心海与合富 朱荣斌的地产五味 | 博鳌学徒行记

（原标题：心海与合富 朱荣斌的地产五味 | 博鳌学徒行记）

观点网 2023博鳌房地产论坛期间，一行人正在前往清水湾·心海。这几天，已有许多参会嘉宾陆续参观。

八月海南的天气出奇得好，30度上下的气温，伴随着海风，天空一片耀眼的蓝，阳光洒下来，我们便约好去那个嘉宾们都赞不绝口的项目。

青山、绿水、海湾、沙滩，是海南浓墨重彩的标志，而有一种沙滩因为海沙极其细腻，踩上去声音听起来像“唱歌”，被称为“会唱歌的沙滩“。

据说，全球只有三处这样的沙滩：美国夏威夷和澳洲黄金海岸，以及位于海南陵水的清水湾。

清水湾是雅居乐深耕了十四年的地方，总投资近500亿打造了1.5万亩的国际滨海度假湾区——雅居乐清水湾。

雅居乐成就了清水湾，清水湾亦托举了雅居乐。2022年，离开阳光城的朱荣斌选择将创业第一个项目“心海”落地于此。

一行人坐在车内，从威斯汀酒店沿着清水湾大道驶向“心海”，道路两旁种满了茂密的树木，树影与光影交织，景色美不胜收。

处处林荫日影，纵使时值盛夏，一阵海风吹来，倒也觉得清凉。

我们和心海的金牌销售聊得开心，据介绍，心海总货量近1500套，现已推售约500套，已售超过400套。

清水湾地理位置优越，左侧是海棠湾，距离海南医疗天花板海棠湾301医院车程25分钟，距离cdf三亚国际免税城车程约25分钟，青岛大学附属医院车程约15分钟，享受着海棠湾后期的规划和配套。

距离心海15分钟左右，则是黎安国际教育创新实验区，也是自贸港11个重点园区发展最快的一个，于2019年建设，2021年开学，6万人的大学城已签约引进22所国内外知名高校开展中外合作办学，目前试验区已签约中方高校10所，外方合作院校12所，获批6个中外合作办学机构(项目)。

经过的清水湾游艇会，据悉已获批成为国际游艇出入境口岸，并成为中国首个为外籍游艇入境提供担保金的企业，将打造成海南最高端的商务接待中心。

以及正在落地的16.4万平米大型商业项目，已签约免税店，正洽谈打造超大型文商旅商业综合体，未来将是清水湾最大的商业配套。

心海答卷

约莫20分钟后抵达了目的地，车停在项目不远处，步行到展示的样板房。

根据地块特性，项目规划别墅、洋房、小高层三种产品。我们所在的A04-3地块毗邻高尔夫果岭旁，地块容积率仅0.6。

先是走进了叠拼A户型的院落，叠拼利用地形优势增加了超大地下空间，地上四层地下一层，大面积的落地窗、270度的花园环绕、30平米的超大露台、布局视野宽广、舒心旷达。

惊喜的是项目对于共享理念的诠释。

朱荣斌团队认为，房地产开发的不仅是关起门来一百几十米的平面，更要关注空间。房子的功能衡量、价值大小不光要看“平方米”，还要看“立方米”。所以，“心海”团队深度切合度假需求，对项目进行“全场景、全空间”式开发，对地下室、架空层、园林绿化等度假产品侧重的空间深雕细琢，进行充分的功能打造。

最具特色的则是全明地下室，地下室入口与车库相连，使用面积超150平米，超过20平米的采光井，使用了最先进的电动滑轨技术，同样能够沐浴阳光。

B户型、C户型各有特色。随后来到超4000平米的业主会所，映入眼帘的便是超大泳池。围绕泳池，棋牌室、健身房、私人宴会厅、红酒雪茄吧、室内高尔夫练习场、会议室等应有尽有。

朱荣斌说，自己给项目取名一定要带一个“心”字，让房子变成安放心灵的地方。心海，也致力于将度假的非刚需变成高端生活的刚需。

我们惊叹项目打造的用心程度，在高质建材及大牌家居之外，朱荣斌带领的项目团队极为注重细节，包括家居智能化、人性化，甚至考虑到海南降雨量等。

项目负责人分享，计算过海南下暴雨大概是多少毫升，阳台能不能把水排走，因为康养休闲度假物业业主不一定在家，需要把可能发生的问题一一考虑到。

朱荣斌对品质的要求很高，他毕业于清华大学建筑工程专业，职业生涯的第一站是中海地产，这家被誉为房地产 “黄埔军校”的企业。离开中海时，职位是中海地产华东区总经理。

他身上一直保留中海对于品质的追求，他直言，在心海项目上用了很多中海招采都不大用的施工单位和材料。“大企业都要产品标准化、严格的目标成本把控”，这一定程度上限制了产品的品质上限。朱荣斌坦承，在这个项目的打造上，他没有设置太多约束，宁可少赚钱，也要尽可能把产品做得更好一些。

