顺流而上海阔天空 | 2023博鳌房地产论坛突围大变局_房地产频道

面对巨浪与激流，要正视它、克服它，要顺流而上。

（原标题：顺流而上海阔天空 | 2023博鳌房地产论坛突围大变局）

观点网 “我刚刚还去游泳了，会议之后打算去冲浪村呆几天。”

刚刚抵达三亚，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇用实际行动表达了对大海的热爱。

在他看来，冲浪就和当前的房地产行业一般，面对巨浪与激流，要正视它、克服它，要顺流而上。

的确，在经济增速放缓、结构调整和外部环境变化等因素影响下，中国房地产行业依旧浪潮汹涌，市场都在期待回暖信号。但从上半年的情况来看，无论是宏观经济还是地产行业，复苏进展并不及预期。

时代已然改变，大变局之下，企业如何寻找突围路径，正是当下最关键和最重要的问题。

与行业走势契合，2023博鳌房地产论坛以“突围大变局”为主题，邀请数百位经济学家、企业家、金融机构以及创新业务探索者们，在不确定性中寻找确定。

2023博鳌房地产论坛现场四天三晚的论坛系列活动，从博鳌五十人会到经济学家早餐会、全体大会、资本大会、博鳌大讲堂等环节，与会来宾脑力激荡，共话未来。

地产前景

大疫三年，叠加外部环境动荡，无论世界还是中国都已经深受影响。2023年上半年，随着经济社会逐渐恢复常态化运行，宏观政策显效发力，经济增长动能持续增强。

作为国民经济的基础性和先导性产业，房地产行业亦开启了复苏通道。

不过，市场在经历了短暂小阳春之后，二季度复苏动能有所减弱。数据显示，上半年商品房销售面积59515万平方米，季度内同比跌幅由0.4%扩大至5.3%；商品房销售金额63092亿元，季度内同比涨幅由8.8%缩小至1.1%。

对于当前的经济走势与行业变局，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云表示，仍然充满了挑战。

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云

对于这一观点，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲亦有同感，在他看来，任何一个产业都是赶上风口拼命投资，然后一大批倒闭、产业整合，房地产也不例外。

“市场就是这样，竞争机制、淘汰机制就是这么一个过程。”

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲

不过，他从来不是悲观论者，指出“因为中国城镇化的进程和人口迁移的进程在现代化进程当中还远远没有结束，在这个意义上房地产市场仍然有发展前途。”

“房地产行业绝对没问题，一定会持续下去的。”提及行业未来走势，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗给出了相同的答案。

不过，他话锋一转：“行业绝对会存在，问题是你跟我还存不存在。”

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗

陈启宗的一番话，引起了现场嘉宾的共鸣。作为博鳌的新朋友，保利发展控股集团股份有限公司海南、云南区域党委书记、董事长李勇亦表示“前途是光明的，道路是艰难的”。

中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明则表示，世界上从来就是这样的，没有既光明又好走的路，路是光明的就很好了，但肯定不好走。

中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明

中国房地产行业的未来注定是光辉灿烂的，但从目前的情况来看，似乎仍旧任重道远，那么，在这个大变局时期，行业与企业该怎么做？

中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为：“我们今天还需要一段时间的休养生息，供求关系调整、老百姓的信心转变，还需要一个不太短的时间。”

中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮

而东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇进一步表示：“在这样的状况下，能够生存下来的并不是最大的，甚至也不是最强的，而是最能适应的。”

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇

学会适应变化、拥抱变化，成为当前行业的共识。

在“地产精英博鳌论剑”对话环节中，保利发展李勇用苹果和生姜的故事隐喻称，在这个变化的时期，要回归客户、抓紧基本功、坚持长期主义；而迪马股份总裁罗韶颖则认为要“调整心态”，从开发转向服务，是一场升维的战斗；路劲地产集团主管董事刁露强调要“回归商业本质”，赚合理的利润、可持续发展。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌以金地集团35年的发展历程为例，认为企业要保持一个适当的平衡，不要把所有东西都做到极端，比如极致化的杠杆，或者极致化的内部高效、极致化的利润追求、极致化的速度追求。

地产精英博鳌论剑：新的边界

不过，针对宏观调控政策与地产机遇，现场的嘉宾似乎没能达成一致。

陈淮提到，房地产的需求和其它需求是不一样的，有些需求过去了就没有了，但房地产的需求是8到10年的累计需求相加，这是一个常量，不会因为政策调控、大变局而减少，因此不要指望用宏观政策调整房地产业。

