售额24.16亿元；6月二期加推，484套房源开盘销售额35.73亿元。四季河滨项目于3月底首批次开盘推出21.24亿货值，开盘当天售罄；6月中旬二批次加推。

下半年，静安华府首次开盘认筹896组，单盘销售额39亿元。9月17日，位于青浦徐泾的华发蟠龙四季结束认购，项目一次性全部推出409套全部房源，最终认购率约300%。

华发蟠龙四季所在的大虹桥区域以小户型为主，改善型住宅较少，观点新媒体获悉，这一项目共包含建面约101平米轻奢3房、建面约150平米尺度4房，能够满足购房者对大虹桥改善型住宅的需求。

该项目由华发南通瑞城联合体于今年4月20日上海首批集中供地中竞得，地块总价19.19亿元，成交楼面价约3.87万元/平方米，溢价率8.98%。这一项目因毗邻蟠龙天地而备受关注，房地联动价达6.4万元/平方米，与周边二手房价形成明显倒挂。

拿下西虹桥龙联地块后，华发迅速动工建设，仅仅时隔5个月后，华发蟠龙四季便正式推出。

“华发这些项目位置不错，而且符合改善需求。”上述人士指，房地产进入新的阶段，在上海改善需求很大。从产品来看，华发的产品以豪宅和改善型需求为主，这也契合了上海的需求，产品线包括府系、四季系、城市系、未来系等，其中高端产品以“府系”为主，中高端产品以“四季系”为主。

这也体现在销售均价上，2020-2022年华发股份销售均价分别为2.37、2.6以及3万元/平方米。从今年销售情况看，平均销售价格基本稳定在3万元/平方米左右，上半年销售均价为3.1万元/平方米。

观点新媒体获悉，目前华发在上海在售楼盘为华发四季河滨、华发静安华府、华发半岛华庭三个项目。其中，华发静安华府是华发在沪首个城市更新项目，位于静安西藏北路板块，生活便利，配套成熟，11.9万/平方米的均价成为上海六批次均价最高项目。

数据来源：华发置业通、观点指数整理

将时间线拉长来看，自2014年首进上海，华发9年间在静安、浦东、杨浦、闵行、松江、宝山、金山、普陀八区布局项目已达24个，打造了上海仁恒华发·海上溪云、上海华发9号公馆、上海华发四季半岛、上海华发华润静安府、上海华发公馆、上海华发四季、华发建发·缦玥、华发建发·缦云、上海华发招商依云四季、上海华发泗水和鸣等项目。

上海重仓

华发是一家珠海国资企业，发展思路是围绕“立足珠海、面向全国”，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局，已进驻全国近50个重要城市。

其中，珠海仍旧是该公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市为战略发展城市。

不难发现，华发这几年加大在沪布局。

据统计，于2022年，华发在上海集中供地中斩获多宗宅块，涉及闵行浦江镇、七宝、浦东唐镇、周浦、宝山顾村和静安中兴社区等地，全口径拿地金额超250亿元。其中，2022年上海第三批供地中，以80.37亿元拿下静安区中兴社区地块，规划用途为普通商品房、办公楼用地。

2023年上半年，华发股份继续围绕核心城市布局，共新增11宗地块，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线和强二线城市以及大本营珠海。在上海西虹桥龙联路之外，华发7月以70.63亿元拿下松江洞泾轨交地块，成交楼面价19182元/平方米，溢价率10%，房地联动价50000元/平方米。

8月，华发与招商蛇口组建的联合体成为静安内环天目社区历史风貌保护项目地块的实施主体，总建筑面积约5.2万平米。该项目是上海静安核心区不可多得的低密风貌地块，距离苏州河直线距离仅700米，未来有望建成低密度豪宅小区。

数据来源：公司公告、观点指数整理

体现在销售上，华东贡献销售额比重得以提升。2022年，以上海为首的华东大区成为华发业绩主力，全年完成销售779亿元，占比达64.79%。

2023上半年，华发实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%；销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%。

其中，华东大区销售额406.16亿元，销售占比52.80%；珠海大区销售额140.63亿元，销售占比18.28%；华南大区销售额183.40亿元，销售占比23.84%；北方大区销售额14.54亿元，销售占比1.89%；北京区域销售额24.52亿元，销售占比3.19%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

能够发现，华发在上海多采取合作开发模式，这一模式能够分摊资金压力及开发风险，但也让少数股东权益长期处于高水平。

截至2022年末，华发少数股东权益为897.07亿元，较2021年末激增146亿元，少数股东权益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，华发少数股东权益为971.83亿元，占比升至84%。

另据观点指数披露的销售排行，前8月华发股份全口径销售金额898.6亿元，权益销售金额653.8亿元，销售权益比例为72.76%。