28亿挂牌北京威斯汀大饭店 中国金茂继续变现商业资产

（原标题：28亿挂牌北京威斯汀大饭店 中国金茂继续变现商业资产）

观点网 9月13日，据全国产权行业信息化综合服务平台显示，金茂（北京）置业有限公司100%股权被挂牌，转让底价约28.02亿元，转让方为上海金茂投资管理集团有限公司。

资料显示，金茂北京置业成立于2007年6月25日，注册资本16亿元，法定代表人为孔令明，经营范围包含房地产开发；酒店管理；投资管理；销售建筑材料；汽车租赁等。

截止2023年07月31日财务报表，该公司营业收入13156万元，营业利润1111.67万元，净利润-843.15万元；资产总计160115.83万元，负债总计7245.31万元，所有者权益152870.52万元。

转让方上海金茂成立于2007年11月15日，注册资本800万美元，法定代表人为张增根。

上海金茂由中国金茂控股集团有限公司100%持股。

再试水类REITs？

值得注意的是，金茂北京置业原由中国金茂直接持有，在今年3月才被转移至上海金茂名下。企查查信息显示，上海金茂对金茂北京置业首次持股日期为2023年3月30日。

一则消息显示，今年3月29日，中国金茂发布公告，将金茂北京置业股权转让给上海金茂投资管理集团有限公司，中国金茂不再担任该公司股东。双方确认标的股权的转让价款为人民币21.06亿元，受让方根据本协议约定向转让方一次性支付标的股权转让价款。

中国金茂与上海金茂间的股权交易往来已久，过往在中国金茂开发、建设、运营的各个阶段，上海金茂都以不同的方式参与其中，以实现资金的助力。

金茂北京置业前次左手倒右手的股权转让，亦让中国金茂实现资金回笼。但从此次挂牌行为来看，事情或许没有那么简单。

公开资料显示，金茂北京置业负责经营金茂北京威斯汀大饭店，该酒店于2008年6月开业，位于北京朝阳区燕莎商圈，毗邻京城使馆区，距离首都国际机场仅25分钟车程。

该酒店为中国金茂委托万豪国际管理集团公司经营管理，总建筑面积约为77945平方米，酒店共有34层，拥有550间客房。

半年内，金茂北京威斯汀大饭店股权从中国金茂转移到上海金茂，如今再次挂牌，或是金茂计划在商业地产领域再次进行证券化尝试。

目前国内商业地产领域尚未开放公募REITs的试点，最为常见的证券化融资工具为CMBS和类REITs两种。

CMBS全称为商业地产抵押贷款支持证券，多由房企发行，通常采用双SPV（特殊目的公司）架构，即原始权益人先设立信托计划，向融资方发放贷款；信托受益权形成后，作为基础资产进行证券化，交易所募集资金用于支付信托受益权转让至专项计划名下的对价。

类REITs则是基于资产支持专项计划，以非公开方式向合格投资者募集资金，通过SPV投资于不动产资产，是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。

虽然都是常见的证券化工具，但是两者之间有着很多不同，其中最大的差异在于底层资产的所有权是否变更。

在CMBS交易中，信托计划持有的仅是对商业地产所在项目公司的抵押债权，项目公司的股权仍由原所有权人持有，即商业地产的所有权在CMBS交易中不变。

而在类REITs交易中，商业地产的所有权变化，由私募基金通过持有商业地产所在SPV的100%股权间接享有对商业地产的所有权，私募基金同时享有对SPV的债权。

因此，开发商在发行类REITs产品前，通常会进行底层资产的所有权转移。

例如，在商业地产证券化领域得心应手的华润置地，就曾多次将旗下资产挂牌转让以实现资产证券化。

金茂经验

据观点新媒体了解，金茂在商业资产证券化方面的运用也驾轻就熟，尤其是去年以来发行ABS项目较以往更加频繁。

2022年4月25日，金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立碳中和专项CMBS，发行规模高达87.08亿元，创造了全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。

去年6月30日，金茂发行全国首单碳中和写字楼类REITs，以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，发行规模达12.7亿元。

据不完全统计，以上海金茂作为原始权益人的资产证券化项目就有5项，其中包括类REITs产品和CMBS，涉及的底层资产涵盖购物中心、酒店、写字楼等等，涉及资金46.66亿元。

其中金茂华福-金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划的底层资产为上海崇明金茂凯悦酒店、丽江金茂酒店·凯悦臻选、丽江金茂璞修雪山酒店，该项目发行金额为13.81亿元，产品类型为CMBS。

金茂目前鲜有将酒店作为底层资产发行类REITs产品，有分析人士表示，类REITs作为一种金融工具，能够盘活存量资产，降低企业杠杆水平，进一步为实体企业加速发展注入活力。

从金茂北京威斯汀大饭店情况来看，2019-2021年度和2022年1-3月期间，该酒店总营业收入分别为2.81亿元、1.05亿元、1.53亿元、3545万元；平均入住率分别为85.00%、33.01%、50.17%及35.01%，2020年入住率下降主要是受疫情影响。

从金茂北京置业的财报来看，截止2023年07月31日，该公司营业收入13156万元，营业利润1111.67万元，净利润-843.15万元。尽管利润表上尚未恢复盈利状态，但从资产负债表来看，金茂北京威斯汀大饭店仍属优质资产，资产总计16亿元，负债总计7245.31万元，所有者权益15.29亿元。

值得一提的是，自2020年疫情以来，酒店业受到冲击，金茂北京置业也正是从此时转为亏损状态。据了解，截至2019年末，金茂北京置业的总资产为17.20亿元，总负债0.85亿元，净资产16.36亿元；2019年度实现营业收入2.82亿元，净利润0.33亿元。

不过也有分析人士称，资产证券化也不是随随便便能做的，要有优质的资产，还要考虑资产是否具有持续性。