而浙江省房地产业协会会长，德信中国董事会主席、执行董事胡一平则提出反对意见，在他看来，“现在这个时候恰恰是最需要政策的时候”。

他认为，现在是因为地缘政治影响了宏观经济，并非房地产影响了宏观经济，反过来宏观经济也影响了房地产，影响了消费，这时候迫切需要中央政府出台一些政策，能够把消费带起来。

博鳌铿锵行与智者对话：重塑繁荣

话筒在两人之间来回交替，一场关乎“政策与房地产”的辩论赛拉开序幕，现场也的气氛也在两人的辩论当中逐渐高涨。

紧随讨论时间的临近，思睿集团首席经济学家洪灏接过话筒，他强调：“如果我们要稳住这个大盘，是需要短期出政策的，但长期的问题，就是整个社会对房地产行业预期的问题。”

问道未来

8月8日下午的会议依旧设置了两个分会场，分别进行“博鳌地产发展大会”以及“博鳌产业科技大会”。

其中，地产发展大会继续关注经济走势、行业政策、供求变化、地产发展模式，旨在寻找穿越周期的“密钥”；而产业科技大会以创新回路为题，探讨产业与科技的结合。

在地产发展大会上，邵宇提到，“以前大家提的关键词就是‘地段’，未来地段当然也非常重要，但是更重要的是运营和服务。”

而保利发展控股集团股份有限公司，同样以行业变革与保利的探索为引，探讨了中国房地产行业未来发展的新模式。

保利发展控股集团股份有限公司党委委员、副总经理

在保利看来，新的模式也必然是稳健可持续的，利润不是投机而来的，房企的利润新增长点将从过往的简单的依靠土地红利和资本红利，转向用产品力、服务力、交付力支撑业绩发展。

吉宝城市发展部中国总裁黄良杰，则从中国市场的城镇化逻辑变更的角度，阐明企业战略方向必须与之相向而行。

吉宝城市发展部中国总裁黄良杰

他分析道，新型城镇化定义为产城互动，节约集约、生态宜居、和谐发展等为基本特征的城镇化。

“当我们拆分这些关键词，一些更精准、匹配企业执行战略的词组跃然眼前，它们可以是零碳、可再生能源、节能增效、开放合作等等。而这些词组其实都指向了同一个方向——可持续发展。”

这是吉宝当前的侧重点，在黄良杰看来，也应成为当前企业的发力重点。

同样是博鳌老朋友的朱荣斌，这一次是以海南雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席的身份来到论坛现场，去年，他以自身的创业经历，为行业发展和转身提供新的思路。

海南雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌

今年，上任合富辉煌之后，他又站上了不同的视角，为行业的下一步表达不同的声音。在他看来，危机之后，房地产还是有得做的，未来会进入一个理性、正常的发展阶段。

不仅如此，他还明确提出：“未来，我们要从满足基本的遮风避雨，进化到优居优住，所以在改善居住品质方面还大有可期。”

当然，除此之外，就地产行业该如何穿越周期，金地郝一斌、众森绿建董事长朱清源、中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰均发表了相关演讲。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌

众森绿建国际科技股份公司董事长朱清源

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰

而浙报传媒地产研究院院长丁建刚，广东省房地产行业协会会长王韶，房地产行业资深人士余英，绿城中国华南区域执行总经理、首席品牌官王永飚，吉宝中国可持续城市更新(SUR)资产运营副总经理王茂君，USGBC北亚区副总裁王婧，光华楼评出品人杨光华，以及IWG集团中国区总裁胡懋，同熙商业董事长潘杰，金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣，深圳市彩生活服务集团有限公司副总裁于海华，杭州同悦商业管理有限公司副总经理黄燚，世联行首席技术官黎振伟，主编笔记总编辑冯毅成等均发表了自己的观点。

博鳌地产发展大会主题讨论会之一：穿越周期

博鳌地产发展大会主题讨论会之二：存量突围

在博鳌产业科技大会当中，有关物业科技、产业地产、物流地产的话题交替上演。

其中，万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰表示，物业行业脚踏实地的先做Wed，然后再做其他的。

万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰

他以万物云的案例表示：“我们都梦想成为互联网，但地产物业行业先放弃成为互联网，成为蜘蛛网，比如说万物云想要做1000个蝶城，每个蝶城就是1个蜘蛛网，你把1000个蜘蛛网连在一起才可能变成一张互联网。”