项目除了高品质给人留下的特别印象之外，还不得不说朱荣斌有一群携手打拼的“兄弟”跟随着他来到“心海”。项目上的好几位“年轻人”，都是跟着朱荣斌十几年、二十几年的“老炮儿”。

所以朱荣斌选择了创业，心海便是他交出的第一份答卷。

地产五味

名就功成后天高任鸟飞的壮志多见，未知前路时孤注一掷的果敢却不常有。

当然，在行业下行叠加疫情期间的创业，朱荣斌也面临着前所未有的压力。他回忆：“我去年8月在博鳌房地产论坛上宣布项目案名，中间因疫情封停两三个月，差点就挺不过来。”

海南放开后，心海很快步入正轨。

“去年11月底海南放开了，12月全面解封，很多北京人乌泱泱涌入三亚。那时销售都还没准备好。短短半个多月，多了1个多亿销售收入，直接打开了市场。去年卖了2个亿，今年卖了14亿，资金各方面都正常，我现在就想把产品做好。”朱荣斌说道。

他深知，过去在行业红利下，能够依靠平台力量扶摇直上，但目前的市场环境，才是真正检验能力的时候。

这是一个骨子里喜欢挑战的人，今年再一次走出舒适区。

2023年，朱荣斌应合富辉煌股东邀请，加入担任执行董事及董事会主席： “合富辉煌的股东是我20多年好朋友，我很尊敬他们，他们也认可我。本来我说参与，但不一定要入职，但他们说必须要亲自下场，深度参与。”

合富辉煌是华南一家传统中介代理巨头，主营业务包括营销代理、存量房租售、运营招商、大宗交易及互联网购房服务等，拥有员工近10000人，业务累计覆盖约200个大中型城市，全国同期代理项目超1100个。

一边做甲方，一边做乙方，朱荣斌现在有着双重身份，负责制定合富辉煌的整体发展策略及业务规划。他直言，自己仍在适应这一新身份，开始看书，学习代理相关知识。

这在他看来也颇新鲜有趣。

不识庐山真面目，只缘身在此山中。有多年开发经验的朱荣斌，曾深深体会到对渠道依赖及高企销售费用的无奈，而在加入合富辉煌之后，他对行业的观察有了更全面的视角。

“原来在甲方，觉得销售费用太高。现在到了合富才发现，其实代理公司都在赔钱。平台公司也说自己赚不到钱，大家都不满意，都在诟病这个交易市场。”

朱荣斌发现，现在整体销售费用不低，20年前他在中海时的房地产销售费用是1.52%，现在海南的不少项目，销售费用可以高达七八个点。“我们（合富辉煌）的佣金就是千分之五到千分之八，公司最近八九成收入都拿来支付人工了，所以公司在管理费、房租等方面压力较大。”

他认为未来房地产的交易模式一定会变， “优秀的模式，应该是低佣金、高效率，方便买卖双方更容易置换房产。”

“我不愿意突然间就完全转变为代理商思维，更想保留着开发商（甲方）的思维，了解开发商的需求，那么中介代理方才能满足甲方的需要。”

朱荣斌想做一些漫长又正确的事情，更愿意探索出甲方乙方的更优解。没有最优解，但一定有更优解，他认为我们有能力、有条件可以寻找比现在更好的交易模式。

在博鳌房地产论坛上，朱荣斌发表演讲时说，过去这一年多，自己经历了人生前半段没经历的事情，一个是亲自下场当一个小小的老板，二是任职于合富辉煌进入产业下游。“可以说过去都在最上面，现在是在最下面，各种酸甜苦辣都有了。”

低谷中轻描淡写，收获时荣辱不惊。很喜欢和朱荣斌聊天，似乎总能感受到认真工作和努力生活的热情。

“未来一定是存量的市场，中介服务可持续性就非常好，它肯定不是暴利的行业，但是一个长期的赛道。”

对于合富、对于未来，朱荣斌认为，新房供应到天花板后，存量市场还在地板上，存量交易的服务也还在地板上：“我们躺在地板上，可以向往天花板。”

他觉得自己还年轻得很。