后红利时代的楼市命题：去杠杆、大居住与转型之道

（原标题：后红利时代的楼市命题：去杠杆、大居住与转型之道）

房地产业正在经历一场深度、广度空前的调整。

2021年下半年以来，信贷环境的紧缩，令房地产市场交易出现下滑。随之而来的是，行业流动性也出现收紧。此后，虽然各级监管部门出台稳楼市政策，但市场仍然维持调整态势。至2023年上半年，市场的调整期仍未结束。

在这背后，有着深刻的时代背景变化：行业层面，随着行业迈过供需平衡点，基本面发生了根本变化；政策层面，去杠杆大幕拉开，宽裕的融资环境难以再现。此外，人口红利削弱，意味着房地产业正处于一个大周期的末端。

对于房地产而言，一场迫不得已的回归也在拉开。一方面，房住不炒深入人心，从使用属性上看，房地产不再被视为投资品，而向居住和民生回归。另一方面，去杠杆大势难逆，从行业属性上看，房地产正褪去金融色彩，向制造业和服务业回归。

这也意味着，房地产业不仅将出现深远的调整，还将表现出新的体量和形态。按照当前的城市化水平，房地产市场仍将维持一定的绝对规模。在人们对美好生活的不断追求下，租赁、物业、装修、代建、城市更新、产业地产等领域则孕育着更大的机会。在“大居住”的视野下，房地产将从狭义走向广义，从单一变得丰富。

7月28日和8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”分别于广州、上海举办，论坛主题为“拥抱蓝海：后红利时代的路径与想象”。通过闭门论坛的形式，与会嘉宾们对当下的市场进行了深入研判，同时针对房地产业下一阶段的发展前景，给出自身的分析判断，以及转型方法论。

由21世纪产业研究院和中指研究院共同编制的两份深度报告《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》、《房地产行业竞争格局趋势研究》，也在论坛期间发布。两份报告分别着眼于对旧有发展模式的复盘，以及对未来发展前景的展望，既有研究价值，又颇具现实意义。

分化

自上世纪末启动市场化改革以来，房地产市场经历了20多年的快速发展。期间的多数时间，市场位于上升周期中，虽偶有调整，但其深度、广度和持续时间，均不及当前。

与会嘉宾认为，这是由于房地产市场的供需基本面发生了重大变化。一方面，经过多年的快速发展，房地产市场的供应量大幅增加，住房供应不足的情况已经大大缓解。另一方面，需求也经历了大量释放的过程，且随着人口红利的削弱，后续的需求动能似乎不足。

与此同时，在“房住不炒”的政策导向下，强力的去杠杆措施开始实施，加之土地出让方式的变化，令房地产很难再享受到金融红利、土地红利。

这种变化使得房地产市场很难再现以往的快速增长。因此，当市场再度进入调整期时，其深度和广度均甚于以往。

对于当下的楼市而言，在告别普涨时代后，只剩下结构性的机会。与会人士认为，这种机会主要体现在两个方面：城市化进程带来的住房需求，主要体现在大城市；仍然强劲的改善性需求。

有与会人士指出，在这种变局下，房地产市场表现出四个方面的分化趋势：

第一，城市之间的分化。热点一二线城市的发展动能仍然存在，楼市存在机会，广大三四线城市则后续动力不足。这不仅体现出“因城施策”的必要性，也造成了房企将新增投资严格控制在热点一二线城市，其竞争也不断加剧。

第二，城市内部的分化。即使在热点城市，核心区域和远郊区也表现出不同的市场热度。这也传导到土地市场，使得在同一城市内，不同区域的土地交易出现冷热不均的局面。

第三，项目的分化。在当前的市场中，仍有一些热销的明星项目出现。虽然其示范作用非常强，但也仅仅存在于某些特定市场，不具有普遍性。相比之下，大部分新房项目的销售情况低于预期。

第四，行业参与者的分化。民营房企的参与度有所下降，央国企的参与度不断上升。

《房地产行业竞争格局趋势研究》报告也指出，2023年上半年，销售额TOP100企业中的央国企数量增加4家至40家，销售额占比提升8.3个百分点至49.9%。反之，民营房企数量减少4家至52家，销售额占比下降7.6个百分点至34.1%；混合所有制企业销售额占比下降0.7个百分点至16.0%。

复盘

在本轮市场调整中，市场主体受到的冲击程度前所未有，这也被认为是本轮市场调整的另一个不同之处。《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告显示，截至目前，在本轮调整中出现债务违约的房企已达66家，其中部分房企已从资本市场退市，另有一些企业存在退市风险。

