解局 | 首开股份108亿中票获批与房企找钱难易

（原标题：解局 | 首开股份108亿中票获批与房企找钱难易）

观点网 9月19日，据知情人士透露，中国银行间市场交易商接受北京首都开发股份有限公司申请注册的3期中期票据，首开股份已取得注册通知书，规模总计108亿元。

据了解，早在8月28日，首开股份就曾披露2023年度第七期、第八期、第九期中期票据相关注册文件，三期中票对应拟发行金额分别为37亿元、35亿元、36亿元，共计发行108亿元；期限均不超过五年，票面利率采用固定利率形式。

其中，第七期中票由中国银行股份有限公司担任主承销商及簿记管理人，华夏银行股份有限公司担任联席主承销商；第八期中票由平安银行股份有限公司担任主承销商及簿记管理人，北京银行股份有限公司担任联席主承销商；第九期中票由中信建投证券股份有限公司担任主承销商及簿记管理人，渤海银行股份有限公司担任联席主承销商。

找钱难易

事实上，去年以来，出于对偿债能力的多重顾虑，房企于公开市场融资受到限制。年末的“金融16条”及“三支箭”虽接连释出，但筑底回温也还需时间。

观点指数发布的“增发浪潮丨2023年7月房地产企业融资能力表现报告”显示，截至报告期，观点指数统计的房地产企业一季度银行授信额度总额为3.42万亿元，前10名的总授信额度为2.09万亿，占比61.11%，其中有8名都是国有企业。

股票再融资方面，报告期内共有4家房地产企业（wind房地产企业分类）的股票增发计划集中获证监会注册，涉及金额约221.1亿元。

宏观层面，1-6月份，房地产开发企业到位资金6.87万亿元，同比下降9.8%，降幅较1-5月份有所扩大。其中，国内贷款为8691亿元，同比下降11.1%；利用外资28亿元，同比下降49.1%；自筹资金为2.05万亿元，同比下降23.4%；定金及预收款2.42万亿元，同比下降0.9%；个人按揭贷款1.24万亿元，同比增长2.7%。

总体来看，房地产开发企业到位资金中，自筹资金是下滑幅度较大的主要来源，意味着房企的直接融资和内部融资的规模仍未回到去年水平，融资情况仍不乐观。

而在8月末，证监会接连宣布多项政策安排，包括合理把握IPO和再融资节奏、调降融资保证金比例、限制部分减持等，并提到房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

也由此，市场广泛解读认为是对房地产上市公司的利好。虽然仍有观点对此持保留态度，表示在实际操作环节还有难度，只是至少从行业和企业信心来看，“绿色通道”已经开启。

另一方面，在当前市场筑底期，房企依赖销售回款实现资金流转仍显乏力。

以金地 集团为例，据观点新媒体过往报道，尽管管理层曾明确表达过对有抵押或担保类负债的规避，但在特殊形势下，近期该公司开始探讨分拆REITs、借助国资增信重启发债等可能性。

9月15日晚间，金地 集团公告称，公司正与第二大股东深圳市福田投资控股有限公司商讨，福田投控根据区域发展的需要为公司在公开市场发行的公司债券或中票提供担保等增信措施。

除此之外，9月5日，华润置地有限公司发布公告称，公司作为借款人就上限18亿港元的定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议，贷款期限为自首提款日起计36个月。

根据融资协议，如果华润集团不再拥有华润置地公司股本中不少于35%的实益所有权（直接或间接），将构成违约事件。同时，如果华润集团不再由中国政府机关实益拥有50%以上的权益，亦将构成违约事件。

若发生违约事件，贷款人可宣布取消提供贷款额度或宣布所有还款项连同贷款额度项下所有应计利息及其他所有华润置地需支付的款项实时到期及须予偿还。

9月11日，五矿地产发布公告称，公司作为借款人，接纳由一家银行授出，总额为18亿港元的一年期循环贷款额度。

作为该融资额度的其中一项条件，中国五矿集团有限公司需（直接或间接）实益持有五矿地产最少51%权益，以及拥有该公司管理权。若违反任何一项条件，则该银行可要求全数偿还该融资额度。于本公告日期，中国五矿持有五矿地产约61.88%已发行股本。

凡此种种，仅从近期来看，借助国资增信实现发债的最终目的更显频繁。一方面透露出市场顾虑，另一方面也揭示仍有部分企业在融资方面“受限”。

融资通路

房企在“找钱”这件事上的难易程度始终难统一。

今年2月，首开股份成功完成2023年公开发行公司债券（第一期）的簿记发行工作，发行规模39亿元人民币，其中3+2年期发行规模25亿元，1+1+1年期发行规模14亿元，创2017年以来地方国有房企单期最大发行规模纪录。

此后的3月，首开股份又在银行间市场成功发行2023年第三期中期票据，募集资金15亿元，期限3+2年，票面利率3.93%，创2023年以来新低；并成功取得兴业银行18亿经营性物业贷，期限长达18年。

据了解，兴业银行18亿经营性物业贷是首开股份目前存量商办物业实现的最长期限，融资额最大程度地反映了资产价值。

凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，首开股份与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。

据首开股份2023年半年度报告显示，今年上半年，首开股份创新年期搭配发行模式，市场逆境下累计发行债券产品147亿（含公司债50亿，中期票据97亿）。挖潜经营性物业贷，以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿融资批复额度，期限最长达18年，实现期限结构优化。继续对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。

在募集资金用途方面，也主要用于偿还债务融资工具的本金及利息、补充流动资金等。

值得注意的是，在“保交楼”号召之下，今年上半年，首开股份开复工面积1471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米，竣工面积同比增长48%。全力落实“保交楼”的背景下，首开股份资金的需求也显然增加。

在此情况下，截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元。

9月20日下午，北京首都开发股份有限公司发布2021年度第四期中期票据2023年度付息公告。该笔债券简称“21首开MTN004”，发行规模11.5亿元，期限为3+2年期，本计息期债券利率3.64%，目前债项余额11.5亿元。

本期应偿付利息金额4186万元，拟于2023年9月27日付息。