“认房不认贷”、鼓励降存量房贷利率……郑州已执行

（原标题：“认房不认贷”、鼓励降存量房贷利率……郑州已执行）

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），共包含15项利好政策。

其中，首提“认房不认贷”、首提鼓励降存量房贷利率、首提“稳消费预期”，引发市场和购房者关注，这也是郑州政策不同于此前合肥推出的10条涉房政策的关键所在。

《通知》还包含了取消了限售，加大契税补贴力度，重申减税政策，推进现房销售、试行地下停车位办理预售等规定。

在业内看来，郑州此次发布的15条政策较为全面地落实了近期中央政治局会议、国常会、住建部等有关优化调整房地产政策的内容，与此前北上广深等一线城市的表态不同，郑州列出了具体可行的执行措施，或对市场活跃度提升起到一定带动效果。

从“喊话”到落地

从7月21日开始，中央多次发声促进房地产市场平稳健康发展，一线城市北京、上海、广州都相继表态将进行调整，以适应市场需要，合肥、扬州等地也已推出相关政策措施。

郑州虽然不是最快响应的城市，但是首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市。“可以认为，郑州其实打响了'调整优化房地产政策'的第一枪。这也标志着购房政策放松和支持动作全面铺开，信号意义和示范效应极强。”易居研究院研究总监严跃进评价道。

具体来看几项“首提”措施，在取消限售上，郑州作为首个正式提出的重点二线城市，与此前三四线城市取消限售的政策效果不同，将会极大增强市场流动性，刺激市场活力，助力促进改善性需求的释放。

而调整存量房贷利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，对于郑州购买力的释放也有重要意义。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析称，郑州当前首套房贷款利率为3.7%，而存量首套房贷利率在5.63%左右，新旧利差达到1.93%，这也在一定程度上导致提前还款现象增多。

陈霄还指出，郑州此前执行的二套房认定标准是没有欠房贷算首套，落实“认房不认贷”后，购房者的贷款结清与否只要购房者证明其名下无房都可按照首套房来算，对于改善群体是重大利好，减轻了首付压力。

此外，郑州也是“保交楼”压力较大的城市，截至今年5月的保交楼进度只有11%，因此提出推进现房销售，能在一定程度上满足现有的需求。陈霄表示，推进现房销售试点，郑州此次以郑东新区和惠济区为试点区域，预计接下来郑州将会成为现房销售尝试的先行城市。

落地效果有待验证

尽管多位房地产业内人士均认为，预计8月份将会成为地方城市房地产政策调整的密集期，不过他们也对部分政策的落地效果存有担忧。

“这种以需求端为主的政策刺激效果需要客观看待。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

李宇嘉分析，郑州的政策同时从需求端和供给端切入，需求端着力于通过契税补贴、货币补贴、取消限售、“认房不认贷”、提高公积金额度、先卖后买的退个税、出售自有住房免税、旧改房票安置等多个渠道，降低购房成本，挖掘可能的购房需求。供给端则提出推进商品房现房销售、落实土地款分期缴纳优惠政策和试行地下停车位办理预售。

“未来，楼市对需求端刺激政策的反应弹性下降，需求端为主的政策，对地产销售端、开发端的带动效应有限。”李宇嘉强调。

从郑州此前的楼市表现来看，其房价在二线热点城市中下跌时间最长，下跌幅度最大，已经进入持续阴跌的过程，居民对市场预期非常悲观，稳楼市的迫切性也最强；同时，2022年以来，郑州也是热点城市中纾困楼市频率高、力度较大的城市，政策空间和效率均有所减弱。

中指研究院也整理出，2023年以来，郑州已多次对房地产政策进行过优化调整，包括在4月将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售；二环外取消限购，公积金“带押过户”，支持提取公积金支付首付等政策也陆续出台。

因此，中指研究院认为，综合来看，考虑到当前郑州库存仍维持高位，政策对市场的带动效果或有限。

李宇嘉也提醒道，目前，郑州二手住房挂牌量已经达到15万套左右，创历史新高。如果楼市大环境和基本面没有改变的情况下，单纯取消限售，可能导致部分产权人挂牌卖房，导致挂牌量进一步攀升，继续压制市场预期。

“当挂牌量巨大，房价下跌预期已经形成，很多楼盘大幅降价，居民购买力不足，上述政策会释放部分被压制的需求，但释放效果有限。”李宇嘉说道。

8月4日，银柿财经从郑州当地中介获悉，“认房不认贷”已在郑州开始执行，二套房购买首付比例仅需30%。