房地产企业遭遇流动性危机，与市场的剧烈调整有一定关系。

多位与会人员表示，房地产开发具有周期性，从拿地到开发，再到最终售罄，至少需要2-3年的时间，部分大体量项目的操作周期更长。

2019年和2020年，房地产交易旺盛，土地市场竞争激烈，不少企业获取了一定数量的高价地。到2021年下半年，市场交易降温，这些高价地不仅面临去化难题，其利润也被大幅压缩，并进而对企业资金链带来压力。

事实上，2019年和2020年的狂飙突进，也被认为是房企此后遭遇债务压力的主要诱因。与会的房企人士指出，在此期间获得高价地的房企，后来普遍“压力山大”；而由于各种原因未能拿到地、或拿地较少的企业，受到的影响则较小，可谓“塞翁失马，焉知非福”。

在此过程中，房地产业惯有的“三高”发展模式（高杠杆、高负债、高增长）需要得到深刻反思。前述报告指出，分析债券违约房企的特点发现，其净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。

此外，从投资布局来看，多数出险房企新增土储中，三四线城市占比偏高，高价地项目、非住宅占比偏高，导致去化周期更长、难度更大，并在本轮市场下行中遭受更加严重的去化风险。

过去多年来，房地产业存在明显的“规模导向”，在追求规模的过程中，企业对杠杆的运用也不断强化。2020年年中，“三道红线”政策出台，意味着去杠杆大幕正式拉开。这也倒逼房地产企业做出相应的调整。

与会人士表示，近两年来，房地产企业普遍摈弃对规模的追求，在业务考核中更注重安全、利润等指标，其中对安全的考量被放在首位，具体体现在收缩投资、强化销售、缩减成本等方面。一些存在流动性压力的房企，则努力拓展融资渠道，并通过引进战略投资者的方式来缓解压力。

与此同时，原有的管理架构也得到了调整。多数房企压缩了管理半径，在提高效率、压缩成本的同时，也使总部有更强的约束力。

前路

虽然正在经历深度调整，但房地产业的发展前景仍然可观。与会人士指出，由于房地产具有庞大的体量，对上下游产业有着较强的拉动力，即使在发达国家，房地产仍然是国民经济中的重要产业。

国家统计局的数据显示，2022年年末全国常住人口城镇化率为65.22%。与会人士指出，这一水平与发达国家仍有差距，这也意味着城市化进程和人口流动仍然能够带动不小的需求。与此同时，改善性需求也有很大的释放空间。

“从长远看，中国人口向一线、二线、区域中心城市流动的趋势不会变。”有与会嘉宾说，这些新增需求不仅会激活新房和二手房市场，还会在旧改等领域带来机会。对于房地产企业而言，在产品和服务领域仍有很大的改善空间，这也意味着市场机会仍是存在的。

中指研究院上海企业公司常务副总经理程宇表示，根据测算，2023年到2025年，房地产市场基本会维持在11到12万亿的规模。另有嘉宾指出，即便在更远的将来，房地产市场的体量也会维持在10万亿的水平，虽然与高峰时相比有所差距，但仍是一个庞大的市场。

除房地产开发和销售的“基本盘”外，相关的多元业务领域也存在不小的机会。58安居客研究院院长张波认为，未来的机会将体现在多个方面，分别是物管、养老、托幼、经营性不动产和人工智能。其中，过去几年来，大量的物业管理公司单独上市，得到了资本的认可，已从侧面证明了这一领域的发展前景。

“其实整个行业存在非常多的机遇，没必要过于悲观，反而是这个行业在迭代的时候，能创造更多的机会。”张波说。

有与会人士表示，从产品的角度来看，智能化和环保化也是未来的方向，并将衍生出大量的机会。在居住链条的末端，家装市场的空间同样庞大。这些机会实际上对应了人民群众对美好生活向往的各个方面。

虽然不少房地产企业在本轮调整中遭遇了人员流失和业务缩减，但其过往积累的能力和经验，仍然有助于企业穿越周期。与会人士普遍认为，房地产企业有着较强的资源整合能力，对客户和产品也有一定的研究，这些能力仍是下一个发展阶段所需要的。

除物管外，代建业务近期已成为房企竞相投入的新战场。《房地产行业竞争格局趋势研究》报告指出，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，同比增长11.3%，依旧保持着较快的增长速度。

报告还表示，在传统的开发项目代建之外，房地产及代建企业可通过参与政府代建、与城投公司合作、助力项目纾困等方式拓展代建业务。同时，代建企业也可以选择为拿地的科技型企业提供代建服务。在该领域，房企的专业能力和品牌优势都将有效地发挥作用。