而腾讯云副总裁、智慧建筑与不动产行业负责人顾伟则以AI与不动产之间的结合，为行业的创新与转型提供新路径。

腾讯云副总裁、智慧建筑与不动产行业负责人顾伟

在产城运营方面，高力国际中国区董事总经理邓懿君以大湾区和江浙沪的区别来探讨工业上楼，在她看来，时代在向前，历史在变更，我们要以全新的载体去承载产业。

高力国际中国区董事总经理邓懿君

除此之外，金地威新产业研究院院长葛培健、中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明、以及招商蛇口产业研究院院长罗锋均进行了深入的交流与探讨。

金地威新产业研究院院长葛培健

招商蛇口产业研究院院长罗锋

此外，近两年，物流地产也成为博鳌房地产论坛的重要话题，在大会当中，宝湾物流控股有限公司副总经理段斐钦结合宝湾物流园区案例，探讨来物流行业的机遇与挑战。

宝湾物流控股有限公司副总经理段斐钦

在他看来：“物流行业毫无疑问是产业融合的结果，没有产业融合就没有现代的物流产业，同时高效的物流产业进一步加强了产业融合。”

实际上，当前产业科技离不开数字化和创新的范畴，当人工智能崛起，为世界提供更加便捷、准确的服务和创新可能，中国房地产行业也在时代的大变革当中，不断寻找新的未来。

科技革命下，行业又哪些新的可能性？高力国际深圳公司董事总经理钟伟毅，宝湾物流控股有限公司总经理冯海虹，瀚溥联合创始人兼首席执行官许汉斌，天云筑(金地科技)CEO孙屹，福建东百集团执行总裁朱一兵，星河产业集团有限公司产业研究院院长王英杰，东久新宜开发运营副总裁张涛，时代商业产业服务中心总经理冉采丰等均进行来交流和分享。

博鳌产业科技大会主题讨论会：洞见新可能

资本向新

宏观政策、市场经济、行业走势，这是博鳌房地产论坛每年的“必选项”，而2023年，千呼万唤终出来的公募REITs自然也成为行业聚集的热点话题；与此同时，康养、租赁等多元业务，也不断成为市场转型的重要选向。

8月9日上午的博鳌资本大会，从金融、资本与行业的角度，邀请诸多专家学者进行尖锐的思想碰撞；而下午的博鳌大讲堂，则以物业数智化、康养、租赁、供应链、产业科技等领域为题，探讨多元共生。

一方面，在当下的变革浪潮当中，结构性投资机会仍将延续，但企业如何把握金融视角下房地产行业与新经济产业投资新局势？

对此，洪灏以经济运行规律，以及资源、劳动生产率的迁徙规律，寻找未来的发展机会。他特别提出，一线城市以及新兴的准一线城市和二线城市，比如杭州、南京、成都，这些都是工资上涨和人口迁徙新的目标地，所以很可能中国的城市群进一步的分化。

思睿集团首席经济学家洪灏

而黑石大中华区房地产主管韦增鹏则借黑石在中国的投资组合表明，继续看好上海周边及大湾区。

黑石大中华区房地产主管韦增鹏

深创投集团副总裁、党委委员，深创投不动产基金董事长蒋玉才则提到：“我们逐渐要实现由债权资本向股权资本、由债权金融向股权金融转变。”

深创投集团副总裁、党委委员，深创投不动产基金董事长蒋玉才

接下来，BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平，华润资本副总经理、首席投资官王坚强，朗诗青杉资本常务副总经理方旭东，纵横百富创始人兼CEO赖国强，绿城诚瓴基金总经理左文辉均就资本市场与实体经济如何结合并抓住潜在机会这一课题，进行了探讨。

博鳌资本大会主题讨论会之一：资本新考题

另一方面，近两年，我国公募REITs加速启航，2021年5月17日，证监会、沪深交易所同时宣布，首批9只公募REITs产品获批；一年之后，首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市；今年3月，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目也纳入基础设施REITs的范畴……

我国公募REITs不断“上新”及扩容，推动着行业投融资方式的变革。

这一环节当中，香港交易所环球上市服务部副总裁李闻涛带来了人民币、港币双柜台的模式，并提出，未来希望把双柜台模式拓展到所有在港上市的股票，包括REITs。